Acheter pour louer : comment réussir son investissement ?

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L’investissement dans l’immobilier reste un projet partagé par de nombreux Français qui voient dans cet achat, la constitution d’un patrimoine et l’assurance d’une retraite plus confortable. Pour mener à bien ce projet, il est important de se poser les bonnes questions en 9 points.

Crédit photo@Programme Clos Heloise Lille

1- Prendre le temps de mûrir son projet

Il est indispensable de définir son projet sur le long terme en tenant compte de tous les paramètres et en mesurant les différents risques encourus. Ce qui distingue un bon d’un mauvais investissement tient parfois à peu de choses. Plus on prépare son projet et plus on est en mesure de limiter les risques.

2- Se prémunir des éventuels loyers impayés

C’est une réalité avec laquelle il faut composer. Si les loyers ne tombent pas, il faut être capable de pouvoir à honorer les remboursements de prêt  sans se mettre en situation précaire. Il existe des solutions pour se prémunir du non- paiement des loyers en souscrivant une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie d’assurance. Pour les propriétaires qui s’occupent de leur propre gestion locative, il est également possible de souscrire à une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie assurance. Son coût est environ de 3% des loyers, largement amorti en cas de problème.

3- Evaluer auprès de la banque le revenu disponible et la capacité d’endettement

Cette estimation permet
de définir le budget que l’on peut emprunter pour acheter un bien immobilier. L’objectif n’est pas forcément de s’endetter à 100% de ses possibilités. Un bon investissement immobilier doit rester une acquisition qui ne plombe pas le budget mensuel et ne nécessite qu’un effort d’épargne mesuré et optimal. La simulation donne donc la capacité d’acquisition maximale.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, les loyers futurs seront pris en compte dans le calcul du financement. Pour les crédits les mieux optimisés, les loyers se rapprocheront du montant des mensualités. Le mieux étant que ces deux sommes soient égales : c’est ce qu’on appelle « l’autofinancement ».

4- Définir l’objectif de cet investissement immobilier

Faut-il porter son choix sur un studio, un deux pièces ou un lot de parkings ? Est-il plus intéressant d’acheter en loi de défiscalisation Pinel ? Un investissement immobilier est bien une affaire personnelle : le bien idéal est différent pour chaque personne. C’est pourquoi il faut déterminer en amont les objectifs pour trouver le meilleur type de bien possible : constituer un patrimoine pour un complément de retraite ou faire une opération de défiscalisation ? Acheter un logement pour héberger les enfants ou parents plus tard ou encore financer une future résidence secondaire par la location pendant quelques années ? Ces questions sont primordiales.

5- Acheter en se projetant dans les attentes du futur locataire

L’objectif d’un investisseur immobilier est d’avoir des locataires rapidement, qu’ils restent longtemps dans le bien et qu’ils paient régulièrement leur loyer. Pour cela, il est indispensable de se poser les bonnes questions : le bien est-il facilement accessible ? Est-ce qu’il est aisé de faire ses courses, de déposer ses enfants à l’école ? Est-ce que le quartier est sécurisant de jour comme de nuit ? En matière d’immobilier, le meilleur moyen de rater son investissement est d’acheter dans une ville que l’on ne connaît pas et sans avoir visité le bien en question. Sentir l’atmosphère du quartier, regarder l’état du logement ou valider l’emplacement d’une future construction est une condition sine qua none à toute acquisition immobilière.

6- S’entourer d’un chasseur immobilier pour  gagner du temps et éviter les mauvaises surprises

On peut aisément trouver seul, son bien immobilier. Il faut prendre le temps de chercher en agence, sur internet, regarder les annonces… Se rendre aux visites, jauger la pertinence du prix, la qualité du bien, les frais liés à la co-propriété…

Un chasseur immobilier locatif, après avoir cerné le projet du client (objectif d’investissement, zone géographique, type de bien…), se mettra en recherche de biens correspondants. Avantage : l’accompagnement par un véritable professionnel du secteur qui peut permettre d’éviter divers pièges et autres mauvaises surprises.

7- Ne pas céder à l’achat « coup de cœur »

Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’achat locatif se base sur des critères pratiques et rationnels, avec en ligne de mire la qualité de l’emplacement et la rentabilité potentielle du lieu. Il faut garder en mémoire que peu de locataires sont prêts à payer plus cher pour un logement « coup de cœur ». Mieux vaut donc préférer les espaces rationnels (angles droits) et le fonctionnel (placards ou rangements, cuisine aménagée…) et se souvenir d’une chose : on ne choisit pas le logement pour soi mais pour avoir un maximum de chance de louer facilement, durablement et de façon un minimum rentable.

8- Bien gérer la location du bien

En matière d’investissement locatif, le gestionnaire a une grande importance. Son rôle sera de trouver les locataires, de faire l’état des lieux, d’encaisser les loyers, de les reverser au propriétaire, et de gérer les problèmes si certains surviennent. Pour faire le bon choix, rien de tel que le bouche à oreille…

9- Se poser la question de l’investissement dans du neuf et profiter de la Loi PINEL ?

Entrée en vigueur en septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre. Un investissement immobilier en Loi Pinel vous permet de bénéficier des réductions d’impôts suivantes :
> 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans
> 18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans
> 21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans
Le dispositif Pinel fait bien plus que réduire vos impôts. Grâce à lui, vous vous offrez un patrimoine immobilier de grande qualité puisque vous achetez
du neuf. Vous profitez d’une bonne rentabilité locative dans le cadre d’un placement sûr. Grâce à sa souplesse
de fonctionnement, le dispositif
vous permet d’élargir vos stratégies d’investissement. Ce n’est pas tout. Il vous permet aussi – et c’est nouveau
– de louer à un membre de votre famille, qu’il soit un ascendant ou un descendant.
A savoir : Le Pinel est entré en vigueur le 1er septembre 2014. Sa date de fin était prévue pour le 31 décembre 2016 mais le gouvernement a décidé de prolonger cet avantage fiscal d’un an. Le Pinel s’éteindra donc le 31 décembre 2017.

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