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Investir dans l’immobilier d’entreprise : est-ce intéressant ?

Quand on vous parle d’immobilier, vous pensez tout de suite à l’achat d’une résidence principale, n’est-ce pas ? Il existe pourtant un autre type d’investissement : l’achat immobilier d’entreprise ! On décrypte ce sujet pour vous.

Immobilier d’entreprise : qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier d’entreprise concerne l’achat, la vente et la location de biens utilisés par des sociétés. Cela concerne les bureaux, les commerces, les entrepôts ou les usines. 

Il se distingue de l’immobilier résidentiel, qui concerne uniquement les habitations. Moins pratiqué par les particuliers, il s’agit pourtant d’un excellent placement avec une bonne rentabilité, souvent plus importante qu’en immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier d’entreprise reste toutefois moins accessible. 

Les types d’investissements immobiliers d’entreprise

Commerce

Les locaux commerciaux logent les entreprises qui vendent des produits ou des services directement aux consommateurs. Ces sociétés ont donc besoin d’être visibles. L’immobilier commercial regroupe les locaux commerciaux (boutiques, magasins) et les centres commerciaux.

Investir dans un local de commerce est très intéressant, car le risque de vacance locative est faible. Si vous choisissez une zone commerciale, il y a peu de chances que votre local reste vide bien longtemps. 

Bureau

Ce type de bien immobilier accueille des activités de bureaux, qui ne nécessitent pas forcément de recevoir des clients. Le bureau urbain se trouve dans le centre-ville et dans les principales zones métropolitaines, et le bureau suburbain se situe en périphérie ou dans un parc d’activités. 

En règle générale, l’investissement en bureau offre une rentabilité 2 à 3% plus élevée qu’en immobilier d’habitation. Comme pour le commerce, l’emplacement est déterminant pour avoir une belle rentabilité.

Entrepôt

L’immobilier industriel représente un investissement très intéressant. Les entrepôts se trouvent souvent dans des zones industrielles, à proximité des autoroutes. 

On trouve plusieurs types de locaux industriels : les bâtiments de fabrication lourde, les entrepôts d’assemblage léger et les entrepôts de distribution. 

La rentabilité de l’immobilier industriel est comprise entre 6 et 10%, ce qui en fait l’investissement le plus intéressant parmi les investissements locatifs d’entreprise. Néanmoins, les coûts d’entretien sont également bien plus élevés. 

Les avantages de l’investissement immobilier professionnel

Une excellente rentabilité

La rentabilité des locaux d’entreprise est bien supérieure à l’investissement locatif d’habitation. La rentabilité est habituellement comprise entre 4 et 8%, ce qui est plus élevé que dans l’immobilier résidentiel. Sur le long terme, c’est donc un investissement particulièrement intéressant. 

Bien entendu, le taux de rentabilité peut varier en fonction de l’emplacement du bien, de la vacance locative ou de la fiabilité des locataires. Une étude du marché sera certainement nécessaire pour choisir le meilleur emplacement possible.

Un bail de 9 ans

Les baux dans l’immobilier d’entreprise sont attractifs car leur durée minimale théorique est de 9 ans. La résiliation est néanmoins possible tous les 3 ans. Il existe également des baux professionnels courts de 6 ans. 

Un bail d’une telle durée vous apporte de la sécurité et plus de stabilité dans vos revenus. Si tout se passe bien avec vos locataires, vous aurez des versements de loyers garantis pendant au moins 3 ans.

Des charges faibles

En général, les charges en immobilier d’entreprise sont directement payées par le locataire. On compte parmi elles les frais de gestion et d’entretien, la rénovation légère ou la taxe foncière. Cela doit être précisé dans votre bail commercial pour vous éviter des frais importants.

Une vacance locative limitée

La moyenne nationale de vacance locative en immobilier d’entreprise ne dépasse pas les 5%, ce qui est un excellent signe. Si vous sélectionnez des quartiers dynamiques, vous ne devriez pas avoir de difficultés à louer vos locaux commerciaux ou industriels. N’hésitez pas à demander des conseils en immobilier d’entreprise auprès d’un expert en gestion de patrimoine pour vous aider.

Les inconvénients de l’investissement immobilier professionnel

L’équipement des locaux

Contrairement à l’immobilier résidentiel, les bureaux et les entrepôts nécessitent un équipement spécifique : système informatique, climatisation, aération, équipements de sécurité, etc. Ces équipements peuvent vite faire monter la facture, sans compter leur entretien habituellement coûteux.

Travaux d’envergure

Si les petits travaux peuvent être délégués au locataire dans le cadre d’un bail professionnel, les travaux de rénovation plus importants restent à la charge du propriétaire. Pour des centres commerciaux ou des entrepôts, le montant de ce type de travaux est bien plus élevé que dans l’immobilier classique.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Investir seul

Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise comme vous le feriez pour une résidence principale ou pour un immeuble. Au lieu de viser des particuliers, vous visez des professionnels ! Cependant, ce type de placement immobilier nécessite une expertise, nous vous recommandons d’être bien accompagné pour éviter les erreurs – qui peuvent vite coûter cher. 

Investir dans une SCI

La SCI (société civile immobilière) est une solution judicieuse pour rassembler plusieurs investisseurs en immobilier d’entreprise dans un cadre juridique souple. C’est parfait si vous souhaitez investir avec des membres de votre famille ou avec des amis. 

Comme pour l’investissement en solo, nous vous recommandons d’être aidé par un expert en gestion de patrimoine. 

Investir dans une SCPI

La SCPI (société civile professionnelle immobilière) vous permet de détenir une partie d’un patrimoine immobilier professionnel, tout en déléguant l’achat et la gestion à une société spécialisée. Vous n’aurez absolument rien à faire ! 

L’avantage de la SCPI est que le ticket d’entrée est faible comparé à l’investissement immobilier classique, entre quelques centaines et quelques milliers d’euros seulement. Vous pouvez donc investir facilement dans des projets à forte rentabilité.

Investir avec un OPCI

Plus souple que la SCPI, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds de placement immobilier ou une société de placement à prépondérance immobilière, agréé par l’AMF. Il doit comporter au moins 60% d’actifs immobiliers. 

L’OPCI présente toutefois un risque plus élevé car il est directement lié aux marchés financiers. 

Faire du crowdfunding immobilier

Les plateformes de financement participatif se sont extrêmement développées dans le secteur immobilier. Cela vous offre la possibilité d’investir dans des programmes immobiliers d’entreprises avec un rendement annuel prévisionnel entre 8 et 10%. Les tickets d’entrée sont accessibles, ce qui vous permet d’investir facilement. 

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Premier achat immobilier : combien puis-je emprunter ?

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de l’appartement ou de la maison de vos rêves, demandez-vous combien vous pouvez emprunter pour financer votre premier achat immobilier. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs : on vous explique comment la calculer !

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période définie, en fonction de vos revenus et de vos charges. Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez absolument calculer votre capacité d’emprunt pour connaître le montant maximal de votre achat immobilier sans vous mettre en difficulté.

Votre capacité d’emprunt est déterminée selon :

  • votre capacité d’endettement (le taux d’endettement maximal est de 35% en France)
  • le montant de votre apport personnel
  • le type de prêt souhaité (taux fixe, taux variable)
  • le montant des mensualités à rembourser
  • la durée d’emprunt
  • votre âge à la souscription du prêt

Pour simplifier, voici la formule de calcul de la capacité d’emprunt :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 35%

Connaître sa capacité d’emprunt

Comme nous l’avons vu, plusieurs éléments entrent en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Vos revenus

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte tous vos revenus réguliers : salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires, allocations familiales, pensions de retraite, rente d’assurance-vie, etc.

Les revenus de remplacement entrent également dans le calcul : allocation chômage ou allocation adulte handicapé.

Si vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise, vous ne bénéficiez pas toujours d’un salaire mensuel ou d’une rémunération fixe. Dans ce cas, prenez le résultat annuel de l’entreprise et estimez une moyenne de revenus mensuels.

