Remettre à neuf son appartement avant l’état des lieux

Le locataire est en charge des petites réparations et de l’entretien courant du logement qu’il occupe et de ses équipements. Avant l’état des lieux, il faut donc remettre à neuf son appartement avant de le rendre au propriétaire, pour éviter une retenue sur le dépôt de garantie.

Remise à neuf de l’appartement : que dit la loi ?

Selon l’article 1730 du Code Civil, le locataire doit rendre son logement dans l’état où il l’a reçu. Son entretien courant et les petites réparations lui incombent donc pendant toute la durée du bail. La liste des réparations est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. On compte parmi elle les raccords de peinture, le remplacement des joints de robinet et des flexibles de douche, l’entretien des conduits de ventilation, etc. Après le départ du locataire, si celui-ci a négligé l’entretien du logement, le propriétaire peut lui demander le remboursement des dépenses d’entretien et de réparations qui étaient à sa charge (article 7-d de la loi du 6 juillet 1989).

Checklist pour remettre à neuf son appartement

Nettoyer et vider son appartement

C’est évident, mais on préfère vous le rappeler : vous devez faire un nettoyage complet de votre appartement avant l’état des lieux. L’appartement doit être vide et donc entièrement propre, du sol au plafond. Salon, cuisine, chambre, salle de bain, toilettes : tout doit être nickel. Pensez également à nettoyer les systèmes d’aération, à détartrer la robinetterie et à nettoyer les appareils ménagers fournis (hotte électrique, congélateur à dégivrer…).

Notre astuce :

Pour les taches récalcitrantes sur les murs, notamment de la cuisine, vous pouvez utiliser une rondelle de pomme de terre : il n’y a pas plus efficace que l’amidon contre les taches.

Vérifier l’état des portes, des murs et des fenêtres

Outre la propreté du logement, son bon état de fonctionnement sera aussi vérifié. Pensez donc à le faire quelques jours avant l’état des lieux pour avoir le temps de réparer les portes, les fenêtres ou les volets qui fonctionneraient mal. Examinez le jeu des portes intérieures, des placards, des tiroirs, des volets roulants. Assurez-vous que les poignées de porte et de fenêtre sont bien fixées et ne grincent pas.

Au niveau des murs, il est de votre devoir de reboucher les trous que vous avez pu faire pour accrocher des cadres ou des étagères. Inutile de repeindre les murs, mais vous devez retirer les chevilles et les vis, puis reboucher le trou avec de l’enduit pour obtenir un mur lisse.

Vérifier l’électricité et la plomberie

Concernant l’électricité, les prises et les interrupteurs ont une fâcheuse tendance à jaunir ou à se remplir de poussière, ne les oubliez pas pendant votre ménage. S’ils sont abîmés, il vous faudra les remplacer avant l’état des lieux. Les douilles et les convecteurs électriques doivent bien fonctionner et les ampoules cassées doivent être remplacées.

Pour la plomberie, vous devez vérifier l’état des joints d’étanchéité et des flexibles de douche, à changer s’ils sont en mauvais état. C’est également le cas des chaînettes de lavabo et de baignoire. Nettoyez bien les siphons et les bondes.

Comment se déroule l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie n’est pas obligatoire mais vivement conseillé afin d’éviter des complications. Il permet de décrire précisément l’état du logement et les dégradations déjà existantes. C’est par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le propriétaire pourra mettre en évidence les dégradations ou l’absence d’entretien. Au contraire, si le locataire a correctement entretenu le logement, il pourra le démontrer avec l’état des lieux de sortie.

A la sortie du logement, l’état des lieux doit contenir la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et l’évolution de l’état de chaque partie du logement par rapport à l’état des lieux d’entrée.

Comment investir en Bretagne avec son crédit immobilier ?

La Bretagne est l’une des plus belles régions françaises et le tourisme estival et côtier représente l’un des principaux secteurs de l’économie bretonne. La région est l’une des plus plébiscitées pour les vacances et son climat tempéré et ses paysages mémorables sont idéaux pour profiter de l’été. Si vous êtes (tombé) amoureux de la région, vous pouvez également décider d’investir pour profiter d’une maison secondaire ou louer votre bien immobilier pendant les vacances estivales.

Comment contracter le meilleur crédit immobilier ?

Effectuer une simulation de crédit immobilier

 

Peu importe votre situation et la région et/ou la ville où vous souhaitez investir, il est conseillé d’effectuer une simulation de crédit immobilier pour mieux cerner ses besoins et anticiper les démarches administratives auprès des établissements bancaires.

La simulation de crédit immobilier va vous permettre d’estimer votre capacité d’emprunt et mieux ajuster votre projet selon les nombreux paramètres pris en compte au moment de la simulation.

