Le rôle du notaire dans la transaction immobilière

Dans le cadre d’une transaction immobilière, on ne compte pas que l’acquéreur et le vendeur : le notaire est le 3ème acteur indispensable au bon déroulement de la transaction. Ses connaissances du marché immobilier permettent de sécuriser juridiquement la vente et d’assister chaque partie.

Quel est le rôle du notaire dans la transaction immobilière ?

Le notaire a un rôle indispensable dans une vente immobilière : il accompagne ses clients durant la vente et rédige les actes. De fait, recourir à un notaire permet de prouver que les actes sont authentiques, de façon incontestable. C’est également valable pour tout acte juridique.

 

Leur connaissance du marché immobilier permet aux notaires d’assister et de conseiller le vendeur et l’acquéreur dans la négociation immobilière. Il est en mesure de gérer l’ensemble du projet immobilier : la signature de l’avant-contrat et de l’acte définitif, le calcul des différentes taxes, les formalités administratives, leur déclaration à l’administration fiscale et l’éventuelle déclaration de plus-value immobilière. Dans ce cas, c’est le notaire qui versera directement l’impôt à l’administration fiscale par prélèvement à la source sur le prix de vente.

 

La sécurité juridique assurée par le notaire 

L’article 1583 du Code Civil stipule : “[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

 

En pratique, il vaut mieux que le notaire publie les actes de vente afin de savoir qui est le propriétaire d’un bien immobilier, pour des raisons de sécurité juridique. Ainsi, tout transfert de propriété d’un bien doit être publié et enregistré au Service de publicité foncière pour être valable. Cela permet de conserver la trace des droits de propriété et des hypothèques. Seuls les notaires ont accès à ce fichier. L’intervention du notaire est donc indispensable, car il est chargé d’authentifier l’acte de vente et de le publier. Il garantit également la conservation du titre de propriété, en le gardant 75 ans dans son étude.

 

De plus, lors de la préparation de l’acte de vente, le notaire vérifie plus de cent points juridiques et fiscaux. Cela permet d’éviter au maximum les contestations ultérieures et les “mauvaises surprises”.

 

Le notaire possède ainsi le monopole des transactions immobilières et ce qui concerne le transfert de propriété d’un bien immobilier : les successions, les donations, les droits et les obligations affectant la propriété du bien.

Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier ?

 

L’avocat spécialiste en droit immobilier possède une expertise couvrant l’ensemble des problématiques immobilières, tant pour de l’achat/vente, de la construction ou de l’optimisation fiscale. Faire appel à un avocat en droit immobilier permet de prendre les bonnes décisions.

Le rôle d’un avocat spécialisé en droit immobilier

Un avocat expert en droit immobilier vous accompagne dans le domaine de l’immobilier : investissement immobilier, création d’une SCI, valorisation de votre patrimoine, obtention d’un permis de construire, gestion de vos baux commerciaux, etc. Faire appel à un avocat en droit immobilier est utile tant pour mener vos projets immobiliers que pour régler des litiges ou des conflits. Grâce à son expertise, il saura analyser votre situation et vous conseiller pour prendre les bonnes décisions. Il n’est pas facile, en tant que particulier ou professionnel, de connaître toutes les solutions et les conséquences possibles ; d’où l’intérêt de recourir aux conseils d’un avocat spécialiste en droit immobilier.

Les différentes expertises de l’avocat en droit immobilier

LOCATION

Dans le cadre d’une location, l’avocat en droit immobilier garantit les droits du propriétaire ou du locataire. Il peut également intervenir dans la rédaction du contrat de bail, et veiller à l’application des impératifs légaux.

 

ACHAT ET VENTE

L’avocat peut être sollicité concernant un achat ou une vente, afin de garantir le respect des lois du marché immobilier français ou étranger. Il apporte son expertise pendant la rédaction de l’acte d’achat ou de vente.

 

BAIL CIVIL, COMMERCIAL OU MIXTE

Le bail civil encadre la location des logements ; le bail commercial la location d’espaces commerciaux et le bail mixtela location de logements combinés à des espaces commerciaux. Ces 3 types de baux sont encadrés par de nombreuses réglementations et font l’objet de réformes régulières. Il est donc nécessaire de faire appel à un avocat en droit immobilier pour être conseillé et rédiger des contrats valides.

 

CONSTRUCTION

Des dispositions législatives et réglementaires régissent la construction immobilière : l’intervention d’un avocat est requise. Le droit de la construction comporte plusieurs garanties après réception des travaux, comme la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie biennale de 2 ans et la garantie décennale de 10 ans.

Le spécialiste en droit immobilier peut également constituer un dossier de demande de permis de construire et évaluer la faisabilité d’un projet de construction.

 

OPTIMISATION FISCALE IMMOBILIÈRE

Acheteurs comme vendeurs immobiliers sont soumis à de nombreuses taxes. Un avocat en droit immobilier saura vous conseiller dans l’optimisation fiscale de votre investissement immobilier.

