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Investir dans un garage ou un box : pari gagnant ?

Si vous voulez débuter en investissement immobilier ou simplement diversifier votre patrimoine, les garages et les box ont de nombreux atouts. Découvrez les 4 principaux avantages pour investir dans un garage ou un box !

Un investissement peu coûteux

Le premier avantage de l’investissement dans un garage ou un box, c’est que cela ne coûte pas très cher comparé à un appartement, une maison ou un immeuble. Vous pouvez donc investir facilement et sans demander d’emprunt bancaire si vous en avez les moyens. En effet, il faut compter entre 10 000€ et 50 000€ pour un garage, selon son emplacement (Paris ou province). Pour négocier le prix, n’hésitez pas à acheter des lots de garage ou de box : la rentabilité en sera décuplée.

Un investissement sans risques

Investir dans un garage ou un box comporte très peu de risques : avec un bon emplacement, votre bien trouvera rapidement preneur. Le risque d’impayés sera faible compte tenu du loyer du garage et de la facilité d’expulsion du locataire s’il ne paie pas, contrairement à un logement.

Un investissement rentable

Par rapport à d’autres biens immobiliers comme les appartements ou les maisons, les garages et les box sont des investissements très rentables. En 2017, le rendement moyen était de 5%. A vous de dénicher la meilleure affaire possible pour vous assurer un bon rendement, avec un cash-flow positif.

Mieux vous choisissez l’emplacement de votre garage ou de votre box, meilleurs seront vos revenus locatifs. Un garage en centre-ville, dans un quartier où les places de parking sont payantes et peu nombreuses, pourra se louer très cher !

Un investissement sans contraintes

En investissant dans un garage ou un box sans logement associé, vous vous garantissez un investissement immobilier sans contraintes. En effet, il ne sera soumis ni à la loi du 6 juillet 1989, ni à la loi ALUR : vous pouvez donc fixer librement le prix de la location et la durée du bail. Les deux parties, bailleur et locataire, peuvent donner congé librement et sans motif.

De plus, les frais d’entretien ne sont pas les mêmes que ceux d’un appartement : aucun travaux ne devraient être nécessaires, si ce n’est le changement de la porte de garage si elle est endommagée.

La fiscalité des garages et des box

  • La taxe d’habitation : les garages et box ne sont imposables que s’ils sont dépendants d’une habitation. Pour ne pas être imposés, ils doivent se trouver à plus d’un kilomètre du logement et à une adresse différente. Ainsi, si vous investissez seulement dans un garage ou un box, vous ne serez pas soumis à la taxe d’habitation.
  • Les loyers : les loyers de garages et de box sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000€ par an, vous bénéficierez du régime micro-foncier, et s’ils sont supérieurs ce sera le régime réel d’imposition.
  • Les frais de notaire : les frais de notaires peuvent coûter très cher pour un petit montant. Par exemple, à Paris, les frais de mutation sont de l’ordre de 3150 pour un garage à 20 000€, soit 16% du prix du bien. De fait, il vaut mieux investir dans un lot de garages et de box pour payer le moins de frais de notaire possible.
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Comment estimer la valeur d’un terrain ?

Crédit photo@ https://www.cadastre.gouv.fr

Où est situé le terrain que vous souhaitez acheter ? Quelle en sera son utilisation ? Quel est son potentiel ? Le prix peut varier du simple au centuple selon que c’est un terrain agricole, un terrain à bâtir, un terrain non constructible… Il est donc important d’accorder une part de temps conséquente à la recherche d’informations auprès du cadastre, de la commune concernée par le terrain et de consulter le certificat d’urbanisme.

  • 1er reflexe : s’informer auprès du cadastre

Toute personne, propriétaire ou non d’une parcelle peut obtenir la communication des plans cadastraux afin de commencer l’estimation du terrain en vue. Infos www.cadastre.gouv.fr.

Ce document graphique présente les plans de la commune, avec les zones urbaines et rurales, où sont représentées toutes les parcelles ainsi que les constructions qui y sont édifiées. Y sont reportés les numéros et les limites de parcelles. Chaque élément de propriété, son évaluation fiscale pour le calcul des impôts fonciers, l’adresse du propriétaire, la liste des parcelles qui lui appartiennent et éventuellement la description du bâti sont également décrits en complément du cadastre, dans ce que l’on appelle la matrice cadastrale.

Il est important de comprendre quelles sont les limites du terrain, s’il existe ou non des constructions sur le terrain, de quoi est composé l’environnement du terrain, les aménagements routiers, les étangs, les rivières, etc.