  1. Votre situation socioprofessionnelle : CDI, intérim, etc.
  2. Vos revenus mensuels
  3. Vos éventuelles charges mensuelles
  4. Votre situation personnelle : célibataire, marié, père/mère, etc.
  5. Votre âge

Dans le cas où vous avez déjà trouver un bien immobilier, vous pouvez renseigner son prix pour faire apparaître ce paramètre dans l’estimation. Néanmoins, votre situation professionnelle et vos revenus représentent les paramètres les plus importants. De plus, si vous souhaitez contracter votre emprunt immobilier avec votre conjoint, sa situation socio-professionnelle est également déterminante.

L’estimation de crédit immobilier va vous permettre d’obtenir une vague idée du montant auquel vous pouvez prétendre, prenant en compte votre situation, vos revenus, le taux d’endettement décidé par les banques (33%) et votre reste-à-vivre. Tous ces éléments vont constituer votre capacité d’emprunt.

Cette capacité d’emprunt est essentielle pour mieux aborder la négociation avec les établissements bancaires pour contracter le crédit immobilier avec le meilleur taux d’intérêt.

Solliciter les services d’un courtier immobilier à Rennes, Vannes ou Brest

 

Dans le cas où vous ne souhaitez pas affronter toutes les démarches administratives pour contracter un crédit immobilier, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier à Rennes ou Quiberon, par exemple. Peu importe la région où vous souhaitez investir, vous pouvez contacter un courtier immobilier, réel professionnel du secteur immobilier et bancaire.

Le courtier immobilier est habilité à accompagner ses clients dans toutes les étapes, de la constitution du dossier jusqu’à la signature du crédit immobilier. Par conséquent, il va vous épauler et vous conseiller durant toute la durée du processus.

Sa principale mission est la négociation auprès des nombreux établissements bancaires pour dénicher le prêt immobilier avec le taux d’intérêt le plus intéressant. En effet, il connaît les différentes politiques commerciales des banques et les taux d’intérêts pratiqués. Il est le mieux placé pour négocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier et vous aider à réaliser des économies sur le long terme.

Si vous souhaitez solliciter les services d’un courtier immobilier, n’hésitez pas à comparer les différents avis clients et les tarifs pratiqués pour éviter les arnaques et jouer de la concurrence pour choisir le courtier immobilier le moins cher.

Quel crédit immobilier est le plus adapté pour investir en Bretagne ?

 

Il existe plusieurs types de crédit immobilier et certains s’adaptent particulièrement aux bretons qui souhaitent investir en Bretagne pour se créer un patrimoine immobilier à léguer à ses descendants ou louer pour compléter ses revenus. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en Bretagne, vous devez choisir un emprunt immobilier adapté à votre situation.

Le prêt-relais

 

Il s’agit d’un crédit immobilier particulier qui s’adresse uniquement aux propriétaires d’un bien immobilier. En effet, les primo-accédants ne peuvent pas bénéficier d’un prêt-relais puisqu’il s’agit d’un « relais » entre deux transactions : la vente d’un bien immobilier et un autre projet immobilier.

Vous remboursez les intérêts du crédit immobilier jusqu’au terme du contrat où vous devez rembourser l’intégralité du capital emprunté, après la vente du premier bien immobilier. Il s’agit d’une opération risquée puisqu’elle repose entièrement sur la réussite de la vente. Néanmoins, il s’agit d’une solution adaptée si vous souhaitez vendre votre logement pour déménager en Bretagne.

Le prêt immobilier in fine

 

Le prêt immobilier in fine est le crédit immobilier le plus complexe et uniquement destiné aux propriétaires souhaitant réaliser des investissements locatifs. À l’instar du prêt-relais, vous payez uniquement les intérêts mensuellement et le capital est remboursé à échéance du contrat.

Vous devez être certain de pouvoir rembourser le capital à la fin du contrat. Par conséquent, il est conseillé d’investir dans un bien immobilier où vous pouvez tirer des bénéfices rapidement. Il est également recommandé de bénéficier d’une portion non négligeable du capital que vous devrez rembourser à l’échéance de votre crédit. Plus d’informations sur cette page.

Quid de l’immobilier locatif ?

 

Choisissez un emplacement stratégique dans la région !

Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire. Vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Tout savoir sur l’assurance vie

Placement préféré des Français, l’assurance-vie est un contrat qui revêt de multiples casquettes : produit d’épargne, de prévoyance et niche fiscale attractive. On vous explique le fonctionnement de l’assurance vie, ses avantages et comment y souscrire.

Qu’est-ce qu’une assurance vie ?

Le contrat d’assurance vie est un produit d’épargne à moyen et à long-terme. Il permet au souscripteur de constituer une épargne ou de transmettre un capital à son décès. Cette épargne se crée par des primes investies sur des supports financiers. A la fin du contrat, vous ou vos bénéficiaires reçoivent les sommes investies augmentées des gains et non imposées. L’assurance vie fait partie des meilleurs produits d’épargne.

