Vous n’avez pas envie que la transmission de votre patrimoine immobilier ait lieu à votre décès ? Il est tout à fait possible de le transmettre à vos enfants de votre vivant, pour maîtriser à 100% votre succession et profiter d’avantages fiscaux. Découvrez les différents dispositifs possibles !

Donation

La donation est l’acte de transmission le plus courant. Son avantage principal est l’exonération d’impôts lorsque c’est une donation familiale.

La donation simple consiste à attribuer un bien immobilier à chacun de vos enfants, en sachant que la valeur du bien sera déterminée au moment de la succession. A votre décès, vos biens immobiliers seront donc réévalués selon le marché actuel, pouvant réduire ou augmenter la valeur de la donation.

A savoir : si vous avez moins de 80 ans, vous pouvez transmettre à vos enfants une donation jusqu’à 100 000 euros par enfant, et 30 000 euros par petit-enfant, tous les 15 ans.

Donation-partage

Une autre solution lorsque vous avez plusieurs enfants, c’est la donation-partage. Cela permet de définir en amont les sommes transmises au moment de la transaction.

Comme indiqué plus haut, la donation simple peut poser problème si vous avez plusieurs enfants : elle peut être rééquilibrée selon la nouvelle valeur des biens lors de votre décès. Des tensions risquent donc de voir le jour entre les héritiers…

Dans le cadre d’une donation-partage, la valeur des biens transmis est estimée le jour de la signature et ne sera pas réévaluée. Les conflits entre vos enfants seront ainsi évités.

Don d’usufruit ou de nue-propriété

Pour être tout à fait clair concernant l’usufruit et la nue-propriété, voici les définitions de ces termes :

Pleine propriété : vous disposez du bien, vous l’occupez ou vous percevez des revenus ;

Usufruit : vous ne disposez pas du bien mais vous pouvez l’occuper ou percevoir des revenus ;

Nue-propriété : vous disposez du bien mais vous ne l’occupez pas ni ne percevez de revenus ;

Généralement, c’est le don de nue-propriété qui est choisie pour les descendants. Elle permet au donateur de conserver l’usufruit et donc de continuer d’occuper son bien ou de percevoir des revenus dessus, tandis que les descendants disposent du bien.

Dans le cas contraire, lors d’un don d’usufruit, le donateur conserve la nue-propriété et ses droits sur le bien immobilier, et les héritiers peuvent vivre dans le bien ou recevoir des loyers.

Le nu-propriétaire ou l’usufruitier reçoit la propriété entière au décès du donateur.

SCI familiale

La SCI (société civile immobilière) est un dispositif avantageux pour organiser son patrimoine immobilier en famille. Elle présente des atouts considérables pour faciliter la transmission du patrimoine à vos enfants, d’autant plus si vous possédez plusieurs biens immobiliers. La SCI possède un fonctionnement souple, avec des statuts facilement aménageables par le gérant.

Voici les avantages principaux de la SCI :

- les règles de l’indivision ne concernent pas les SCI ;

- le donateur peut conserver la gestion du patrimoine en aménageant les statuts au sein de la SCI ;

- la détention de parts de SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission.

Avant de choisir une de ces solutions de transmission de patrimoine immobilier, n’hésitez pas à rencontrer un avocat fiscaliste ou spécialisé dans l’immobilier afin de déterminer le meilleur dispositif pour vous et votre famille.