Très intéressante pour les investisseurs immobiliers, la loi PINEL peut offrir une défiscalisation allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien. En contrepartie, vous devez respecter un certain nombre de critères, notamment un plafonnement du loyer. Découvrez les avantages de ce dispositif et comment défiscaliser avec la loi PINEL.

Qu’est-ce que la loi PINEL ?

La loi PINEL est une loi de défiscalisation entrée en vigueur en 2015. Elle a remplacé le dispositif de défiscalisation Duflot de 2013. C’est une loi d’incitation à l’investissement locatif dans les zones tendues offrant une réduction d’impôt aux investisseurs s’ils respectent certains critères concernant l’achat et la location. La loi PINEL permet de déduire une partie de votre investissement locatif de votre impôt sur le revenu : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. L’avantage du dispositif PINEL, c’est qu’il permet de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt.

Comment bénéficier du dispositif PINEL ?

Tous les contribuables français majeurs et fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi PINEL. L’investissement locatif peut être réalisé en tant que particulier, avec une SCI ou en indivision. La réduction fiscale intervient prend la forme d’une déduction d’impôt, il est donc intéressant d’en bénéficier lorsqu’on paye une certaine somme d’impôts sur le revenu. Pour maximiser l’opération de défiscalisation, il est important d’avoir un montant d’impôt égal ou proche de la réduction fiscale annuelle permise par le dispositif PINEL.

Le bien immobilier doit être acheté neuf en état futur d’achèvement dans les 30 mois suivant l’achat. Il peut être ancien mais réhabilité. Il doit également respecter la réglementation thermique RT 2012 ou le label bâtiment basse consommation (BBC). Le bien doit être situé dans une des zones géographiques comprises dans la loi Pinel : A, Abis et B1.

Il vous faudra ensuite mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d’impôts de respectivement 12, 18 ou 21% du montant investi pour l’achat. Ainsi, plus vous louez longtemps, plus la réduction fiscale est importante.

A noter : la loi PINEL limite les acquéreurs à un investissement de 300 000€ par an, un plafond au m² de 5500€ et pour 2 biens immobiliers maximum.

Les critères pour investir en loi PINEL

Quelles zones comprend la loi PINEL ?

Afin de bénéficier de la loi PINEL, le logement neuf acheté doit se situer dans une zone géographique tendue, c’est-à-dire que la demande locative est supérieure à l’offre. Les zones éligibles sont les zones A, Abis et B1 :

Comment choisir ses locataires ?

Si vous bénéficiez de la loi PINEL, vous devez choisir vos locataires sous certaines conditions : leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Voici les plafonds de ressources brutes selon les zones géographiques en 2020 :

Calculer le loyer PINEL

La dernière condition pour investir en loi PINEL est de respecter un plafonnement de loyer au m² lors de la mise en location, pour que des familles aux revenus moyens puissent se loger dans les logements PINEL. Le propriétaire ne peut donc pas fixer librement son loyer, ce qui n’empêche pas le dispositif d’offrir un bon rendement locatif. Voici le barème à respecter selon la zone géographique :

Ces plafonds servent de base pour calculer le loyer : il faut y appliquer un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2%. Si elle est supérieure à 28 m², le coefficient est de 0,7% + 19/surface habitable du logement.

Exemple d’une défiscalisation PINEL

Antoine et Eva ont investi 290 000€ dans un bien neuf éligible PINEL à Lille, de 45m². Pour définir le loyer, ils se réfèrent au plafond de loyer de la zone A qui est de 12,75€/m².

Calcul : (12,75€ x 45m²) x 0,7 + (19/45) = 402.04€ de loyer par mois maximum.

Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent donc à 4824,48€.

Antoine et Eva décident de mettre leur bien en location pendant 9 ans, ce qui leur offre 18% de réduction d’impôt sur le prix d’achat. Ils percevront donc 52 200€ de réduction fiscale.

Quand défiscaliser en loi PINEL ?

La défiscalisation PINEL commence dès l’achat du bien ou la date d’achèvement des travaux. La réduction fiscale est affectée sur l’impôt de l’année en cours, sans prorata.

Pour en bénéficier, vous devez déclarer cet investissement dans votre déclaration de revenus en remplissant le formulaire CERFA 2044 EB. Cette déclaration doit être réitérée chaque année selon l’engagement de location choisi : 6, 9 ou 12 ans.

Les pièges à éviter lors d’un investissement loi PINEL

Avant d’investir avec la loi PINEL, vous devez veiller à ne pas tomber dans des pièges, facilement détectables avant l’achat du bien :

• une localisation mal choisie : les locataires préfèrent les logements en centre-ville, proches des zones commerçantes et des transports ;
• un loyer peu important : dans certaines zones tendues, les loyers du marché sont bien supérieurs au plafond de la loi PINEL, ce qui donne des rendements locatifs trop faibles ;
• un prix du bien trop élevé : faites attention de ne pas payer un bien trop cher sous prétexte que vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale, essayez de faire une bonne affaire dès l’achat ;
• la qualité de construction : vous achetez un logement neuf, la construction doit donc être optimale pour éviter de devoir rénover le bien avant de le mettre en location ;
• un mauvais agencement : choisissez un logement ni trop grand, ni trop petit ! Choisissez-le selon votre cible : étudiant, couple, famille...