Fonds euros ou unités de compte ?

Le contrat d’assurance vie propose 2 familles de produits sur lesquelles investir : les fonds euros et les unités de compte.

Les fonds euros sont gérés par l’assureur, à capital garanti. Ils sont essentiellement investis en obligations d’états européens, mais également en actions ou en immobilier. Votre patrimoine ne peut que progresser au fil des années.

Les unités de compte sont un placement plus risqué et présentent un risque de perte en capital. En contrepartie, vous pouvez espérer recevoir de meilleurs gains sur le long terme. Ce sont des fonds d’actions et/ou des obligations (OPCVM), des trackers (panier d’actions), des SCI/SCPI/OPCI (immobilier) ou des produits structurés.

Gestion libre ou gestion pilotée ?

Vous pouvez ensuite décider de gérer-vous même votre assurance vie (gestion libre) ou la confier à un gestionnaire (gestion pilotée).

Avec une gestion libre, c’est vous qui définissez votre allocation fonds euros ou unités de compte. Cette gestion est plutôt conseillée aux connaisseurs qui souhaitent choisir leurs unités de compte, ou qui placent 100% de leur épargne en fonds euros, le placement le moins risqué.

Avec une gestion pilotée, vous confiez votre assurance vie à un gestionnaire professionnel qui va définir l’allocation fonds euros ou unités de compte selon votre profil (équilibré, défensif, offensif…).

A quoi sert une assurance vie ?

Le contrat d’assurance vie est un produit d’épargne, qui permet de se constituer un capital sur le long terme, en bénéficiant d’avantages fiscaux liés au contrat. En général, on l’ouvre pour valoriser son capital, préparer sa retraite, anticiper un achat immobilier ou transmettre son patrimoine à ses descendants de façon optimisée.

L’assurance vie offre d’importants avantages, notamment successoraux : on peut transmettre 152 500€ par bénéficiaire, sans frais de succession ni d’impôts à payer. Vos bénéficiaires ne sont pas forcément vos enfants ; cela peut être un neveu ou un ami.

Lorsque vous serez à la retraite, vous pourrez transformer votre capital en rente viagère, afin de recevoir un complément de revenus intéressant.

Souscrire une assurance vie

Tout d’abord, vous pouvez souscrire une assurance vie auprès d’une banque (la vôtre ou une autre qui propose une assurance plus attractive) ou d’une compagnie d’assurance. Ces contrats n’ont pas de durée légale : vous pouvez fixer une durée déterminée, prolongée par tacite reconduction.

Vous pouvez investir sur votre assurance vie par un versement initial, lors de la souscription au contrat ; par des versements complémentaires libres quand vous le souhaitez ou par des versements complémentaires programmés de façon mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Ces versements programmés peuvent être modifiés ou interrompus à tout moment, sans incidence sur le contrat. Vous avez le droit de faire uniquement un versement initial, et aucun versement complémentaire.

Concernant les frais, on trouve 3 catégories :

  • les frais d’entrée et les frais de versement, qui varient de 0 à 5% ;
  • les frais de gestion, qui rémunèrent le gestionnaire. Il faut compter entre 0,5 et 1,5% pour les contrats en unités de compte ;
  • les frais d’arbitrage, lorsque l’on transfère des sommes d’un fonds à l’autre, jusqu’à 1% des sommes arbitrées.

Comment clôturer une assurance vie ?

Lorsque vous souscrivez une assurance vie, vous choisissez également les modalités de sortie. On en distingue 2 :

  • la sortie en capital, pour toucher la totalité des fonds en une fois ;
  • la sortie en rentes, pour recevoir un revenu complémentaire une fois à la retraite.

Pour clôturer votre contrat, vous devez rédiger une demande et l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, et y joindre votre RIB.

Si vous clôturez votre contrat avec une sortie en capital, les intérêts des fonds euros et les plus-values des unités de compte sont taxés. Si le rachat total est effectué avant les 4 premières années de détention, vous serez prélevé de 35%. Entre 4 et 8 ans, le taux baisse à 15%. Après 8 ans, le taux de prélèvement descend à 7,5% et le souscripteur profite d’un abattement de 4 600€.

Les types de prêts immobiliers

Lors d’un achat immobilier, il est fréquent de demander un prêt immobilier pour acquérir le bien et le rembourser ensuite. Il existe plusieurs types de prêts immobiliers : le prêt libre, le prêt in fine, le prêt relais et les prêts réglementés ou d’aide à l’accession.