  • Définir si le terrain est constructible

L’information recueillie auprès du cadastre doit être complétée par l’étude des règles d’urbanisme qui pèsent sur un terrain.

Le plan local d’urbanisme (PLU) établi sous l’autorité du maire et de son conseil municipal, est un document général d’urbanisme, stratégique et règlementaire, qui planifie l’évolution de l’urbanisme dans les années à venir, les orientations sur les évolutions des villes, l’évolution des parcelles à travers l’instruction des permis de construire, l’évolution de l’environnement, les équipements, les réseaux, etc.

On y retrouve les zones urbaines ; les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.

Le fait de situer le terrain dans l’une de ces zones va permettre de pouvoir affiner l’estimation du terrain, notamment en se demandant si celui-ci est constructible et en étudiant son environnement.

  • Consulter le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme d’information permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable au terrain en question : les règles du PLU, les limites administratives au droit de propriété (zonage de protection de monuments historiques, par exemple) et les taxes d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme opérationnel indique la faisabilité ou non d’un projet de construction, la liste des équipements publics (voies et réseaux) et les servitudes d’utilité publique.

Le certificat d’urbanisme peut être demandé par toute personne à la mairie de la commune où se situe le terrain. Les informations qu’il contient sont valables pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Après avoir examiné les documents d’urbanisme, on se rend compte qu’il existe 2 grands types de terrain : les terrains constructibles et les terrains non constructibles. Le prix d’un terrain constructible est en général 15 à 20 fois supérieur à celui d’un terrain non constructible, car il va dépendre du marché immobilier, alors qu’un terrain non constructible sera évalué en fonction de son exploitation.

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Travaux d’extension d’une maison : permis et formalités

TRAVAUX D’EXTENSION D’UNE MAISON : PERMIS ET FORMALITÉS

Permis-de-construire

CONSEILS MAISON

Si vous avez le projet de travaux d’agrandissement de votre habitat, vous devez vous renseigner sur les démarches administratives préalables. En fonction de la surface de l’agrandissement, et, d’autre part, de la nature des travaux envisagés, vous aurez à vous soumettre à une simple déclaration préalable ou à une demande de permis de construire. Deux cas de figure qui ne requièrent pas les mêmes investissements.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Les travaux soumis à un permis de construire sont ceux :

  • ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
  • dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ceux ayant pour effet la création d’une surface de ou d’une emprise au sol  supérieure à 40m². Cependant, sont également soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20m² carrés et d’au plus 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter à plus de 170 m² la surface ou l’emprise totale de la construction.

DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

Vous devez remplir le formulaire CERFA 13406 de demande de permis de qui peut être téléchargé directement en ligne ou retiré en mairie.

DÉPÔT DU DOSSIER

Votre dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…).

La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur.

ÉTUDE DES SOURCES D’ÉNERGIE

Si vous envisagez une nouvelle construction de plus de 50m² située en métropole, vous devez également faire réaliser une étude sur les diverses solutions d’approvisionnement en énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude ou l’électricité.

Une attestation doit être jointe au dossier.

Cette étude doit notamment envisager le recours à des énergies propres comme l’énergie solaire ou à une pompe à chaleur. Elle peut être faite par le professionnel de votre choix.

LE DÉLAI D’INSTRUCTION

Il est généralement de :

  • 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
  • ou 3 mois dans les autres cas.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie.

CONSTRUCTIONS SOUMISES À L’OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE QUELLE QUE SOIT LA SURFACE ENVISAGÉE.

Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière ;

Les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien et de réparations courants) ;

Les travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination.

LA DÉCLARATION PRÉALABLE

Les travaux soumis à une simple déclaration préalable sont ceux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à 5m² et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

  • une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m² ;
  • une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m².

Pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme, ces seuils sont portés à 40m² sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 m² (dans ce cas, un permis de construire devient nécessaire).

DEMANDE DE DÉCLARATION PRÉALABLE

Vous devez déclarer votre projet au moyen de l’un des formulaires suivants :

  • CERFA n° 13703*04 pour une démarche tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes,
  • CERFA n° 13404*04 pour une démarche tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.

DÉPÔT DU DOSSIER

Vous devez envoyer votre dossier en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou le déposer à la mairie de la commune où se situe le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national…).

La mairie vous délivre alors un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux peuvent débuter en l’absence d’opposition du service instructeur.

LE DÉLAI D’INSTRUCTION

Le délai d’instruction est généralement de 1 mois à partir de la date du dépôt de la demande.