En général, le calcul de la capacité d’emprunt ne tient pas compte des revenus aléatoires comme les participations aux bénéfices ou les primes. Cependant, si vous recevez une prime annuelle contractuelle comme le 13ème mois, cela peut être ajouté dans le calcul.

Les revenus du co-emprunteur

Si vous empruntez à 2, c’est une bonne nouvelle pour votre banque. En effet, vous additionnez vos revenus ! Le prêt peut donc être plus important pour vous tout en rassurant votre banquier sur votre capacité à rembourser.

La banque vous demandera un justificatif de relation : mariage, PACS, concubinage, etc.

>> Acheter à 2 : les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

Votre apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent “cash” que vous pouvez octroyer à l’achat de votre bien immobilier. Il peut être constitué de produits d’épargne (comme le PEL), de placements disponibles, d’épargne salariale, de donations familiales, etc. L’apport personnel recommandé équivaut à 10% de la somme empruntée.

Pensez tout de même à conserver une partie d’épargne en cas de coup dur. Ne mettez pas tout votre argent dans votre achat immobilier.

Vos charges

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte ; certaines entrent dans le reste à vivre.

Pour simuler votre capacité d’emprunt, retenez les mensualités de vos crédits immobiliers ou de vos crédits à la consommation en cours de remboursement, sauf s’il se termine dans moins d’un an. Comptez également les charges contraintes comme les loyers, les impôts, les rentes ou les pensions alimentaires.

Votre reste à vivre doit vous permettre de payer vos charges fixes : électricité, chauffage, nourriture, vêtements, assurance, téléphone, internet, scolarité, loisirs, etc. Ce reste à vivre est parfois difficile à calculer. Les banques estiment qu’il doit être supérieur à 800€ pour une personne seule et 1200€ pour un couple. 300€ sont ajoutés par personne à charge.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un prêt selon vos revenus. Le taux d’endettement maximal en France est fixé à 35%. Au-dessus, le risque de défaut de remboursement est considéré trop élevé par les banques et vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier.

Le taux d’endettement prend en compte vos revenus fixes :

  • vos salaires nets ;
  • vos primes contractuelles (13ème mois) ;
  • vos pensions alimentaires, pensions de retraite ou d’invalidité ;
  • vos revenus professionnels non salariés ;
  • vos revenus fonciers ;
  • vos allocations familiales et allocations logements.

Voici la formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus fixes

Sachez que les banques ont la possibilité de faire des exceptions en fonction des dossiers. Par exemple, si vous avez de très bons revenus, votre taux d’endettement peut dépasser les 35%. De la même façon, si vos revenus sont trop modestes, votre capacité d’endettement peut être inférieure à 30%.

Nous vous recommandons de consulter plusieurs banques et de vous faire accompagner par un courtier immobilier afin d’améliorer votre dossier de prêt.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Le salaire fait partie des critères les plus importants lorsque vous demandez un crédit immobilier. Quelques exemples de salaires pour vous aider à y voir plus clair dans vos possibilités d’emprunt immobilier, en imaginant un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1% et une assurance à 0,35%.

 

Salaire minimal Mensualité Montant du prêt
1397€ 489€ 100 000€
2 794€ 978€ 200 000€
4 191€ 1 467€ 300 000€
6 985€ 2 445€ 500 000€
8 382€ 2 934€ 600 000€
9 780€ 3 423€ 700 000€
13 974€ 4 891€ 1 000 000€

 

Votre capacité d’emprunt peut évidemment être modifiée selon votre évolution salariale. Vous pourrez emprunter plus ou effectuer un rachat de crédit avec une mensualité plus importante, pour rembourser plus vite votre prêt.

Financer votre premier achat immobilier avec des aides

N’oubliez pas qu’en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour votre premier achat immobilier.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat de votre appartement ou de votre maison. Vous devez répondre à des conditions de revenus et de logement précises. Le PTZ doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier.

Grâce au prêt à taux zéro, vous n’avez pas à payer d’intérêts, de frais de dossier ou de frais d’expertise.

PEL et CEL

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont des systèmes d’épargne dédiés à l’achat immobilier, avec un mécanisme de prêt préférentiel associé. Le PEL ou le CEL sont généralement utilisés pour fournir l’apport personnel.

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale est réservé aux particuliers aux revenus modestes et qui ont des difficultés à devenir propriétaires. Un plafond de ressources doit ainsi être respecté pour en bénéficier.

Le PAS offre des taux préférentiels pour financer une résidence principale, avec un remboursement sur une durée de 5 à 25 ans. De plus, le PAS permet de continuer de percevoir des allocations logements comme l’APL.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est basé sur le même principe que le prêt d’accession sociale, sans conditions de ressources. Il est donc accessible aux emprunteurs avec plus de revenus. Il permet de conserver ses allocations de la CAF en tant que propriétaire.

Faites-vous accompagner par un courtier immobilier

Vous avez besoin d’être accompagné pour y voir plus clair avant d’acheter votre premier bien immobilier ? Profitez des salons Viving pour rencontrer des courtiers immobiliers !

Le courtier immobilier vous aidera à savoir combien vous pouvez emprunter et trouver pour vous le meilleur taux possible.

 

Participer aux salons Viving
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Qu’est-ce qu’une entreprise RGE et comment en trouver ?

Vous avez décidé de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre maison ? Pour cela, vous avez besoin d’une entreprise RGE ! Qu’est-ce que c’est et pourquoi faire spécifiquement appel à ce type d’entreprise ? On vous explique tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’une entreprise RGE ?

La mention RGE “Reconnu Garant de l’Environnement” est une certification accordée aux professionnels et aux artisans du bâtiment suite à l’évaluation de critères établis par la norme NF X50-091. Cette certification a été mise en place par l’État et par l’ADEME en 2011.

A l’origine, la certification RGE a été créée pour les professionnels qui réalisent des travaux d’amélioration de performance énergétique des bâtiments, ou qui installent des systèmes d’énergies renouvelables. Aujourd’hui, la mention RGE comprend également la maîtrise d’œuvre et l’ingénierie.

Devenir entreprise RGE offre plusieurs avantages aux artisans du bâtiment :

  • prouver la qualité de leurs prestations ;
  • se former à la rénovation énergétique ;
  • permettre à leurs clients d’obtenir les aides publiques concernant les travaux de performance énergétique.

Le but pour le consommateur est de trouver aisément un professionnel fiable et qualifié pour ses travaux de rénovation énergétique, grâce à la mention RGE. C’est également obligatoire pour prétendre aux aides de l’État comme l’éco-PTZ, Ma Prime Rénov’ ou les aides de l’ANAH.

Pourquoi choisir une entreprise RGE ?

Pour vos travaux, vous vous demandez quel est l’intérêt de choisir une entreprise RGE ? La qualification RGE est un gage d’excellence qui garantit la bonne réalisation de vos travaux d’amélioration des performances énergétiques de votre maison. Ce type de chantier nécessite en effet des connaissances techniques pointues, validées par l’obtention de la mention RGE.

Les entreprises RGE répondent à de multiples critères pour obtenir le certificat RGE :

  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés et au répertoire des métiers ;
  • souscrire une garantie décennale et une responsabilité civile professionnelle ;
  • avoir un responsable technique de chantier formé dans les secteurs de l’efficacité énergétique et des énergies renouvelables ;
  • sous-traiter uniquement à des entreprises RGE ;
  • bénéficier de références pour le secteur d’activité concerné.

Si un de ces critères n’est plus respecté, la qualification RGE de l’entreprise lui sera retirée. Vous êtes donc certain que l’entreprise RGE à laquelle vous faites appel respecte bien ces critères.

Comment savoir si une entreprise est RGE ?

Vous avez repéré une entreprise du bâtiment à laquelle vous aimeriez confier vos travaux ? Vérifiez d’abord qu’elle est bien certifiée RGE. Pour le savoir, rendez-vous tout simplement sur l’annuaire en ligne de Faire, un service public de l’État qui vous guide dans vos travaux de rénovation énergétique. La plateforme Faire recense toutes les entreprises RGE françaises.

