Bien que le risque de loyer impayé soit de seulement 2% environ, la défaillance du locataire existe et il est important de vous couvrir contre ce risque. L’assurance loyer impayé peut être une bonne solution pour sécuriser vos loyers, surtout si vous avez un prêt immobilier à rembourser.

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé, est un contrat d’assurance qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés. C’est une assurance qui n’est pas obligatoire, mais de nombreux propriétaires y souscrivent pour garantir le paiement des loyers et sécuriser leur investissement.

L’assurance loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires-bailleurs. Le montant de l’assurance est calculé en fonction du montant du loyer annuel. Elle peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire. En échange des cotisations, l’assurance indemnise le propriétaire en cas de loyer impayé. Cependant, les conditions d’éligibilité pour bénéficier d’une garantie loyer impayé sont très strictes, il n’est donc pas facile d’y avoir recours.

Les logements concernés par la garantie loyer impayé

L’assurance loyer impayé concerne les locaux à usage d’habitation voire les locaux professionnels dans le cadre libéral.

Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction, les immeubles en état de péril et les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux ne peuvent pas être couverts par la garantie loyer impayé.

Les garanties de l’assurance loyer impayé

S’il existe une multitude d’assurances loyer impayé, toutes disposent d’une garantie commune et obligatoire : le remboursement des loyers non payés par le locataire. Bien sûr, le niveau de couverture et les plafonds peuvent varier en fonction de la compagnie d’assurance choisie.

L’indemnisation peut être limitée dans le temps ou dans les montants indemnisés. Au-delà, la garantie loyer impayé ne prend plus en charge les remboursements de loyer. Soyez donc attentif au niveau de couverture de votre assurance.

D’autres garanties peuvent être proposées en supplément :

• garantie dégradations immobilières : l’assurance prend en charge les frais de réparations engendrés par les dégâts causés par le locataire ;
• garantie vacance locative : l’assurance compense la perte de revenus locatifs pendant que le logement n’est pas loué ;
• garantie départ prématurée : l’assurance indemnise le propriétaire en cas d’abandon du logement ou du décès du locataire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire ;
• protection juridique et recours : l’assurance prend en charge les frais engagés par le propriétaire pour le recouvrement des loyers impayés.

Assurance loyer impayé : conditions

Les conditions sont strictes pour être éligible à l’assurance loyer impayé. Le propriétaire-bailleur doit choisir un locataire qui réunit toutes les conditions d’éligibilité imposées par la compagnie d’assurance. Voici un tableau récapitulatif des locataires éligibles à l’ALI et ceux qui ne sont pas éligibles :

De plus, le locataire doit également justifier d’un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer. Le bail doit être de longue durée et le logement, la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer seul de la solvabilité du locataire. Si celui-ci ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, le propriétaire-bailleur ne pourra pas être indemnisé et les cotisations versées ne seront pas remboursées. Vérifiez bien les justificatifs de revenus de vos locataires !

Ainsi, il peut être ardu de réunir toutes les conditions nécessaires pour souscrire une assurance loyer impayé. Les assureurs ne souhaitent prendre aucun risque avec des locataires susceptibles d’avoir des difficultés à payer le loyer.

Prix de l’assurance loyer impayé

Le coût d’une assurance loyer impayé oscille généralement entre 2% et 5% du montant du loyer annuel, charges incluses. La cotisation varie selon les garanties que vous souhaitez obtenir. Nous vous recommandons de comparer plusieurs compagnies d’assurance afin de sélectionner l’offre qui convient le mieux à votre situation.

Bonne nouvelle : vous pouvez déduire les primes d’assurance de vos revenus locatifs, à condition de déclarer en régime réel d’imposition. Cela vous permet de réaliser une économie de 47,2% sur le prix de l’assurance loyer impayé.

Les alternatives à l’assurance loyer impayé

Pour sécuriser vos revenus locatifs et être indemnisé en cas de retard de loyer, des alternatives à l’assurance loyer impayé existent.

La caution solidaire

La caution solidaire est le dispositif gratuit le plus utilisé par les propriétaires-bailleurs. Cela consiste à demander à un garant (généralement un proche du locataire) de se porter volontaire pour payer les loyers en cas de défaillance du locataire.

Il suffit de faire signer au garant un acte de cautionnement. La caution solidaire est efficace dans la plupart des cas, mais elle peut parfois être difficile à mettre en oeuvre si le garant refuse d’honorer son engagement. Dans ce cas, il faudra lancer une procédure judiciaire longue et certainement coûteuse.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, vous pouvez demander au locataire de verser un loyer supplémentaire, appelé le dépôt de garantie. Vous serez en droit de le saisir en cas d’absence de paiement du loyer.

L’assurance Visale

La garantie Visale a été mise en place par l’État dans le cadre de la loi Alur. Elle est financée par Action Logement depuis 2016. L’assurance Visale s’apparente à l’assurance loyer impayé : le propriétaire est indemnisé en cas de non-paiement des loyers. Action Logement se porte garant et assure le paiement des loyers jusqu’à 36 mois. C’est un dispositif entièrement gratuit pour le propriétaire et pour le locataire.

Les conditions d’éligibilité sont plus souples que celles que la garantie loyer impayé, ce qui en facilite l’obtention. Vous devez remplir les conditions suivantes :

• louer à un jeune de moins de 30 ans ;
• louer à une personne de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois d’ancienneté dans son entreprise ;
• demander un loyer de 1300€ maximum (ou 1500€ dans Paris intra-muros).

Vos questions sur l’assurance loyer impayé

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et caution ?

Non, il est interdit de cumuler une garantie loyer impayé et une caution solidaire. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis. Vous devez donc choisir entre ces deux dispositifs.

Qui doit souscrire une assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires. Un locataire ne peut pas souscrire ce type d’assurance.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Souscrivez une assurance loyer impayé avant d’en avoir besoin. Au plus tôt, à la signature du bail ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux du locataire. Si vous vous y prenez plus tard, vous devrez prouver qu’il n’y a eu ni impayé ni retard de paiement sur les 6 derniers mois. Vous êtes déjà en situation de loyer impayé ? Vous ne pourrez plus souscrire d’assurance.