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Prêt libre

Le prêt libre, ou prêt amortissable, est le prêt bancaire le plus commun. Il n’est pas réglementé et est ouvert à tous, c’est donc celui qui est le plus souvent choisi pour acquérir un bien immobilier. C’est un prêt remboursé progressivement, selon des mensualités et des intérêts. A la dernière échéance, le prêt est entièrement remboursé.

Prêt relais

A la différence du prêt libre, le prêt relais n’est pas amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien mis en vente, mais qui ne sera pas encore vendu avant l’achat du nouveau bien immobilier. C’est en quelque sorte une avance de la banque pour faire le relais entre vos deux transactions. De façon mensuelle, vous payez les intérêts mais ne remboursez la totalité du prêt qu’à son terme. Le prêt relais ne vaut que pour un ou deux ans et se base sur le prix du bien mis en vente, avec un prêt allant de 50% à 80% du montant de l’achat immobilier.

Prêt In Fine

Le prêt In Fine est relativement complexe : comme le prêt relais, il n’est remboursé qu’à son terme, vous ne devez payer que les intérêts de façon mensuelle. Il se destine particulièrement aux investisseurs locatifs, qui achètent un bien en vue de le louer. Cela permet à l’emprunteur de diminuer ses revenus fonciers imposables en déduisant les intérêts bancaires de leurs revenus locatifs. Il est recommandé de posséder au moins le tiers du capital à rembourser avant de choisir le prêt In Fine, car vous devez être certain de pouvoir rembourser le prêt à son terme : le bien loué doit donc vous rapporter de l’argent.

Prêt réglementé ou d’aide à l’accession

Les prêts réglementés ou d’aide à l’accession sont destinés majoritairement aux primo-accédants, pour financer leur résidence principale. Voici les différents prêts réglementés :

Le prêt d’accession sociale

Ce prêt est accessible pour l’achat de la résidence principale, pour des biens neufs ou anciens. Le prêt d’accession sociale peut financer à 100% le bien, y compris les frais d’agence immobilière. Par contre, il ne finance pas les frais de notaire.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro ou PTZ aide les ménages primo-accédants à accéder à la propriété pour une résidence principale. Son taux d’emprunt est à zéro, parfait pour les acquéreurs à faibles revenus. Il est possible de le coupler à un autre prêt réglementé.

Prêt conventionné

Octroyé sans conditions de revenus, le prêt conventionné finance à 100% la résidence principale, y compris les frais d’agence. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an pendant toute la durée du remboursement du prêt.

Prêt action logement

Ce prêt est une aide des entreprises pour financer une partie de la résidence principale de leurs salariés. Tous deux doivent répondre à des conditions pour obtenir ce financement. Les montants prêtés sont généralement de 7000 à 25000€, avec un taux à 1% pour une durée maximale de 20 ans. Il est possible de le coupler à un autre prêt réglementé.

Prêt Paris Logement 0%

Dédié aux parisiens, le Prêt Paris Logement est un prêt sans intérêt pour les primo-accédants, pour obtenir jusqu’à 39 600€ de prêt à 0%. Il est accordé par la Mairie de Paris et peut être cumulé avec un PTZ.

Le CITE remplacé par Ma Prime Rénov’

Le CITE remplacé par Ma Prime Rénov’

En vigueur depuis 2014, le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) fusionne avec le dispositif “Habiter Mieux Agilité” de l’ANAH : bienvenue à Ma Prime Rénov’, qui remplace désormais ces deux aides à la rénovation.

A quoi servait le CITE ?

Le CITE, ou crédit d’impôt pour la transition énergétique, permettait aux propriétaires de bénéficier d’un crédit d’impôt sous conditions de ressources. Le CITE s’appliquait aux travaux d’isolation ou de rénovation énergétique réalisés par des professionnels certifiés RGE. Parmi ces travaux, on compte : la pose de fenêtres double vitrage, l’installation d’une pompe à chaleur, le diagnostic de performance énergétique, les matériaux d’isolation thermique, l’équipement de chauffage fonctionnant au bois ou à l’énergie solaire, l’installation d’une VMC à double flux, etc. Le CITE ne pouvait pas dépasser 75% de la valeur payée par le propriétaire et était plafonné à 2400€ pour une personne seule et à 4800€ pour un couple.

Ma Prime Rénov’, qu’est-ce que c’est ?

Depuis janvier 2020, Ma Prime Rénov’ a remplacé le CITE et le programme “Habiter Mieux Agilité” de l’ANAH. Cette prime est distribué par l’ANAH aux ménages modestes, qui seront rejoint par les autres ménages dès 2021. C’est une nouvelle aide financière aux travaux de rénovation énergétique, plus efficace grâce à son versement instantané, contrairement au crédit d’impôt. De plus, elle est cumulable aux autres aides comme l’éco-PTZ, les primes énergie ou la TVA à taux réduit.