Une autre solution est de demander directement au professionnel de vous présenter son certificat RGE. Il est tenu de vous le partager. Vous devrez vérifier la date de validité de la certification et les domaines de service concernés. Si la mention RGE est encore en cours de validation, elle doit obligatoirement être valide lorsque l’entreprise débute vos travaux pour être éligible aux aides de l’État.

Le Salon Viving peut également vous mettre en relation avec des professionnels RGE présents dans nos salons. Partagez-nous votre projet habitat et nous vous mettons en relation avec des entreprises locales, certifiées RGE.

Attention aux arnaques !

Comme pour l’isolation à 1€, les arnaques sont fréquentes avec la certification RGE. Étant donné les avantages que le certificat procure aux entreprises, certains professionnels non certifiés se font passer pour tel afin d’obtenir des chantiers.

Ce type d’arnaque a de lourdes conséquences sur le consommateur qui pensait faire appel à une véritable entreprise RGE pour obtenir les aides de l’État. Malheureusement, si le professionnel n’est pas réellement certifié, les aides ne peuvent pas être octroyées. A ce moment-là, il est souvent trop tard pour faire marche arrière !

Vos questions sur les entreprises RGE

Comment obtenir un certificat RGE d’une entreprise ?

Vous pouvez tout simplement le demander aux entreprises avec lesquelles vous envisagez de travailler : elles ont l’obligation de vous le montrer. Vérifiez les domaines de travaux concernés et la date de validité.

Sinon, la plateforme Faire du gouvernement vous fournit, grâce à une simple recherche dans leur annuaire, le certificat RGE des entreprises qui vous intéressent.

Où trouver la liste des entreprises RGE ?

Tout simplement sur la plateforme faire.gouv.fr qui recense les entreprises françaises qui ont la mention RGE. Pour un résultat personnalisé en fonction de votre emplacement géographique, vous pouvez également faire confiance à l’équipe des Salons Viving qui vous mettra en relation avec les exposants certifiés RGE.

>> Déposer mon projet Habitat

Comment devenir une entreprise RGE ?

Obtenir la mention RGE est très intéressant pour les entreprises. Mais comment devenir une entreprise RGE ? Voici les démarches :

  1. La première étape est de choisir un organisme de qualité selon votre activité. Il peut s’agir de Qualibat, de Qualit’EnR, de Qualifelec, de Certibat ou de Céquami en fonction de votre secteur. Qualibat délivre également des labels spécifiques comme “RGE – Les pros de la performance énergétique” et “RGE Éco Artisan”.
  2. Ensuite, vous devez vous former et former vos collaborateurs si ce n’est pas déjà le cas. Au moins un de vos collaborateurs devra être formé dans le domaine de l’efficacité énergétique ou des énergies renouvelables.
  3. La démarche de qualification peut désormais débuter. Rapprochez-vous des organismes retenus qui vous indiqueront la démarche à suivre pour obtenir la qualification RGE.
  4. Une fois la mention RGE obtenue, vous obtenez un certificat de qualification et votre entreprise est référencée sur la plateforme Faire. Elle est acquise pour un délai de 4 ans, sauf en cas de non-respect des critères. Dans ce cas, elle sera suspendue.
  5. Dans un délai de 2 ans, un contrôle de réalisation sera effectué par l’organisme de qualification ou de certification, afin d’attester votre conformité aux critères RGE.
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Faut-il souscrire une assurance loyer impayé ?

Bien que le risque de loyer impayé soit de seulement 2% environ, la défaillance du locataire existe et il est important de vous couvrir contre ce risque. L’assurance loyer impayé peut être une bonne solution pour sécuriser vos loyers, surtout si vous avez un prêt immobilier à rembourser.

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé, est un contrat d’assurance qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés. C’est une assurance qui n’est pas obligatoire, mais de nombreux propriétaires y souscrivent pour garantir le paiement des loyers et sécuriser leur investissement.

L’assurance loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires-bailleurs. Le montant de l’assurance est calculé en fonction du montant du loyer annuel. Elle peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire. En échange des cotisations, l’assurance indemnise le propriétaire en cas de loyer impayé. Cependant, les conditions d’éligibilité pour bénéficier d’une garantie loyer impayé sont très strictes, il n’est donc pas facile d’y avoir recours.

Les logements concernés par la garantie loyer impayé

L’assurance loyer impayé concerne les locaux à usage d’habitation voire les locaux professionnels dans le cadre libéral.

Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction, les immeubles en état de péril et les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux ne peuvent pas être couverts par la garantie loyer impayé.

Les garanties de l’assurance loyer impayé

S’il existe une multitude d’assurances loyer impayé, toutes disposent d’une garantie commune et obligatoire : le remboursement des loyers non payés par le locataire. Bien sûr, le niveau de couverture et les plafonds peuvent varier en fonction de la compagnie d’assurance choisie.

L’indemnisation peut être limitée dans le temps ou dans les montants indemnisés. Au-delà, la garantie loyer impayé ne prend plus en charge les remboursements de loyer. Soyez donc attentif au niveau de couverture de votre assurance.

D’autres garanties peuvent être proposées en supplément :

  • garantie dégradations immobilières : l’assurance prend en charge les frais de réparations engendrés par les dégâts causés par le locataire ;
  • garantie vacance locative : l’assurance compense la perte de revenus locatifs pendant que le logement n’est pas loué ;
  • garantie départ prématurée : l’assurance indemnise le propriétaire en cas d’abandon du logement ou du décès du locataire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire ;
  • protection juridique et recours : l’assurance prend en charge les frais engagés par le propriétaire pour le recouvrement des loyers impayés.

Assurance loyer impayé : conditions

Les conditions sont strictes pour être éligible à l’assurance loyer impayé. Le propriétaire-bailleur doit choisir un locataire qui réunit toutes les conditions d’éligibilité imposées par la compagnie d’assurance. Voici un tableau récapitulatif des locataires éligibles à l’ALI et ceux qui ne sont pas éligibles :

Locataire éligible à l’assurance loyer impayé Locataire non éligible à l’assurance loyer impayé
– employés en CDI

– employés en CDD dont la durée restante est supérieure à 8 mois

– fonctionnaires titulaires

– indépendants justifiant de 2 ans d’activité minimum

– retraités

– étudiants

– apprentis

 – employés en CDD court

– indépendants ayant moins de 2 ans d’activité

– chômeurs

– contrats nouvelle embauche

– contrats de qualification professionnelle

De plus, le locataire doit également justifier d’un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer. Le bail doit être de longue durée et le logement, la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer seul de la solvabilité du locataire. Si celui-ci ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, le propriétaire-bailleur ne pourra pas être indemnisé et les cotisations versées ne seront pas remboursées. Vérifiez bien les justificatifs de revenus de vos locataires !

Ainsi, il peut être ardu de réunir toutes les conditions nécessaires pour souscrire une assurance loyer impayé. Les assureurs ne souhaitent prendre aucun risque avec des locataires susceptibles d’avoir des difficultés à payer le loyer.

Prix de l’assurance loyer impayé

Le coût d’une assurance loyer impayé oscille généralement entre 2% et 5% du montant du loyer annuel, charges incluses. La cotisation varie selon les garanties que vous souhaitez obtenir. Nous vous recommandons de comparer plusieurs compagnies d’assurance afin de sélectionner l’offre qui convient le mieux à votre situation.

Bonne nouvelle : vous pouvez déduire les primes d’assurance de vos revenus locatifs, à condition de déclarer en régime réel d’imposition. Cela vous permet de réaliser une économie de 47,2% sur le prix de l’assurance loyer impayé.

Les alternatives à l’assurance loyer impayé

Pour sécuriser vos revenus locatifs et être indemnisé en cas de retard de loyer, des alternatives à l’assurance loyer impayé existent.

La caution solidaire

La caution solidaire est le dispositif gratuit le plus utilisé par les propriétaires-bailleurs. Cela consiste à demander à un garant (généralement un proche du locataire) de se porter volontaire pour payer les loyers en cas de défaillance du locataire.