 

SCI

Dans le cadre de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), le spécialiste en droit immobilier vous accompagne dans la rédaction des statuts et les formalités administratives.

 

ASSURANCE IMMOBILIÈRE

L’avocat en droit immobilier peut intervenir pour une assurance ou pour des clients, en cas de sinistre. Il participe à l’expertise judiciaire et gère les procédures d’appel en garantie.

Les étapes d’achat d’un bien immobilier

Vous envisagez de devenir propriétaire mais vous avez l’impression qu’acheter un bien immobilier équivaut au parcours du combattant ? Nous avons rassemblé pour vous les étapes principales du parcours d’achat d’un bien immobilier.

Etape 1 – Le recherche du bien immobilier

Avant de vous mettre en quête de l’appartement ou de la maison de vos rêves, il vous faut déterminer votre budget immobilier et votre capacité d’emprunt. Ensuite, vous pourrez rechercher, avec l’aide d’un agent immobilier ou non, le bien qui vous correspond.

Vous passez à présent aux visites : faites bonne impression au propriétaire et ne laissez passer aucun détail. Il serait dommage d’acheter une maison superbe mais très mal isolée.

 

Etape 2 – l’offre d’achat et le compromis de vente

Ca y est, vous avez eu votre coup de foudre ! Vous pouvez tout de suite faire une offre d’achat au vendeur, directement ou par l’intermédiaire de votre agent immobilier. N’hésitez pas à négocier un peu le prix, certains vendeurs sont flexibles. Si le vendeur accepte votre offre d’achat (il peut également faire une contre-proposition), rendez-vous chez le notaire pour signer un compromis de vente.
Dès lors, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, seule une condition suspensive (par exemple, la non-obtention de votre prêt immobilier) pourra vous permettre d’annuler l’achat.
A la signature du contrat, vous devez verser 5 à 10% du prix de vente au notaire. Si la vente a lieu, cette somme sera déduite du montant de l’achat. Si la vente est annulée à cause de la réalisation d’une condition suspensive, la somme vous est remboursée. En cas d’annulation sans la réalisation d’une condition suspensive, le vendeur conserve cette somme. Faites donc en sorte que votre achat immobilier aille jusqu’au bout !

 

Etape 3 – Le prêt immobilier

A partir de la signature du compromis de vente, vous disposez de 45 jours pour trouver votre financement. Pour acheter un bien immobilier, il est généralement nécessaire de demander un prêt. Vous pouvez choisir la banque que vous voulez, de préférence celle qui propose les conditions les plus avantageuses. Pour votre demande, vous devez constituer un dossier d’emprunt, contenant vos bulletins de salaires, vos relevés de comptes et vos dernières fiches d’imposition.

Lorsque vous aurez un accord de principe de votre banque, vous pourrez prévenir le vendeur pour le rassurer quant à votre capacité d’achat.

Suite à l’ouverture de votre nouveau compte bancaire (si vous avez changé de banque), vous recevrez une offre de prêt officielle par recommandé. Un délai de réflexion de 10 jours est obligatoire avant de pouvoir accepter l’offre de prêt.

 

Etape 4 – Signature de l’acte authentique chez le notaire

Pour officialiser la vente, vous devez signer l’acte authentique chez le notaire. C’est à ce moment-là que vous payez le bien, les frais de notaire et les frais d’agence. Vous repartez avec les clés du bien et êtes officiellement propriétaire du bien immobilier. Félicitations !

Patrimoine : comment protéger son conjoint ?

Que vous soyez mariés ou non, vous n’avez certainement pas envie que votre conjoint se retrouve démuni à votre décès. En matière de patrimoine, il existe plusieurs solutions pour protéger votre conjoint, sans déshériter vos enfants.

Le mariage et la clause d’attribution intégrale

Le mariage est la solution la plus simple pour protéger votre conjoint : les biens des époux sont mis en commun grâce à la communauté universelle. A votre décès, votre conjoint sera ainsi propriétaire de la moitié des biens et récupèrera sa part dans la succession.

En complément, on peut ajouter la clause d’attribution intégrale, afin que votre conjoint reçoive les biens en franchise d’impôt. Cependant, la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale est déconseillée si vous avez des enfants.

 

L’assurance vie

Généralement, il est conseillé que chaque partie du couple ouvre un contrat d’assurance-vie en désignant son conjoint comme bénéficiaire. Au décès du premier conjoint, le capital de l’assurance vie est versé au bénéficiaire. Grâce à ce contrat, votre conjoint peut recevoir plus que la quotité disponible entre époux. De plus, le bénéficiaire n’a aucun droit à payer sur la somme perçue. Il faut cependant veiller à ce que le versement ne déshérite pas vos enfants (si vous en avez), sinon le capital de l’assurance-vie pourra être réintégré à la succession.

 

La donation entre époux

La donation entre époux, aussi appelée “donation au dernier vivant” permet également de donner à votre conjoint davantage que ce qui est autorisé par la loi. Il augmente ainsi sa part d’héritage sans payer de droits sur la somme. Ce type de protection est intéressante dans la mesure où les enfants sont habituellement privilégiés dans la succession par rapport au conjoint survivant. Contrairement à une donation ordinaire, celle-ci ne prend effet qu’à la mort de l’époux.