Ma Prime Rénov’ est désormais plafonnée à 20 000€ par ménage et concerne un grand nombre de travaux de rénovation énergétique réalisés par une entreprise certifiée RGE, pouvant être effectués sur un à cinq ans. Le montant accordé varie selon les revenus du ménage et selon le type de travaux. La nouveauté : cette prime sera versée dès la fin du chantier, afin d’inciter les ménages modestes à rénover leurs logements, sans avancer les fonds. Les ménages les plus modestes pourront même bénéficier d’une avance, à demander à l’ANAH.

Comment ça marche ? La demande pour recevoir Ma Prime Rénov’ s’effectue en ligne sur www.maprimerenov.gouv.fr. Sous 15 jours, vous connaîtrez le montant de votre prime. A la fin des travaux, vous n’aurez qu’à transmettre la facture à l’ANAH, qui vous remettra votre prime.

Quid des revenus intermédiaires ?

Les ménages aux revenus intermédiaires bénéficient toujours du CITE jusqu’au 31 décembre 2020. Ils seront éligibles à Ma Prime Rénov’ à partir du 1er janvier 2021.

 

Crédit immobilier : comment bien investir en 2020 ?

Pour beaucoup de Français, l’immobilier est le secteur dans lequel ils se voient le plus investir. Pourtant, investir dans l’immobilier n’est pas sans risque : on n’est jamais certain d’obtenir un retour sur investissement et les arnaques ne sont pas rares. Ainsi, il faut être vigilant et bien choisir son bien immobilier. Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier pour 2020, nous vous donnons quelques conseils pour bien investir !

Comment financer son bien immobilier ?

Souscrire à un prêt immobilier

 

Acheter un bien immobilier coûte généralement plusieurs centaines de milliers d’euros. Pour financer un tel achat, un crédit bancaire est à la disposition des particuliers : le prêt immobilier. Il s’agit d’un crédit exclusivement destiné à l’acquisition ou à la construction d’un bien immobilier et qui se rembourse sur plusieurs dizaines d’années.

On distingue généralement trois types de crédit immobilier :

  • le prêt amortissable : il s’agit du crédit le plus fréquemment souscrit. Il se compose du capital emprunté et des intérêts du crédit, le tout se remboursant au fur et à mesure, sur une longue période. Le prêt amortissable est parfait dans le cas d’un premier achat immobilier.
  • le prêt-relais : ce prêt ne concerne que les personnes qui sont déjà détentrices d’un bien, mais qui souhaitent le vendre pour en acquérir un nouveau. En effet, ce prêt fait office d’avance pour acheter le nouveau bien en attendant la vente de l’ancien. Le prêt-relais se rembourse grâce au montant de la vente.
  • le prêt in fine : il est destiné aux investisseurs qui veulent acquérir le bien pour faire de la location. Le prêt se rembourse à la fin grâce au loyer perçu.

Pour trouver le meilleur prêt immobilier, il faut avant tout rechercher le taux d’intérêts le plus bas. C’est ce taux qui permet à la banque de se rémunérer, il va donc varier selon les établissements bancaires, mais aussi selon le profil de l’emprunteur. Plus le profil est à risque (âge élevé, profession risquée, etc) plus le taux d’intérêts sera important. Il existe trois types de taux :

  • le taux fixe : qui ne varie pas durant le contrat
  • le taux révisable : revu à la baisse ou à la hausse selon la politique bancaire
  • le taux mixte : il est fixe pendant 10 ans puis devient variable

Déterminer votre capacité d’emprunt

 

Déterminer sa capacité d’emprunt est l’étape préalable à toutes les autres, même avant le choix du bien. En effet, il s’agit du montant maximal que vous pouvez emprunter à la banque, en fonction de vos revenus et de vos charges. Pour déterminer votre capacité d’emprunt, il suffit de multiplier vos revenus par le taux d’endettement maximum autorisé qui est généralement de 0.33 (33% des revenus).

 

En connaissant votre capacité d’emprunt, vous serez également en mesure de déterminer votre “reste à vivre”. Il s’agit de la somme qu’il vous reste une fois que toutes vos charges et mensualités de crédit ont été payées. Si vous voulez en savoir davantage sur le calcul de la capacité d’emprunt, vous pouvez suivre ce lien.

Faire appel à des professionnels pour investir de la meilleure façon

Trouver le meilleur crédit grâce au courtier immobilier

 

Le courtier immobilier est un professionnel du secteur qui aide les particuliers à obtenir le meilleur crédit immobilier. Grâce à sa connaissance de l’immobilier et des banques, il est en mesure de négocier avec elles pour décrocher un crédit au taux le plus bas.

Le courtier immobilier accompagne son client de la constitution du dossier de financement à la signature du crédit immobilier. Il conseille et oriente le futur acheteur sur le type de bien à privilégier en fonction de ses ressources.