Il suffit de faire signer au garant un acte de cautionnement. La caution solidaire est efficace dans la plupart des cas, mais elle peut parfois être difficile à mettre en oeuvre si le garant refuse d’honorer son engagement. Dans ce cas, il faudra lancer une procédure judiciaire longue et certainement coûteuse.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, vous pouvez demander au locataire de verser un loyer supplémentaire, appelé le dépôt de garantie. Vous serez en droit de le saisir en cas d’absence de paiement du loyer.

L’assurance Visale

La garantie Visale a été mise en place par l’État dans le cadre de la loi Alur. Elle est financée par Action Logement depuis 2016. L’assurance Visale s’apparente à l’assurance loyer impayé : le propriétaire est indemnisé en cas de non-paiement des loyers. Action Logement se porte garant et assure le paiement des loyers jusqu’à 36 mois. C’est un dispositif entièrement gratuit pour le propriétaire et pour le locataire.

Les conditions d’éligibilité sont plus souples que celles que la garantie loyer impayé, ce qui en facilite l’obtention. Vous devez remplir les conditions suivantes :

  • louer à un jeune de moins de 30 ans ;
  • louer à une personne de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois d’ancienneté dans son entreprise ;
  • demander un loyer de 1300€ maximum (ou 1500€ dans Paris intra-muros).

Vos questions sur l’assurance loyer impayé

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et caution ?

Non, il est interdit de cumuler une garantie loyer impayé et une caution solidaire. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis. Vous devez donc choisir entre ces deux dispositifs.

Qui doit souscrire une assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires. Un locataire ne peut pas souscrire ce type d’assurance.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Souscrivez une assurance loyer impayé avant d’en avoir besoin. Au plus tôt, à la signature du bail ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux du locataire. Si vous vous y prenez plus tard, vous devrez prouver qu’il n’y a eu ni impayé ni retard de paiement sur les 6 derniers mois. Vous êtes déjà en situation de loyer impayé ? Vous ne pourrez plus souscrire d’assurance.

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RE 2020 : à quoi s’attendre ?

La RE 2020 (réglementation environnementale 2020) est la nouvelle réglementation des bâtiments neufs. Repoussée à maintes reprises, elle entrera en vigueur en janvier 2022 pour remplacer la RT 2012. L’objectif est de diminuer l’impact carbone des bâtiments, améliorer leurs performances énergétiques et garantir leur fraîcheur en cas de canicule.

Où en est la RE 2020 ?

A l’origine, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) était censée entrer en vigueur le 1er janvier 2021. Elle a cependant pris du retard du fait de la pandémie actuelle, à cause de l’arrêt de nombreux chantiers. Le gouvernement avait d’abord choisi de repousser son application à l’été 2021, mais c’est finalement le 1er janvier 2022 que la RE 2020 entrera en vigueur.

Pourquoi remplacer la RT 2012 ?

La réglementation thermique 2012, ou RT 2012, est la réglementation actuelle concernant la performance thermique des bâtiments. Elle est appliquée depuis fin 2011.

Ses objectifs étaient de limiter les besoins énergétiques du bâtiment, de réduire la consommation d’énergie avec des équipements performants et d’avoir un confort d’été dans les bâtiments non climatisés.

La RE 2020 va donc remplacer la RT 2012 en 2022. La RE 2020 est plus exigeante et comprend plus de critères que la réglementation thermique, d’où son intitulé plus vaste. La nouvelle réglementation est davantage axée sur l’empreinte environnementale du bâtiment et ne se limite pas à sa performance thermique.

Par exemple, sous la RT 2012, la dépense énergétique des bâtiments neufs était de 50 kWh/m²/an. La RE 2020 exige une dépense énergétique de 0 kWh/m²/an, c’est-à-dire que les bâtiments neufs devront produire autant voire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. L’objectif derrière la RE 2020 : atteindre la neutralité carbone en 2050.

Quels sont les objectifs de la RE 2020 ?

La réglementation environnementale 2020 a été pensée pour contribuer à la lutte contre le changement climatique. Elle est ambitieuse car elle accompagne l’objectif du gouvernement d’atteindre la neutralité carbone en France d’ici 2050. Elle va donc beaucoup plus loin que la RT 2012 dans ses exigences.

Pour atteindre cette neutralité carbone, le gouvernement a choisi d’agir sur les émissions des bâtiments des secteurs tertiaires et résidentiels. En effet, les bâtiments représentent 30% des émissions de CO2 en France. La RE 2020 poursuit donc plusieurs objectifs :

→ diminuer l’impact environnemental des bâtiments neufs, en contrôlant leur empreinte dès leur construction (notamment en privilégiant les matériaux biosourcés) ;

→ poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la consommation des bâtiments neufs, en construisant des bâtiments passifs voire positifs ;

→ garantir aux habitants un confort adapté au nouveau climat, notamment pendant les épisodes caniculaires.

Quels sont les changements apportés par la RE 2020 ?

La RE 2020 apporte un grand nombre de changements par rapport à la RT 2020, des évolutions comme des nouveautés. Ces changements d’envergure demandent une grande capacité d’adaptation des professionnels du BTP.

Quelques exemples des changements apportés par la RE 2020 :

  • la consommation de chauffage devra être inférieure à 12 kWhep/m² ;
  • la consommation totale d’énergie devra être inférieure à 100 kWh/m² (2 fois moins que dans la RT 2012) ;
  • les logements individuels ne devront pas dépasser un plafond d’émission de CO2 : 4 kg de CO2/m²/an ;
  • les bâtiments neufs devront avoir un bilan énergétique passif (produire autant d’énergie qu’ils n’en consomment) ou positif (produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment) ;
  • limiter les émissions de CO2 lors de la phase de construction du bâtiment en utilisant des matériaux biosourcés et renouvelables ;
  • améliorer le confort thermique en été en installant des protections solaires ou en augmentant les surfaces végétales, sans recourir à la climatisation.

Du fait des nouveaux plafonds de CO2, les professionnels du bâtiment devront arrêter le chauffage au gaz et le remplacer par des pompes à chaleur ou des chauffages à granulés de bois. Suite à des négociations, le gaz reste autorisé jusqu’à fin 2023 afin que les professionnels aient le temps de s’adapter.

Pour avoir un bilan énergétique passif ou positif, les constructeurs devront systématiser la pose de panneaux solaires et de ballons thermodynamiques.

Vers quels matériaux biosourcés se tourner ?

Les matériaux biosourcés et renouvelables ont un rôle essentiel dans la réglementation environnementale 2020. Ils deviendront la nouvelle norme pour les professionnels du BTP.

Pour être biosourcés, les matériaux doivent être produits avec de la matière organique renouvelable d’origine animale (comme la laine de mouton) ou végétale (comme le bois).

Les matériaux biosourcés ne sont toutefois pas 100% naturels ou sans impact sur l’environnement. Ils peuvent contenir des additifs chimiques, être transformés ou transportés sur de longues distances.

Quelques exemples de matériaux biosourcés et renouvelables pour la construction et l’isolation :

  • le bois
  • la paille
  • le liège
  • le miscanthus
  • le chanvre
  • la laine de bois
  • la laine de mouton
  • la ouate de cellulose
  • le textile recyclé

Les matériaux biosourcés étant plus chers, la filière devra s’organiser pour devenir aussi compétitive que les matériaux traditionnels comme le béton ou l’acier.

L’avis des professionnels du BTP

Les professionnels du BTP ont beaucoup réagi à la RE 2020. La nouvelle réglementation environnementale avantagera notamment la filière de l’électrique, avec l’usage de panneaux solaires et de pompes à chaleur.

Les professionnels du secteur du gaz se retrouvent perdants avec la fin du chauffage au fioul et au gaz dans les bâtiments neufs. Ils ont ainsi accusé le gouvernement d’être incohérent puisque la RT 2012 a insisté sur l’utilisation des chaudières à gaz pendant des années. Suite à des négociations, le gaz reste autorisé jusqu’à la fin de l’année 2023.

