Dans un contexte où la tension sur le marché du logement ne cesse de s’accentuer, accéder à un toit décent est devenu un véritable défi pour de nombreux ménages. Les prix de l’immobilier atteignent des sommets dans de nombreuses villes, tandis que l’offre de logements abordables peine à suivre la demande.
Face à ces difficultés, deux dispositifs émergent ou se renforcent comme des leviers concrets : le bail réel solidaire (BRS), qui permet d’accéder à la propriété à un coût réduit, et l’immobilier social, qui propose des solutions locatives à loyers modérés. Deux logiques différentes, mais une même ambition : faciliter l’accès au logement pour les revenus modestes. Décryptage.
Le bail réel solidaire : un tremplin vers la propriété à coût maîtrisé
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif relativement récent, porté par les organismes de foncier solidaire (OFS). Son principe est simple : vous achetez uniquement le bâti (la maison ou l’appartement), mais pas le terrain, qui reste la propriété de l’OFS.
Comme l’explique Marie Michea, directrice générale Bretagne chez Nexity :
« Le terrain est acheté par l’organisme foncier solidaire et vous achetez le bâti. Vous êtes complètement propriétaire de la maison ou de l’appartement. Tous les mois, vous allez payer une redevance, sous la forme d’un tout petit loyer pour le terrain, qui est de l’ordre d’un euro du mètre carré par mois. »
Ce modèle permet de réduire considérablement le coût d’acquisition, tout en restant dans une logique de propriété.
Des conditions d’accès encadrées
Le BRS est réservé aux résidences principales et soumis à des plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique. Les candidats sont sélectionnés selon un système de cotation, en lien avec les besoins identifiés sur le territoire.
Toujours selon Marie Michea :
» Les grilles de cotation consistent à proposer des profils de candidats à l’organisme foncier solidaire, à la collectivité et à la mairie, qui viennent valider ou privilégier tel ou tel candidat. »
Un prix imbattable pour devenir propriétaire
Le principal avantage du BRS réside dans son prix de vente largement en dessous du marché. Marie Michea donne un exemple parlant :
« Avec le BRS, on est à peu près entre 30 et 40 % du prix du marché. Par exemple, sur Vannes, là où le prix moyen est à peu près à 4 600 ou 5 000 euros du mètre carré, ici, on est aux alentours de 3 000 euros du mètre carré. »
Un différentiel qui peut faire toute la différence pour des ménages exclus du marché classique. Elle ajoute :
« Les bails réels solidaires sont un dispositif qui permet à chacun d’accéder à la propriété à des prix imbattables grâce à l’aide de la collectivité. »
Si vous êtes intéressé, le premier réflexe est simple :
« Vous rendre sur les sites des organismes fonciers solidaires, qui orientent souvent vers des programmes pouvant être proposés en bails réels solidaires. »
L’immobilier social : un pilier historique toujours essentiel
Les différentes formes de logement social
Le logement social, porté historiquement par des bailleurs sociaux (offices HLM, entreprises publiques, etc.), propose des logements à loyers modérés, accessibles sous conditions de ressources. Ces logements sont financés par l’État et les collectivités locales, et sont répartis en différentes catégories selon le niveau de revenu des locataires (PLAI, PLUS, PLS…).
Mais l’immobilier social ne se limite pas au parc public. Il existe aussi des acteurs hybrides, comme les agences immobilières sociales (AIS), qui élargissent l’offre.
Les agences immobilières sociales : un maillon complémentaire
Les AIS jouent un rôle de passerelle entre le parc privé et la logique sociale. Comme l’explique Mélodie Moreels, directrice de l’AIS Soliha :
« Un public aux ressources modestes aura du mal à se loger dans un parc privé classique. L’agence immobilière à caractère social marche en complémentarité des bailleurs sociaux. Elle va se rapprocher de propriétaires bailleurs privés ou de communes pour proposer de conventionner les logements. »
Concrètement, ces agences proposent à des propriétaires de conventionner leurs biens : un loyer plafond est fixé, en échange de contreparties fiscales pour le bailleur. Cela permet d’augmenter l’offre de logements à loyers accessibles, sans attendre la construction de nouveaux bâtiments.
Comment faire une demande de logement social (ou via une AIS) ?
Pour accéder à un logement social ou à une offre via une AIS, le point de départ est le même : l’obtention d’un numéro unique.
Mélodie Moreels insiste :
« Ce que je conseille à une personne en recherche d’un logement social est l’obtention du numéro unique. C’est vraiment la porte d’entrée. »
Une fois inscrit, votre dossier est visible par l’ensemble des bailleurs sociaux, y compris les agences immobilières sociales. Cela facilite l’orientation vers des logements correspondant à votre profil :
« Tous les bailleurs sociaux, y compris l’agence immobilière sociale, vont avoir accès à la candidature de ce locataire, ce qui va nous permettre très rapidement de voir ce que cette personne recherche et lui proposer des logements en adéquation. »
Avantages et limites du logement social
Le logement social reste une bouée essentielle pour les personnes en difficulté. Il garantit des loyers abordables, une certaine stabilité, et parfois un accompagnement social.
Toutefois, il souffre d’une demande largement supérieure à l’offre, avec des délais d’attente pouvant être longs selon les territoires. Le renforcement du rôle des AIS est l’une des pistes envisagées pour accroître rapidement l’offre disponible, notamment dans le parc privé.
Le bail réel solidaire et l’immobilier social, qu’il soit public ou à travers des agences sociales, sont deux réponses distinctes mais complémentaires à la crise du logement. Le premier permet d’accéder à la propriété à moindre coût, quand le second garantit un accès à la location pour les revenus modestes.
Tous deux s’appuient sur des logiques de solidarité, d’accompagnement et d’encadrement des prix, indispensables dans un contexte où l’immobilier s’éloigne des capacités financières d’une grande partie de la population.
Multiplier ces dispositifs, les faire connaître et les adapter localement sont autant de leviers pour construire une offre de logement plus juste, plus accessible, et plus durable.
Plus d’info dans le podcast De la Cave au Grenier disponible sur toutes vos plateformes d’écoute