Le recours à un agent immobilier pour trouver le bien de ses rêves

 

Bien souvent, on peut avoir du mal à trouver le bien immobilier qui va parfaitement correspondre à ses envies et besoins. C’est pour cette raison que faire appel à un agent immobilier peut être une bonne idée.

L’agent immobilier va vous aider à définir précisément vos besoins et va ensuite trouver le meilleur bien, tout en respectant votre budget. Certes, les honoraires des agents immobiliers peuvent faire peur, mais il s’agit d’une aide non-négligeable tant on sait que trouver un bien immobilier peut être un véritable casse-tête.

Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier et ses modalités, vous pouvez cliquer juste ici.

Comment transmettre son patrimoine immobilier ?

Vous n’avez pas envie que la transmission de votre patrimoine immobilier ait lieu à votre décès ? Il est tout à fait possible de le transmettre à vos enfants de votre vivant, pour maîtriser à 100% votre succession et profiter d’avantages fiscaux. Découvrez les différents dispositifs possibles !

Donation

La donation est l’acte de transmission le plus courant. Son avantage principal est l’exonération d’impôts lorsque c’est une donation familiale.

La donation simple consiste à attribuer un bien immobilier à chacun de vos enfants, en sachant que la valeur du bien sera déterminée au moment de la succession. A votre décès, vos biens immobiliers seront donc réévalués selon le marché actuel, pouvant réduire ou augmenter la valeur de la donation.

A savoir : si vous avez moins de 80 ans, vous pouvez transmettre à vos enfants une donation jusqu’à 100 000 euros par enfant, et 30 000 euros par petit-enfant, tous les 15 ans.

Donation-partage

Une autre solution lorsque vous avez plusieurs enfants, c’est la donation-partage. Cela permet de définir en amont les sommes transmises au moment de la transaction.

Comme indiqué plus haut, la donation simple peut poser problème si vous avez plusieurs enfants : elle peut être rééquilibrée selon la nouvelle valeur des biens lors de votre décès. Des tensions risquent donc de voir le jour entre les héritiers…

Dans le cadre d’une donation-partage, la valeur des biens transmis est estimée le jour de la signature et ne sera pas réévaluée. Les conflits entre vos enfants seront ainsi évités.

Don d’usufruit ou de nue-propriété

Pour être tout à fait clair concernant l’usufruit et la nue-propriété, voici les définitions de ces termes :

Pleine propriété : vous disposez du bien, vous l’occupez ou vous percevez des revenus ;

Usufruit : vous ne disposez pas du bien mais vous pouvez l’occuper ou percevoir des revenus ;

Nue-propriété : vous disposez du bien mais vous ne l’occupez pas ni ne percevez de revenus ;

Généralement, c’est le don de nue-propriété qui est choisie pour les descendants. Elle permet au donateur de conserver l’usufruit et donc de continuer d’occuper son bien ou de percevoir des revenus dessus, tandis que les descendants disposent du bien.

Dans le cas contraire, lors d’un don d’usufruit, le donateur conserve la nue-propriété et ses droits sur le bien immobilier, et les héritiers peuvent vivre dans le bien ou recevoir des loyers.

Le nu-propriétaire ou l’usufruitier reçoit la propriété entière au décès du donateur.

SCI familiale

La SCI (société civile immobilière) est un dispositif avantageux pour organiser son patrimoine immobilier en famille. Elle présente des atouts considérables pour faciliter la transmission du patrimoine à vos enfants, d’autant plus si vous possédez plusieurs biens immobiliers. La SCI possède un fonctionnement souple, avec des statuts facilement aménageables par le gérant.

Voici les avantages principaux de la SCI :

– les règles de l’indivision ne concernent pas les SCI ;

– le donateur peut conserver la gestion du patrimoine en aménageant les statuts au sein de la SCI ;

– la détention de parts de SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission.

Avant de choisir une de ces solutions de transmission de patrimoine immobilier, n’hésitez pas à rencontrer un avocat fiscaliste ou spécialisé dans l’immobilier afin de déterminer le meilleur dispositif pour vous et votre famille.

Comment bien préparer sa succession ?

La succession est un sujet fondamental à aborder avec sa famille, afin de protéger au mieux ses proches. De nombreuses règles de succession sont à connaître pour transmettre vos biens à vos enfants ou à votre conjoint, de votre vivant ou après votre décès. Pour bien préparer votre succession, voici ce que vous devez savoir.

Comment organiser sa succession ?

Lorsque vous organisez votre succession, la première étape consiste à évaluer la succession : quels sont vos biens mobiliers et immobiliers ? combien de comptes bancaires et d’épargne possédez-vous ? avez-vous des placements en bourse ? des dettes ou des créances ? etc. N’oubliez pas de déduire du calcul les frais de vos obsèques. Vous obtiendrez ainsi la valeur prévisible de votre succession, également nommé “actif net successoral”.