Une pétition a également été lancée par des spécialistes de l’efficacité électrique. Ils ont estimé que le tout électrique était une régression et que les calculs du gouvernement sur le coefficient de conversion CO2 de l’électricité étaient erronés. Cependant, tous les experts ne sont pas d’accord à ce sujet.

La filière béton se trouve également impactée par les nouvelles exigences de la RE 2020, car le béton ne fait pas partie des matériaux biosourcés. A partir de 2022, les ossatures bois seront privilégiées pour la construction neuve. La filière reproche ainsi au gouvernement de donner trop d’importance aux matériaux biosourcés alors qu’ils ont également un impact environnemental, notamment sur leur transport.

En résumé, les professionnels du BTP sont globalement d’accord pour dire que la RE 2020 est trop exigeante et demande une mise en œuvre trop rapide. Des discussions sont toujours en cours entre le gouvernement, la Fédération française du bâtiment et la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles. Avec l’autorisation du chauffage au gaz jusqu’à fin 2023, peut-être que d’autres négociations seront remportées par les professionnels du bâtiment.

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Les aides pour la construction/rénovation en 2021

Votre bonne résolution pour 2021 ? Un projet de construction ou de rénovation de votre maison ! Félicitations ! Vous n’êtes certainement pas contre quelques aides pour appuyer le financement de votre projet. Ces aides existent, et peuvent prendre différentes formes suivant s’il s’agit d’une entreprise de construction ou de rénovation. Elles permettront tantôt d’alléger vos mensualités, tantôt d’augmenter votre capacité d’emprunt. Voici donc un récapitulatif des aides pour la construction et la rénovation en 2021.

Les aides pour la construction en 2021

Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

L’ÉCO-PTZ, C’EST QUOI ?

Probablement l’aide financière la plus intéressante pour les primo-accédants qui recherchent des aides pour la construction en 2021. L’éco-PTZ permet d’emprunter sans intérêt pour financer jusqu’à 40% du montant global du projet de construction, incluant l’achat du terrain à bâtir et les coûts de construction. Le montant accordé pour ce prêt est calculé en fonction du nombre de personnes qui va occuper le logement, de la zone de la commune dans laquelle se fait la construction, et des revenus du foyer.

L’ÉCO-PTZ, CONCERNE QUI ?

Pour bénéficier de ce prêt à taux zéro, il faut être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’emprunt. Autrement dit, si vous êtes locataire ou hébergé à titre gracieux depuis plus de 2 ans, vous êtes primo-accédant ! Attention toutefois, l’éco-PTZ ne peut pas couvrir intégralement votre projet de construction, il doit être complété par un prêt immobilier classique par exemple. Cela reste toutefois une bonne aide pour la construction en 2021.

Prêt Action Logement (PAL)

LE PRÊT ACTION LOGEMENT, C’EST QUOI ?

Le PAL est un prêt immobilier qui permet de financer une partie de son projet de construction à un taux intéressant. Le logement doit être une résidence principale et respecter la réglementation thermique en vigueur.

LE PRÊT ACTION LOGEMENT CONCERNE QUI ?

Une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes est redevable de la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction), qui permet à ses salariés de profiter de ce PAL à un taux bonifié. À noter toutefois que les assurances emprunteurs sont obligatoires pour souscrire à ce prêt. Si vous faites partie des bénéficiaires du prêt action logement, il est intéressant de demander cette aide à la construction !

Prêt Accession Sociale (PAS)

LE PRÊT ACCESSION SOCIALE, C’EST QUOI ?

Le prêt accession sociale (PAS) est un prêt qui doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (achat ou construction) ou éventuellement à y réaliser des travaux. Attention, lorsque le PAS finance des travaux, ceux-ci doivent être achevés dans le délai de remboursement du prêt. Il est possible de demander un allongement de délai, dans certaines situations.

LE PRÊT ACCESSION SOCIALE, C’EST POUR QUI ?

Le PAS est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Pour y prétendre il faut remplir des conditions de revenus, qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants. Bon à savoir : pour qu’un logement soit considéré comme une résidence principale, il faut l’occuper au moins 8 mois par an.

Les autres aides à la construction en 2021

LES AIDES DES COLLECTIVITÉS LOCALES

Les conseils régionaux, départementaux et les collectivités locales peuvent accorder des aides pour financer votre projet de construction en 2021. Celles-ci se présentent sous forme de prêts à taux réduit, de primes ou de subventions. N’hésitez pas à les contacter pour vous renseigner !

LE PASSEPORT ACCESSION

Pour profiter du « Passeport Accession », il faut se rapprocher de l’Association Départementale Information Logement (ADIL) de votre lieu d’habitation. Sous réserve d’être primo-accédant et de respecter les conditions d’attribution du PTZ, vous pouvez prétendre à une prime allant de 1500€ à 4000€. Attention, cette demande de subvention doit impérativement être réalisée avant la signature de l’acte notarié.

Les aides pour la rénovation en 2021

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH)

RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

« Habiter mieux sérénité »

L’ANAH accorde la prime « Habiter Mieux Sérénité » pour la réalisation d’importants travaux de rénovation énergétique dans un logement qui a au minimum 15 ans. Votre projet doit permettre de réaliser une performance énergétique d’au moins 35 % et vous devez impérativement faire appel à un professionnel agréé. Par ailleurs, le montant de cette prime varie en fonction de vos ressources et vous ne devez pas avoir bénéficié d’un Éco-PTZ durant les 5 dernières années.

« Ma prime rénov »

MaPrimeRénov’ permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans votre logement. Cette prime s’adresse à tout propriétaire qui occupe son logement. Il faut impérativement faire appel à des professionnels RGE pour la réalisation de vos travaux. Cette aide à la rénovation évolue en 2021, pour encourager la rénovation énergétique de tous les ménages.

AMÉLIORATION DU LOGEMENT

« Habiter sain ou habiter serein »

Grâce à l’aide financière « Habiter sain ou Habiter serein », et selon l’ampleur des travaux, l’ANAH peut financer jusqu’à la moitié de vos travaux et vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet. L’aide à la rénovation « Habiter sain » est de 10 000 € maximum, et l’aide « Habiter serein » de 25 000 € maximum dans le cas de gros travaux. Cette prime s’adresse plus particulièrement aux revenus modestes, mais n’hésitez pas à vous renseigner auprès de l’ANAH.

Adapter son logement

PERTE D’AUTONOMIE

– Votre caisse de retraite peut vous accorder une aide dans le but de prévenir la perte d’autonomie. Cette prime appelée « Pour bien vieillir chez soi » est attribuée aux retraités du régime général ou retraités de l’État.

– Grâce à l’aide financière « Habiter facile », l’ANAH peut éventuellement financer jusqu’à la moitié de vos travaux et vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet.

– Il existe également des aides complémentaires pour la rénovation et l’adaptation de votre logement proposées par la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) ou le Conseil départemental.

Prime « coup de pouce énergie »

C’EST POUR QUOI ?

L’aide « Coup de pouce économies d’énergie » permet de financer le remplacement d’un chauffage ou de faire des travaux d’isolation. Elle concerne plus particulièrement les travaux de rénovation suivants :

  • Installation d’une chaudière biomasse performante
  • Installation d’une pompe à chaleur air/eau ou eau/eau ou hybride
  • Installation d’un système solaire combiné
  • Raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables (ENR&R)
  • Installation d’une chaudière au gaz à très haute performance énergétique
  • Installation d’un appareil de chauffage au bois très performant
  • Isolation des combles et toitures
  • Isolation des planchers bas

C’EST JUSQU’À QUAND ?

Cette aide peut être demandée jusqu’au 31 décembre 2021 et se cumule, sous certaines conditions, avec d’autres aides. Elle est versée par les signataires des chartes « Coupe de pouce chauffage » et ou « Coup de pouce isolation » qui sont principalement des vendeurs d’énergie. L’installation du nouvel équipement, de chauffage par exemple, doit être réalisée par un professionnel RGE.

Vos questions sur les aides à la construction/rénovation en 2021

Après la construction d’une maison neuve, puis-je être exonéré de la taxe foncière ?

