Lorsqu’on est en couple ou mariés, l’achat d’un appartement ou d’une maison à 2 est une étape cruciale. Cet achat immobilier comporte néanmoins des risques et il est facile de faire des erreurs au moment de la signature. Ne vous précipitez pas et faites-vous conseiller par un notaire avant de prendre des décisions importantes. Découvrez les 8 erreurs à éviter si vous achetez à deux !
Négliger le régime d’acquisition du bien
Lorsqu’on achète à deux, il faut bien choisir le régime d’acquisition du bien immobilier. En général, l’indivision et la SCI (société civile immobilière) sont conseillés par les notaires.
La SCI est plébiscitée pour l’investissement locatif à plusieurs. En effet, la société civile immobilière permet de mieux organiser la gestion du bien immobilier avec un gérant ou des co-gérants et des règles sur-mesure pour les associés. Par exemple, les statuts fixent une règle de majorité pertinente pour la prise de décision, afin d’éviter de devoir prendre des décisions à l’unanimité. De plus, la SCI facilite la transmission d’un bien immobilier, par donation ou succession.
Le régime de l’indivision est couramment utilisé par les couples pour acheter une résidence principale. L’indivision simplifie les démarches et est moins contraignante que la SCI. Les 2 acheteurs ont des droits sur l’ensemble du bien mais possèdent des parts à hauteur de leur investissement. Toutes les décisions liées au bien doivent être prises à l’unanimité, cela peut donc poser problème en cas de séparation. Nous vous recommandons d’établir une convention d’indivision devant un notaire, en incluant des clauses pour protéger les intérêts de chaque indivisaire et définir la responsabilité de chacun.
Ne pas calculer les quote-parts
Nombreux sont les couples à déclarer acheter à 50-50 de quote-part à la signature de l’achat. Pourtant, il arrive qu’un des partenaires finance plutôt 60 à 100% du bien immobilier, sans le signaler dans le contrat. Cela peut poser de gros problèmes en cas de séparation ou de divorce, car l’acte de vente fait foi ! Le partenaire qui a le plus dépensé dans l’achat ne sera pas remboursé de la totalité de sa part.
Il est conseillé de bien calculer la quote-part de chaque partie selon sa contribution financière réelle et de l’indiquer dans l’acte de vente, pour déterminer la proportion de remboursement de dette de chaque acheteur. Il est également primordial de préciser l’origine des fonds lorsque le couple est marié, afin de faciliter la répartition des biens en cas de séparation.
Acheter en concubinage
Votre statut civil a un impact sur vos droits sur le bien immobilier acheté : le mariage est bien plus protecteur que le PACS ou le concubinage ! En effet, en cas de décès de l’un des propriétaires et sans testament, le conjoint survivant n’a aucun droit d’héritage sur le bien, sauf s’ils étaient mariés. Les droits de succession sont exonérés pour les couples mariés et pacsés, mais pas pour les concubins qui doivent payer des frais.
Si vous ne souhaitez pas vous marier, il est néanmoins possible de protéger votre partenaire en signant une donation au dernier vivant chez un notaire, pour que le conjoint survivant bénéficie de la succession en usufruit.
Mal choisir son régime matrimonial
Si vous décidez de vous marier avant d’acheter un bien immobilier ensemble, faites bien attention à votre régime matrimonial. Voici les différents régimes possibles :
- le régime de la communauté universelle : tous les biens sont communs mais le contrat de mariage peut définir que certains biens restent la propriété d’un seul époux, dans le cadre d’une succession par exemple ;
- le régime de la communauté réduite aux acquêts : les biens achetés pendants le mariage sont communs, mais chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait avant le mariage ou qu’il reçoit par héritage ou donation ;
- le régime de la séparation des biens : chaque époux est propriétaire des biens qu’il achète, et le bien immobilier est soumis au régime de l’indivision.
En cas de divorce, le régime de la communauté peut compliquer le partage du bien immobilier, c’est pourquoi nous vous conseillons d’opter pour la séparation des biens et de faire un contrat de mariage.
Ne pas rédiger de testament
Même si vous êtes jeunes, il est indispensable de rédiger un testament, surtout si vous vivez en union libre ou pacsés. Le testament vous permet de désigner votre compagnon ou votre compagne comme héritier pour lui léguer votre quote-part de propriété ou lui attribuer le logement en cas de décès. Sinon, les parts reviendront automatiquement à ses parents, ses frères ou ses sœurs. Pour ne pas vous tromper, n’hésitez pas à faire appel à un notaire.
Construire sa maison sur le terrain de son partenaire
D’un point de vue juridique, toute construction appartient au propriétaire du terrain. Il est préconisé d’acheter la moitié du terrain avant d’entamer la construction d’une maison. Il est également possible de créer une SCI afin que l’un apporte le terrain et l’autre l’argent nécessaire à la construction du bien. Dans ce cas, il faudra rédiger une reconnaissance de dette chez un notaire, afin que le conjoint propriétaire du terrain rembourse cet investissement en cas de séparation.
Ne pas souscrire d’assurance emprunteur
Souvent, les banques imposent de souscrire le prêt immobilier à deux avec une clause de solidarité : en cas de défaillance d’une partie, l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt. C’est pourquoi nous vous recommandons de souscrire une assurance emprunteur (invalidité, décès, perte d’emploi) selon les ressources des deux parties. Une assurance décès peut également être utile pour que le conjoint survivant rachète la part de l’autre.
Rechercher un bien séparément
Certains couples prennent la décision de rechercher un bien immobilier séparément afin de gagner du temps. Cependant, cela peut s’avérer contre-productif car vous allez multiplier les contacts, faire des visites sans votre conjoint… alors que la décision d’achat se prend à 2 ! Vous risquez de perdre du temps par la suite, il est donc préférable d’effectuer vos recherches de maison ou d’appartement ensemble afin d’avoir le même niveau d’informations sur les biens que vous sélectionnez.
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