En présence de descendants, la donation au dernier vivant propose 3 choix :

–       l’usufruit de la succession ;

–       le quart en pleine propriété et les ¾ en usufruit ;

–       la pleine propriété de la quotité disponible.

 

L’OPTION TOUT USUFRUIT

Cette option est conseillée dès que vous avez plus de 70 ans, car il permet à votre conjoint d’obtenir le plein usage dulogement familial. Il pourra également utiliser l’argent restant sur vos comptes bancaires.

 

L’OPTION MIXTE

L’option mixte est intéressante si vous avez toujours des enfants à charge. Elle permet à votre conjoint de récupérer ¼ des biens en pleine propriété, et ¾ en usufruit. Il dispose ainsi de moyens financiers pour élever seul ses enfants.

 

L’OPTION QUOTITÉ DISPONIBLE

La quotité disponible permet à votre conjoint d’être indépendant des droits des enfants et de devenir propriétaire d’une partie de la succession.

 

LE CANTONNEMENT

Le cantonnement permet au conjoint de refuser sa donation ou de limiter ses droits à une partie, pour favoriser les héritiers du défunt.

 

Le testament, moins courant, permet pourtant d’offrir les mêmes avantages que la donation entre époux, sans payer de droits sur l’héritage. Avec le testament, il n’est pas nécessaire d’être marié ou pacsé pour protéger votre conjoint. De plus, si vous êtes une famille recomposée, le testament rend possible la protection de votre conjoint tout en laissant un héritage à vos enfants. Généralement, ce choix permet de léguer le logement familial à votre conjoint afin qu’il puisse continuer à l’habiter. Il pourra ensuite être transmis à vos enfants.

 

Vous avez besoin de conseils en gestion de patrimoine ? N’hésitez pas à vous rendre au Salon Habitat Viving le plus proche de chez vous afin d’être accompagné par des experts.

Immobilier : investir dans de l’ancien ou du neuf ?

Si la loi Pinel s’applique aux deux formes d’investissement, les logements neufs et les logements anciens ont leurs propres avantages et inconvénients. Comment ne pas se tromper et bien choisir son investissement ?

Choisir un bien immobilier neuf

Investir dans de l’immobilier neuf offre un avantage conséquent par rapport à un bien ancien : il est rarement nécessaire d’effectuer des travaux dans le bien dès l’achat, ce qui vous évite des frais supplémentaires. Généralement, les normes de sécurité et d’économies d’énergie les plus récentes sont à jour dans les immeubles neufs ; et le logement dispose d’une garantie biennale et décennale.

Au niveau de la rentabilité du bien, les logements neufs se louent souvent plus chers que les logements anciens, car ils disposent de plus d’atouts : balcon, terrasse, garage, place de parking… autant d’éléments à mettre en valeur auprès de vos futurs locataires. Par ailleurs, vos frais de notaires seront réduits (2 à 3%) et vous serez exonérés de la taxe foncière durant les deux premières années.

Si vous optez pour un logement neuf et meublé, vous bénéficiez de la loi Censi-Bouvard qui octroie une remise d’impôts de 11% du prix du bien, répartie sur 9 ans. De plus, vos revenus ne seront taxés qu’à 50%.

Concernant les points faibles, on en recense principalement 3 : la surface d’un bien neuf est souvent plus chère que les logements anciens ; ils ne sont pas toujours bien placés ; et on compte entre 18 et 24 mois avant d’entrer en possession du bien.

Choisir un bien immobilier ancien

Les biens immobiliers anciens ont également leur lot d’avantages : d’un point de vue financier, si vous avez des rénovations à faire, le coût de votre chantier peut être déduit de vos revenus locatifs (maximum 10 700€ par an pendant 10 ans). De plus, des aides existent pour vous aider à financer vos travaux de rénovation. Les logements anciens sont aussi 20 à 30% moins chers que les logements neufs équivalents, du fait des travaux à réaliser.

L’emplacement est également un critère de choix : les biens anciens sont généralement bien situés, en centre-ville à des endroits stratégiques (proches des écoles, commerces, transports en commun…). Avec des travaux de rénovation, ils peuvent rapidement prendre de la valeur. Et contrairement aux biens neufs, vous pouvez disposer immédiatement de votre logement.

Les travaux à réaliser peuvent cependant être une source de problèmes : il faut souvent remettre le logement aux normes actuelles (isolation thermique, isolation phonique, sécurité, électricité, plomberie, gaz…), et cela peut entraîner des coûts importants. Les frais de notaires sont également plus conséquents, de l’ordre de 6 à 8%.

 

Avant d’investir dans un bien immobilier, neuf ou ancien, nous vous conseillons de bien vous renseigner sur les lois qui régulent le marché, et sur les dispositifs d’aides auxquels vous pouvez prétendre : c’est de cette façon que vous saurez quel investissement correspond le plus à votre situation.