Une fois la construction de votre maison neuve achevée, vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière durant les 2 premières années. Pour cela, vous devez effectuer une déclaration au Centre des Finances Publiques du lieu dont vous dépendez, dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux. Cette exonération est soumise à l’acceptation du maire de votre commune, il est donc important de contacter votre mairie au préalable.

Que penser des offres à 1€ ?

L’« offre à 1€ » est un terme commercial utilisé par les professionnels pour promouvoir les possibilités d’aides financières auprès des particuliers, en les encourageant à faire des travaux. Attention, cette offre n’est pas une aide en soi, mais est liée aux travaux réalisés, à la situation énergétique du logement notamment en matière de chauffage et aux revenus des occupants. Une entreprise ne peut donc pas vous certifier que vous pourrez en bénéficier sur un simple appel téléphonique. Ces aides à la rénovation sont encadrées par l’État et il faut répondre aux exigences de MaprimeRénov’ et de l’opération « Coup de pouce ». Quelques précautions indispensables : Le professionnel auquel vous faites appel doit avoir la mention RGE. Vous devez obligatoirement établir les demandes d’aides à la rénovation et obtenir un accord AVANT de signer le devis.

Qu’est-ce que le label RGE ?

La mention RGE «Reconnu Garant de l’Environnement » vous assure des professionnels reconnus pour leurs compétences, et des critères exigeants contrôlés par des organismes conventionnés par les pouvoirs publics et attestant de la qualification des entreprises.

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Acheter à 2 : les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

Lorsqu’on est en couple ou mariés, l’achat d’un appartement ou d’une maison à 2 est une étape cruciale. Cet achat immobilier comporte néanmoins des risques et il est facile de faire des erreurs au moment de la signature. Ne vous précipitez pas et faites-vous conseiller par un notaire avant de prendre des décisions importantes. Découvrez les 8 erreurs à éviter si vous achetez à deux !

Négliger le régime d’acquisition du bien

Lorsqu’on achète à deux, il faut bien choisir le régime d’acquisition du bien immobilier. En général, l’indivision et la SCI (société civile immobilière) sont conseillés par les notaires.

La SCI est plébiscitée pour l’investissement locatif à plusieurs. En effet, la société civile immobilière permet de mieux organiser la gestion du bien immobilier avec un gérant ou des co-gérants et des règles sur-mesure pour les associés. Par exemple, les statuts fixent une règle de majorité pertinente pour la prise de décision, afin d’éviter de devoir prendre des décisions à l’unanimité. De plus, la SCI facilite la transmission d’un bien immobilier, par donation ou succession.

Le régime de l’indivision est couramment utilisé par les couples pour acheter une résidence principale. L’indivision simplifie les démarches et est moins contraignante que la SCI. Les 2 acheteurs ont des droits sur l’ensemble du bien mais possèdent des parts à hauteur de leur investissement. Toutes les décisions liées au bien doivent être prises à l’unanimité, cela peut donc poser problème en cas de séparation. Nous vous recommandons d’établir une convention d’indivision devant un notaire, en incluant des clauses pour protéger les intérêts de chaque indivisaire et définir la responsabilité de chacun.

Ne pas calculer les quote-parts

Nombreux sont les couples à déclarer acheter à 50-50 de quote-part à la signature de l’achat. Pourtant, il arrive qu’un des partenaires finance plutôt 60 à 100% du bien immobilier, sans le signaler dans le contrat. Cela peut poser de gros problèmes en cas de séparation ou de divorce, car l’acte de vente fait foi ! Le partenaire qui a le plus dépensé dans l’achat ne sera pas remboursé de la totalité de sa part.

Il est conseillé de bien calculer la quote-part de chaque partie selon sa contribution financière réelle et de l’indiquer dans l’acte de vente, pour déterminer la proportion de remboursement de dette de chaque acheteur. Il est également primordial de préciser l’origine des fonds lorsque le couple est marié, afin de faciliter la répartition des biens en cas de séparation.

Acheter en concubinage

Votre statut civil a un impact sur vos droits sur le bien immobilier acheté : le mariage est bien plus protecteur que le PACS ou le concubinage ! En effet, en cas de décès de l’un des propriétaires et sans testament, le conjoint survivant n’a aucun droit d’héritage sur le bien, sauf s’ils étaient mariés. Les droits de succession sont exonérés pour les couples mariés et pacsés, mais pas pour les concubins qui doivent payer des frais.

Si vous ne souhaitez pas vous marier, il est néanmoins possible de protéger votre partenaire en signant une donation au dernier vivant chez un notaire, pour que le conjoint survivant bénéficie de la succession en usufruit.

Mal choisir son régime matrimonial

Si vous décidez de vous marier avant d’acheter un bien immobilier ensemble, faites bien attention à votre régime matrimonial. Voici les différents régimes possibles :

  • le régime de la communauté universelle : tous les biens sont communs mais le contrat de mariage peut définir que certains biens restent la propriété d’un seul époux, dans le cadre d’une succession par exemple ;
  • le régime de la communauté réduite aux acquêts : les biens achetés pendants le mariage sont communs, mais chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait avant le mariage ou qu’il reçoit par héritage ou donation ;
  • le régime de la séparation des biens : chaque époux est propriétaire des biens qu’il achète, et le bien immobilier est soumis au régime de l’indivision.

En cas de divorce, le régime de la communauté peut compliquer le partage du bien immobilier, c’est pourquoi nous vous conseillons d’opter pour la séparation des biens et de faire un contrat de mariage.

Ne pas rédiger de testament

Même si vous êtes jeunes, il est indispensable de rédiger un testament, surtout si vous vivez en union libre ou pacsés. Le testament vous permet de désigner votre compagnon ou votre compagne comme héritier pour lui léguer votre quote-part de propriété ou lui attribuer le logement en cas de décès. Sinon, les parts reviendront automatiquement à ses parents, ses frères ou ses sœurs. Pour ne pas vous tromper, n’hésitez pas à faire appel à un notaire.

Construire sa maison sur le terrain de son partenaire

D’un point de vue juridique, toute construction appartient au propriétaire du terrain. Il est préconisé d’acheter la moitié du terrain avant d’entamer la construction d’une maison. Il est également possible de créer une SCI afin que l’un apporte le terrain et l’autre l’argent nécessaire à la construction du bien. Dans ce cas, il faudra rédiger une reconnaissance de dette chez un notaire, afin que le conjoint propriétaire du terrain rembourse cet investissement en cas de séparation.

Ne pas souscrire d’assurance emprunteur

Souvent, les banques imposent de souscrire le prêt immobilier à deux avec une clause de solidarité : en cas de défaillance d’une partie, l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt. C’est pourquoi nous vous recommandons de souscrire une assurance emprunteur (invalidité, décès, perte d’emploi) selon les ressources des deux parties. Une assurance décès peut également être utile pour que le conjoint survivant rachète la part de l’autre.

Rechercher un bien séparément

Certains couples prennent la décision de rechercher un bien immobilier séparément afin de gagner du temps. Cependant, cela peut s’avérer contre-productif car vous allez multiplier les contacts, faire des visites sans votre conjoint… alors que la décision d’achat se prend à 2 ! Vous risquez de perdre du temps par la suite, il est donc préférable d’effectuer vos recherches de maison ou d’appartement ensemble afin d’avoir le même niveau d’informations sur les biens que vous sélectionnez.

 

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Construire sa maison sur un terrain à bâtir : nos conseils

Lorsqu’on se décide à acheter un terrain pour construire sa maison, le parcours peut s’avérer compliqué. Faire construire une maison demande beaucoup d’investissement sur la durée et les étapes sont nombreuses : choisir le bon terrain, engager un constructeur, choisir sa maison, demander un permis de construire, financer les travaux, etc.

Définir son budget de construction

Avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain et d’une maison neuve, soyez certain que vous avez le budget pour la construire. En moyenne, le m² d’une maison neuve vaut environ 1400€ mais cela varie évidemment selon l’emplacement de votre terrain. En France, le prix moyen d’une maison neuve avec son terrain coûte 240 000€.

