Quand on vous parle d’immobilier, vous pensez tout de suite à l’achat d’une résidence principale, n’est-ce pas ? Il existe pourtant un autre type d’investissement : l’achat immobilier d’entreprise ! On décrypte ce sujet pour vous.
Immobilier d’entreprise : qu’est-ce que c’est ?
L’immobilier d’entreprise concerne l’achat, la vente et la location de biens utilisés par des sociétés. Cela concerne les bureaux, les commerces, les entrepôts ou les usines.
Il se distingue de l’immobilier résidentiel, qui concerne uniquement les habitations. Moins pratiqué par les particuliers, il s’agit pourtant d’un excellent placement avec une bonne rentabilité, souvent plus importante qu’en immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier d’entreprise reste toutefois moins accessible.
Les types d’investissements immobiliers d’entreprise
Commerce
Les locaux commerciaux logent les entreprises qui vendent des produits ou des services directement aux consommateurs. Ces sociétés ont donc besoin d’être visibles. L’immobilier commercial regroupe les locaux commerciaux (boutiques, magasins) et les centres commerciaux.
Investir dans un local de commerce est très intéressant, car le risque de vacance locative est faible. Si vous choisissez une zone commerciale, il y a peu de chances que votre local reste vide bien longtemps.
Bureau
Ce type de bien immobilier accueille des activités de bureaux, qui ne nécessitent pas forcément de recevoir des clients. Le bureau urbain se trouve dans le centre-ville et dans les principales zones métropolitaines, et le bureau suburbain se situe en périphérie ou dans un parc d’activités.
En règle générale, l’investissement en bureau offre une rentabilité 2 à 3% plus élevée qu’en immobilier d’habitation. Comme pour le commerce, l’emplacement est déterminant pour avoir une belle rentabilité.
Entrepôt
L’immobilier industriel représente un investissement très intéressant. Les entrepôts se trouvent souvent dans des zones industrielles, à proximité des autoroutes.
On trouve plusieurs types de locaux industriels : les bâtiments de fabrication lourde, les entrepôts d’assemblage léger et les entrepôts de distribution.
La rentabilité de l’immobilier industriel est comprise entre 6 et 10%, ce qui en fait l’investissement le plus intéressant parmi les investissements locatifs d’entreprise. Néanmoins, les coûts d’entretien sont également bien plus élevés.
Les avantages de l’investissement immobilier professionnel
Une excellente rentabilité
La rentabilité des locaux d’entreprise est bien supérieure à l’investissement locatif d’habitation. La rentabilité est habituellement comprise entre 4 et 8%, ce qui est plus élevé que dans l’immobilier résidentiel. Sur le long terme, c’est donc un investissement particulièrement intéressant.
Bien entendu, le taux de rentabilité peut varier en fonction de l’emplacement du bien, de la vacance locative ou de la fiabilité des locataires. Une étude du marché sera certainement nécessaire pour choisir le meilleur emplacement possible.
Un bail de 9 ans
Les baux dans l’immobilier d’entreprise sont attractifs car leur durée minimale théorique est de 9 ans. La résiliation est néanmoins possible tous les 3 ans. Il existe également des baux professionnels courts de 6 ans.
Un bail d’une telle durée vous apporte de la sécurité et plus de stabilité dans vos revenus. Si tout se passe bien avec vos locataires, vous aurez des versements de loyers garantis pendant au moins 3 ans.
Des charges faibles
En général, les charges en immobilier d’entreprise sont directement payées par le locataire. On compte parmi elles les frais de gestion et d’entretien, la rénovation légère ou la taxe foncière. Cela doit être précisé dans votre bail commercial pour vous éviter des frais importants.
Une vacance locative limitée
La moyenne nationale de vacance locative en immobilier d’entreprise ne dépasse pas les 5%, ce qui est un excellent signe. Si vous sélectionnez des quartiers dynamiques, vous ne devriez pas avoir de difficultés à louer vos locaux commerciaux ou industriels. N’hésitez pas à demander des conseils en immobilier d’entreprise auprès d’un expert en gestion de patrimoine pour vous aider.
Les inconvénients de l’investissement immobilier professionnel
L’équipement des locaux
Contrairement à l’immobilier résidentiel, les bureaux et les entrepôts nécessitent un équipement spécifique : système informatique, climatisation, aération, équipements de sécurité, etc. Ces équipements peuvent vite faire monter la facture, sans compter leur entretien habituellement coûteux.
Travaux d’envergure
Si les petits travaux peuvent être délégués au locataire dans le cadre d’un bail professionnel, les travaux de rénovation plus importants restent à la charge du propriétaire. Pour des centres commerciaux ou des entrepôts, le montant de ce type de travaux est bien plus élevé que dans l’immobilier classique.
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Investir seul
Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise comme vous le feriez pour une résidence principale ou pour un immeuble. Au lieu de viser des particuliers, vous visez des professionnels ! Cependant, ce type de placement immobilier nécessite une expertise, nous vous recommandons d’être bien accompagné pour éviter les erreurs - qui peuvent vite coûter cher.
Investir dans une SCI
La SCI (société civile immobilière) est une solution judicieuse pour rassembler plusieurs investisseurs en immobilier d’entreprise dans un cadre juridique souple. C’est parfait si vous souhaitez investir avec des membres de votre famille ou avec des amis.
Comme pour l’investissement en solo, nous vous recommandons d’être aidé par un expert en gestion de patrimoine.
Investir dans une SCPI
La SCPI (société civile professionnelle immobilière) vous permet de détenir une partie d’un patrimoine immobilier professionnel, tout en déléguant l’achat et la gestion à une société spécialisée. Vous n’aurez absolument rien à faire !
L’avantage de la SCPI est que le ticket d’entrée est faible comparé à l’investissement immobilier classique, entre quelques centaines et quelques milliers d’euros seulement. Vous pouvez donc investir facilement dans des projets à forte rentabilité.
Investir avec un OPCI
Plus souple que la SCPI, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds de placement immobilier ou une société de placement à prépondérance immobilière, agréé par l’AMF. Il doit comporter au moins 60% d’actifs immobiliers.
L’OPCI présente toutefois un risque plus élevé car il est directement lié aux marchés financiers.
Faire du crowdfunding immobilier
Les plateformes de financement participatif se sont extrêmement développées dans le secteur immobilier. Cela vous offre la possibilité d’investir dans des programmes immobiliers d’entreprises avec un rendement annuel prévisionnel entre 8 et 10%. Les tickets d’entrée sont accessibles, ce qui vous permet d’investir facilement.