Il faut ensuite organiser le partage de vos biens. Les règles de succession diffèrent selon que vous avez des descendants (enfants, petits-enfants) ou non. En effet, vous pouvez transmettre librement votre patrimoine, mais en respectant vos engagements familiaux.

Selon votre actif successoral, la fiscalité peut être plus ou moins importante pour vos successeurs. Il existe certains dispositifs concernant les exonérations, abattements ou réductions de droits de successions.

Bien choisir les outils de succession

Si vous souhaitez influer sur la succession de votre vivant, vous pouvez mettre en place certains outils comme un testament, une donation, une donation au dernier vivant, une assurance-vie ou une SCI pour votre patrimoine immobilier.

Testament

Le testament est un écrit qui permet d’indiquer vos dernières volontés en matière de transmission de biens, à une ou plusieurs personnes. Le testament ne prend effet qu’au décès du testateur. Le testament-partage permet de répartir en amont sa succession entre les héritiers.

Assurance-vie

Exonéré de droits de succession, l’assurance-vie est un outil de transmission de patrimoine privilégié. En effet, si vous avez alimenté votre contrat d’assurance-vie avant vos 70 ans, aucune taxation ne sera appliquée jusqu’à 152 000€ par bénéficiaire. Au-delà, la taxation sera limitée à 20% jusqu’à 700 000€ : c’est donc un contrat avantageux par rapport aux droits de succession.

Donation

Il est également possible de transmettre la propriété d’un bien à une autre personne, de son vivant et gratuitement avec la donation. Ce peut être des biens mobiliers ou immobiliers, sans toutefois dépasser la part réservée aux descendants (réserve héréditaire). Attention : la donation est irrévocable.

Donation au dernier vivant

La donation au dernier vivant permet de protéger votre conjoint, et prend effet à votre décès. Cela lui permet d’avoir davantage d’options dans votre succession : usufruit de la totalité de votre succession, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit ou la quotité disponible ordinaire.

Cette donation au dernier vivant doit obligatoirement être rédigée par un notaire. Contrairement aux autres donations, elle est révocable, et automatiquement révoquée en cas de divorce.

La SCI pour le patrimoine immobilier

La SCI (société civile immobilière) est particulièrement intéressante pour la transmission de votre patrimoine immobilier. En effet, les parts de la SCI peuvent être détenues par plusieurs personnes. Les parts sont donc transmissibles aux héritiers sans droits de succession et en évitant l’indivision.

Vous avez toujours des questions concernant votre succession ? N’hésitez pas à venir discuter avec nos experts en succession lors des salons Viving !

 

Vers qui me tourner pour un prêt immobilier ?

Si ce sont les banques qui vont financer votre prêt immobilier, ce ne sont pas les seuls acteurs qui peuvent vous aider à obtenir votre crédit. On fait le point sur les organismes vers lesquels se tourner pour un prêt immobilier.

Les banques pour un prêt immobilier

Le premier organisme susceptible de vous accorder un prêt immobilier, c’est évidemment votre banque. Après avoir monté votre dossier d’achat immobilier, vous devez vous adresser en premier lieu à votre banque. Selon votre profil d’acheteur, votre sérieux et vos garanties, celle-ci pourra vous proposer une offre de prêt attractive.

Même si l’offre vous convient, ne signez pas tout de suite : faites jouer la concurrence en vous adressant à d’autres banques généralistes ! Qui sait, l’une d’elles vous fera peut-être une meilleure proposition pour gagner un nouveau client. En effet, pour obtenir un crédit immobilier d’une banque généraliste, vous êtes obligés d’y ouvrir un compte.

Vous pouvez également vous tourner vers des banques spécialisées dans le prêt immobilier, afin d’obtenir des conseils d’experts sur le marché immobilier, les méthodes de financement et les montages complexes. Dans ces banques, il n’est pas nécessaire d’ouvrir un compte pour emprunter.

Les courtiers pour un prêt immobilier

Vous n’êtes pas très à l’aise à l’idée de monter un dossier de financement immobilier et de négocier avec plusieurs banques ?

Votre profil est considéré comme risqué et votre dossier a déjà été refusé ?

Vous pouvez choisir de faire appel à un courtier : c’est un professionnel en crédit immobilier, qui démarche à votre place différents établissements bancaires afin de vous fournir les meilleures conditions d’emprunt possibles. Taux bas, bonne garantie, meilleures assurances… le courtier se charge de tout ! Si votre dossier est difficile, passer par un courtier est tout indiqué pour faire aboutir votre projet immobilier.