Le recours à un crédit immobilier est généralement nécessaire pour construire une maison sur un terrain à bâtir. Prenez rendez-vous rapidement avec plusieurs banques (dont la vôtre) pour parler de votre projet immobilier, afin de déterminer votre capacité d’endettement et votre apport personnel.  Le fait de mettre plusieurs organismes bancaires en concurrence vous permettra d’obtenir de meilleures conditions de prêt et d’intérêts.

Choisir un terrain pour construire sa maison

Avant de construire une maison, il faut choisir un terrain constructible. Vous pouvez trouver des annonces de terrains à vendre dans des agences immobilières, auprès d’aménageurs lotisseurs et de constructeurs de maisons individuelles, à la mairie ou directement auprès de particuliers.

La localisation

La localisation fait partie des critères essentiels lorsqu’on choisit un terrain à bâtir. Nous vous conseillons d’opter pour un emplacement “côté”, à proximité de commerces, d’écoles et de transports en commun, pour que votre maison ne perde pas de valeur avec le temps. De la même façon, faites attention aux nuisances : chemins de fer, axes routiers, couloirs aériens, champs… cela pourrait déprécier votre maison.

Secteur diffus ou lotissement

On trouve deux types de terrains à bâtir : les terrains en secteur diffus, ou isolés, et les terrains situés dans un lotissement.

Dans un secteur diffus, votre liberté sera plus grande : vous pourrez faire construire la maison de votre choix. Cependant, les travaux de raccordement (tout à l’égout, eau, gaz, internet, etc) seront aussi à votre charge si la parcelle n’est pas viabilisée.

Dans un lotissement, votre terrain sera déjà viable. Mais les terrains sont généralement petits et soumis à des règles d’urbanisme contraignantes.

Caractéristiques de votre terrain

Avant d’acheter votre terrain, vérifiez que vous avez bien accès aux informations concernant votre parcelle, et consultez le plan local d’urbanisme de la mairie. Pour faire un choix éclairé, vous devez avoir en tête les règles d’urbanisme liées à votre terrain qui vous limiteront peut-être. Vous pouvez aussi consulter les risques naturels et technologiques de votre parcelle sur le site georisques.gouv.fr.

Modèle de construction

Le modèle de construction va grandement dépendre de l’emplacement de votre terrain, en lotissement ou en secteur diffus. En général, les terrains en lotissement imposent leur constructeur de maisons individuelles, ce qui vous offre davantage de garanties. Dans un secteur diffus, vous pouvez acheter un terrain libre de constructeur, ce qui vous permet de choisir vous-même le constructeur qui réalisera la maison de vos rêves.

Engager un constructeur de maison

Dans le cas où vous achetez un terrain libre de constructeur, c’est à vous d’engager un constructeur de maisons. C’est lui qui supervisera votre chantier et coordonnera l’ensemble des artisans qui interviendront. A savoir : si la maison dépasse les 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.

Nous vous recommandons de vous adresser à un constructeur de maisons individuelles qui travaille dans le cadre du CCMI (Contrat de construction de maison individuelle), régi par la loi de 1990. C’est un cadre juridique très protecteur pour l’acheteur, qui garantit une livraison à prix et délais convenus.

Découvrir les constructeurs de maisons sur les salons Viving

Choisir sa maison

Lorsque vous engagez votre constructeur de maisons individuelles, il est possible qu’il vous propose un catalogue de maisons. C’est un bon point de départ pour déterminer une base de maison à personnaliser selon vos désirs. Vous pouvez ainsi choisir une architecture, des plans, des équipements et des aménagements facilement. D’autres constructeurs proposent des maisons sur-mesure et créent votre projet immobilier de A à Z.

Signer le contrat de construction

Une fois que votre projet est validé et que vous avez trouvé votre constructeur, il ne vous reste plus qu’à signer un contrat de construction de maison individuelle – loi de 1990 ou CCMI. Ce contrat fixe un prix global forfaitaire et définitif et vous garantit une livraison à prix et délais convenus. Le paiement est également échelonné : la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le non-respect des règles de construction est un délit passible de sanctions pénales : une amende de 45 000€ et, en cas de récidive, une amende de 75 000€ et 6 mois d’emprisonnement.

Demander un permis de construire

En faisant appel à un constructeur, vous êtes débarrassé de la demande du permis de construire : c’est à lui de déposer le dossier complet en mairie. Il ne vous reste qu’à attendre 2 ou 3 mois pour recevoir l’autorisation.

En secteur protégé, les règles de construction sont plus strictes et cela allonge le délai d’autorisation du permis de construire. De plus, vous devrez également obtenir l’avis d’un architecte des Bâtiments de France avant d’entamer la construction. En effet, l’architecture, la volumétrie, le type et les couleurs de matériaux sont réglementés et vous devrez vous conformer à l’avis de l’architecte spécialisé.

Pensez également à demander un certificat d’urbanisme qui informe sur la constructibilité, les équipements publics existants, les dispositions d’urbanisme, les droits et les obligations liées à votre parcelle. C’est un document administratif gratuit.

Financer la construction de sa maison

Après avoir estimé votre budget et avoir choisi votre terrain et votre maison, il faut passer à l’étape du financement. Vous pouvez souscrire un crédit immobilier pour le terrain puis pour la construction de la maison, mais nous vous recommandons d’opter pour un crédit global comprenant le terrain et la maison : ce sera bien plus avantageux. La banque débloquera dans un premier temps les fonds pour le terrain, puis pour la maison.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) rassure les banques, car c’est le cadre le plus sécurisant pour l’acheteur qui est certain de ne pas payer de frais supplémentaires à ce qui était convenu.

Pour financer votre construction, n’hésitez pas à vous renseigner sur les différents types de prêts immobiliers. Votre banque devrait normalement vous proposer le crédit le plus adapté à votre situation.

Signer la réception de chantier et devenir propriétaire

Une fois le chantier terminé, c’est le moment de réceptionner votre maison et d’en devenir le propriétaire officiel. Vous devez vérifier que la maison livrée est bien conforme à ce qui était prévu avant de signer le procès-verbal de réception du chantier.

Si ce n’est pas le cas, vous avez le droit d’émettre des réserves sous 8 jours et de vous faire assister par un expert afin qu’il repère les éventuelles imperfections.

Assurer sa maison neuve

Une fois que vous êtes propriétaire, vous êtes responsable des sinistres qui pourraient survenir : vous devez absolument souscrire une assurance multirisque habitation pour vous protéger.

La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer les malfaçons survenues dans l’année de la réception des travaux. La garantie décennale, elle, dure 10 ans à compter de la réception des travaux.

 

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Comment défiscaliser avec la loi PINEL ?

Très intéressante pour les investisseurs immobiliers, la loi PINEL peut offrir une défiscalisation allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien. En contrepartie, vous devez respecter un certain nombre de critères, notamment un plafonnement du loyer. Découvrez les avantages de ce dispositif et comment défiscaliser avec la loi PINEL.

Qu’est-ce que la loi PINEL ?

La loi PINEL est une loi de défiscalisation entrée en vigueur en 2015. Elle a remplacé le dispositif de défiscalisation Duflot de 2013. C’est une loi d’incitation à l’investissement locatif dans les zones tendues offrant une réduction d’impôt aux investisseurs s’ils respectent certains critères concernant l’achat et la location. La loi PINEL permet de déduire une partie de votre investissement locatif de votre impôt sur le revenu : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. L’avantage du dispositif PINEL, c’est qu’il permet de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt.

Comment bénéficier du dispositif PINEL ?

Tous les contribuables français majeurs et fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi PINEL. L’investissement locatif peut être réalisé en tant que particulier, avec une SCI ou en indivision. La réduction fiscale intervient prend la forme d’une déduction d’impôt, il est donc intéressant d’en bénéficier lorsqu’on paye une certaine somme d’impôts sur le revenu. Pour maximiser l’opération de défiscalisation, il est important d’avoir un montant d’impôt égal ou proche de la réduction fiscale annuelle permise par le dispositif PINEL.

Le bien immobilier doit être acheté neuf en état futur d’achèvement dans les 30 mois suivant l’achat. Il peut être ancien mais réhabilité. Il doit également respecter la réglementation thermique RT 2012 ou le label bâtiment basse consommation (BBC). Le bien doit être situé dans une des zones géographiques comprises dans la loi Pinel : A, Abis et B1.

Il vous faudra ensuite mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d’impôts de respectivement 12, 18 ou 21% du montant investi pour l’achat. Ainsi, plus vous louez longtemps, plus la réduction fiscale est importante.

A noter : la loi PINEL limite les acquéreurs à un investissement de 300 000€ par an, un plafond au m² de 5500€ et pour 2 biens immobiliers maximum.

Les critères pour investir en loi PINEL

Quelles zones comprend la loi PINEL ?

Afin de bénéficier de la loi PINEL, le logement neuf acheté doit se situer dans une zone géographique tendue, c’est-à-dire que la demande locative est supérieure à l’offre. Les zones éligibles sont les zones A, Abis et B1 :

 

Zone A Île de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise
Zone Abis Paris et ses 29 communes environnantes
Zone B1 Métropoles de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et les départements d’Outre-Mer)

Comment choisir ses locataires ?

Si vous bénéficiez de la loi PINEL, vous devez choisir vos locataires sous certaines conditions : leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Voici les plafonds de ressources brutes selon les zones géographiques en 2020 :

 

Zone Abis Zone A Zone B1
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352€
Couple 57 489€ 57 489€ 41 868€
+ 1 enfant à charge 73 361€ 69 105€ 50 349€
+ 2 enfants à charge 89 976€ 82 776€ 60 783€
+ 3 enfants à charge 107 053€ 97 991€ 71 504€
+ 4 enfants à charge 120 463€ 110 271€ 80 584€
par personne supplémentaire +13 421€ +12 286€ +8 089€

Calculer le loyer PINEL

La dernière condition pour investir en loi PINEL est de respecter un plafonnement de loyer au m² lors de la mise en location, pour que des familles aux revenus moyens puissent se loger dans les logements PINEL. Le propriétaire ne peut donc pas fixer librement son loyer, ce qui n’empêche pas le dispositif d’offrir un bon rendement locatif. Voici le barème à respecter selon la zone géographique :

 

Zone A 12,95€ /m²
Zone Abis 17,43€ /m²
Zone B1 10,44€ /m²

 

Ces plafonds servent de base pour calculer le loyer : il faut y appliquer un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2%. Si elle est supérieure à 28 m², le coefficient est de 0,7% + 19/surface habitable du logement.

Exemple d’une défiscalisation PINEL

Antoine et Eva ont investi 290 000€ dans un bien neuf éligible PINEL à Lille, de 45m². Pour définir le loyer, ils se réfèrent au plafond de loyer de la zone A qui est de 12,75€/m².

Calcul : (12,75€ x 45m²) x 0,7 + (19/45) = 402.04€ de loyer par mois maximum.

Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent donc à 4824,48€.

Antoine et Eva décident de mettre leur bien en location pendant 9 ans, ce qui leur offre 18% de réduction d’impôt sur le prix d’achat. Ils percevront donc 52 200€ de réduction fiscale.

Quand défiscaliser en loi PINEL ?

La défiscalisation PINEL commence dès l’achat du bien ou la date d’achèvement des travaux. La réduction fiscale est affectée sur l’impôt de l’année en cours, sans prorata.

Pour en bénéficier, vous devez déclarer cet investissement dans votre déclaration de revenus en remplissant le formulaire CERFA 2044 EB. Cette déclaration doit être réitérée chaque année selon l’engagement de location choisi : 6, 9 ou 12 ans.

Les pièges à éviter lors d’un investissement loi PINEL

Avant d’investir avec la loi PINEL, vous devez veiller à ne pas tomber dans des pièges, facilement détectables avant l’achat du bien :

  • une localisation mal choisie : les locataires préfèrent les logements en centre-ville, proches des zones commerçantes et des transports ;
  • un loyer peu important : dans certaines zones tendues, les loyers du marché sont bien supérieurs au plafond de la loi PINEL, ce qui donne des rendements locatifs trop faibles ;
  • un prix du bien trop élevé : faites attention de ne pas payer un bien trop cher sous prétexte que vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale, essayez de faire une bonne affaire dès l’achat ;
  • la qualité de construction : vous achetez un logement neuf, la construction doit donc être optimale pour éviter de devoir rénover le bien avant de le mettre en location ;
  • un mauvais agencement : choisissez un logement ni trop grand, ni trop petit ! Choisissez-le selon votre cible : étudiant, couple, famille…

 

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Comment renégocier son prêt immobilier ?

Le marché de l’emprunt ne cesse de baisser. Si vous remboursez un prêt immobilier depuis plusieurs mois ou plusieurs années, il est sûrement intéressant de renégocier le taux d’intérêt de son crédit immobilier auprès de votre banque ou le faire racheter par une autre banque. Découvrez pourquoi, quand et comment renégocier votre prêt immobilier !

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Si vous constatez que les taux d’intérêts ont baissé en 2020 ou s’apprêtent à le faire en 2021, il est peut-être temps de renégocier votre prêt immobilier ou de le faire racheter par une autre banque. Le but est d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables, en faisant baisser le taux d’intérêt. Cela peut se traduire par un allègement des mensualités de remboursement ou une réduction de la durée de remboursement. Cette opération peut être effectuée plusieurs fois : il n’y a pas de limites à la renégociation d’un crédit immobilier.

Quand renégocier son crédit immobilier ?

N’attendez pas des années avant de renégocier votre crédit immobilier : elle doit avoir lieu relativement tôt dans l’échéancier de remboursement, lorsque la part des intérêts est encore importante. C’est donc dans les premières années voire les premiers mois du prêt qu’il faut demander une renégociation à sa banque. La part du capital restant à rembourser doit être au moins de 50 000€. Si vous n’avez plus d’intérêts à rembourser, il est inutile de renégocier votre prêt immobilier.

Renégociation ou rachat de prêt ?

Il existe 2 possibilités pour faire diminuer son taux d’intérêt : la renégociation ou le rachat du prêt.

La renégociation du crédit avec votre banque est généralement plus simple car cela vous évite des démarches administratives et le paiement de frais de dédommagement en cas de rachat. Cependant, il vous faudra certainement payer des frais de dossier pour la renégociation.

Le rachat du prêt immobilier permet de faire jouer la concurrence et donc, d’obtenir des conditions plus favorables dans une autre banque. Les frais peuvent toutefois être importants.

Comparez les conditions proposées dans chaque cas afin de choisir la solution la plus intéressante pour vous.

Renégocier son prêt avec sa banque

Dans le cas où la renégociation de votre prêt vous semble être la meilleure solution, tout se passe directement avec votre banque actuelle. Si la renégociation est acceptée par votre banque (accord signifié par une lettre) et que vous l’acceptez également, vous aurez un aménagement du contrat qui devra être officialisé par un avenant au contrat immobilier initial.

Pour un prêt à taux fixe, l’avenant doit contenir un échéancier des amortissements, le taux annuel effectif global et le coût du crédit sur la base des frais et échéances à venir.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant comprend un échéancier détaillant le capital restant dû pour chaque échéance, le taux annuel effectif global, le coût du prêt sur la base des frais et échéances à venir et les conditions et modes de variation du taux.

Faire racheter son prêt immobilier

Peut-être que la solution du rachat de crédit immobilier est plus intéressante pour vous ? Dans ce cas, vous devez négocier le rachat avec une nouvelle banque, à choisir selon les offres proposées. Une fois votre dossier complété, elle vous donnera ou non son accord. Si elle valide le rachat de votre prêt, elle prendra directement en charge la rédaction du nouveau contrat immobilier et le déblocage des fonds. Lors d’un rachat de prêt, votre nouvelle banque va vous demander de payer des indemnités de remboursement anticipé pour le premier emprunt, des frais de dossier et de garantie et d’assurer votre crédit ou de prendre une caution bancaire.