De plus, le courtier prélève une commission seulement si vous acceptez son offre de prêt immobilier. Il faut compter environ 1% du capital emprunté.

Prêt immobilier : obtenir des aides

En France, il existe de nombreuses aides pour devenir propriétaire, notamment si vous êtes primo-accédant.

Prêt à taux zéro renforcé

Le PTZ+ s’adresse aux primo-accédants, sous conditions de ressources. C’est un prêt remboursable sans intérêt d’emprunt et sans frais de dossier. On peut l’obtenir pour l’achat d’un logement neuf situé dans une zone A ou B1 (jusqu’au 31/12/2021) et dans une zone B2 ou C (jusqu’au 31/12/2019) ; pour l’achat d’un logement assimilé à du neuf (local, logement ancien réhabilité) ; et pour l’achat d’un logement ancien situé dans une zone B2 ou C.

Prêt épargne logement

Uniquement accordé aux personnes ayant un CEL ou un PEL, le prêt épargne logement permet d’obtenir un prêt immobilier bonifié. Le montant varie selon les intérêts acquis durant la phase d’épargne, et la durée du compte d’épargne.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources, par un établissement bancaire conventionné par l’Etat. L’intégralité du coût de construction ou d’achat peut être financé par ce prêt immobilier, ainsi que certains travaux d’amélioration de logement.

Prêt action logement

Pour pouvoir bénéficier du prêt action logement, vous devez être primo-accédant et salarié d’une entreprise non agricole d’au moins 10 salariés, cotisant au CIL. Ce crédit est réservé à l’achat d’une résidence principale.

Prêt d’accession sociale

Ce prêt est accordé spécifiquement aux ménages dont les ressources sont modestes ou moyennes, par les établissements bancaires conventionnés par l’Etat.

Investir dans un garage ou un box : pari gagnant ?

Si vous voulez débuter en investissement immobilier ou simplement diversifier votre patrimoine, les garages et les box ont de nombreux atouts. Découvrez les 4 principaux avantages pour investir dans un garage ou un box !

Un investissement peu coûteux

Le premier avantage de l’investissement dans un garage ou un box, c’est que cela ne coûte pas très cher comparé à un appartement, une maison ou un immeuble. Vous pouvez donc investir facilement et sans demander d’emprunt bancaire si vous en avez les moyens. En effet, il faut compter entre 10 000€ et 50 000€ pour un garage, selon son emplacement (Paris ou province). Pour négocier le prix, n’hésitez pas à acheter des lots de garage ou de box : la rentabilité en sera décuplée.

Un investissement sans risques

Investir dans un garage ou un box comporte très peu de risques : avec un bon emplacement, votre bien trouvera rapidement preneur. Le risque d’impayés sera faible compte tenu du loyer du garage et de la facilité d’expulsion du locataire s’il ne paie pas, contrairement à un logement.

Un investissement rentable

Par rapport à d’autres biens immobiliers comme les appartements ou les maisons, les garages et les box sont des investissements très rentables. En 2017, le rendement moyen était de 5%. A vous de dénicher la meilleure affaire possible pour vous assurer un bon rendement, avec un cash-flow positif.

Mieux vous choisissez l’emplacement de votre garage ou de votre box, meilleurs seront vos revenus locatifs. Un garage en centre-ville, dans un quartier où les places de parking sont payantes et peu nombreuses, pourra se louer très cher !

Un investissement sans contraintes

En investissant dans un garage ou un box sans logement associé, vous vous garantissez un investissement immobilier sans contraintes. En effet, il ne sera soumis ni à la loi du 6 juillet 1989, ni à la loi ALUR : vous pouvez donc fixer librement le prix de la location et la durée du bail. Les deux parties, bailleur et locataire, peuvent donner congé librement et sans motif.

De plus, les frais d’entretien ne sont pas les mêmes que ceux d’un appartement : aucun travaux ne devraient être nécessaires, si ce n’est le changement de la porte de garage si elle est endommagée.

La fiscalité des garages et des box

  • La taxe d’habitation : les garages et box ne sont imposables que s’ils sont dépendants d’une habitation. Pour ne pas être imposés, ils doivent se trouver à plus d’un kilomètre du logement et à une adresse différente. Ainsi, si vous investissez seulement dans un garage ou un box, vous ne serez pas soumis à la taxe d’habitation.
  • Les loyers : les loyers de garages et de box sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000€ par an, vous bénéficierez du régime micro-foncier, et s’ils sont supérieurs ce sera le régime réel d’imposition.
  • Les frais de notaire : les frais de notaires peuvent coûter très cher pour un petit montant. Par exemple, à Paris, les frais de mutation sont de l’ordre de 3150 pour un garage à 20 000€, soit 16% du prix du bien. De fait, il vaut mieux investir dans un lot de garages et de box pour payer le moins de frais de notaire possible.