Un extrait de la déclaration précisant les caractéristiques essentielles du projet doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt. Cet affichage dure pendant toute la durée de l’instruction.

TRAVAUX SOUMIS À L’ENVOI D’UNE DÉCLARATION PRÉALABLE QUELLE QUE SOIT LA SURFACE ENVISAGÉE.

  • Changements de destination d’un bâtiment existant ;
  • Travaux de ravalement d’une façade ;
  • Travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • Travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants ;
  • Travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur.fr:droit-finances.commentcamarche.net/faq/8272-travaux-d-extension-d-une-maison-permis-et-formalites
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Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire lors d’une vente ou d’une location. Il donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Des sanctions sont possibles si votre diagnostic DPE n’est pas conforme à la réglementation, alors suivez le guide !

C’est quoi le DPE ?

DPE signifie : Diagnostic de Performance Energetique. C’est un diagnostic immobilier obligatoire en France métropolitaine.

Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement. L’initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

Le diagnostic énergétique doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier. Ce dernier doit être annexé :

  • en cas de vente : à la promesse de vente ou à l’acte de vente
  • en cas de location : au bail de location.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette énergie, lorsque l’annonce paraît en vitrine d’une agence immobilière ou est diffusée sur internet.

L’étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu’elle est affichée en vitrine d’agence immobilière.

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Si elle est diffusée sur le web, elle doit respecter les proportions de 180 pixels sur 180 pixels minimum et/ou mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G).

Quels sont les logements concernés ?

Le DPE est obligatoirement réalisé dans tous les logements d’habitation, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Le diagnostic énergie est exigé lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment.

Qui doit réaliser le DPE d’une maison ?

Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié. Un annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés a été créé par le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.

Avant de choisir un diagnostiqueur, il est important de vérifier que le professionnel choisi est bien certifié pour ce diagnostic précis.

Ces professionnels sont également tenus de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir leurs interventions et doivent satisfaire à des critères d’impartialité et d’indépendance envers leurs clients, propriétaires ou mandataires.

Le professionnel choisi doit remettre à son client un document attestant qu’il est en règle au regard de ces obligations sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales.

Le client est libre de faire appel au professionnel de son choix et peut faire appel à plusieurs professionnels pour les réaliser.

Quand faire un diagnostic énergétique ?

Le DPE doit obligatoirement être réalisé au moment de la mise en vente du bien immobilier. L’annonce immobilière doit contenir l’échelle énergétique du logement, il faut donc que le DPE soit récent.

Réalisez le diagnostic de performance énergétique dès que vous décidez de vendre votre logement. Il sera requis lors de la signature du compromis de vente, ou lors de l’acte de vente.

Comment est réalisé le DPE ?

Le diagnostiqueur immobilier doit se déplacer sur site afin d’évaluer la performance énergétique du logement. Pendant la visite, il va inspecter les caractéristiques du logement d’après un cahier des charges strict.

Il va notamment collecter ces éléments :

  • descriptif des équipements de production de chaleur, de ventilation, de climatisation, d’eau chaude sanitaire et d’éclairage ;
  • caractéristiques de l’isolation du bâtiment : murs, plafonds, planchers, portes, combles, baies, ponts thermiques ;
  • description du logement : département, altitude, année de construction, type de bâtiment, orientation, hauteur sous plafond, etc ;
  • prise en compte de la consommation réelle du logement lors des 3 dernières années si le propriétaire fournit les relevés ;
  • part d’énergies renouvelables utilisées.

Une fois la collecte de données effectuée, le diagnostiqueur les enregistre dans un logiciel de DPE agréé. Les résultats sont présentés sous la forme de 2 étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

L’étiquette énergie indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²).

L’étiquette climat signifie l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).

Le diagnostiqueur doit transmettre une copie des résultats du DPE à des fins d’études à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Que contient le DPE ?

Le DPE doit contenir les informations suivantes :

  • les caractéristiques de votre logement et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau chaude, ventilation, refroidissement) ;
  • les conditions d’utilisation de chaque catégorie d’équipement et gestion ayant des conséquences sur la consommation énergétique ;
  • la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements ;
  • l’évaluation des dépenses annuelles de consommation d’énergie ;
  • l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, ;
  • l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée dans le logement ;
  • les conditions d’aération ou de ventilation du logement ;
  • le classement du bien immobilier selon l’étiquette énergie et l’étiquette climat ;
  • la dernière attestation d’entretien de votre chaudière ;
  • des éléments d’appréciation sur le confort thermique du logement en été ;
  • des recommandations pour améliorer les performances énergétiques du bien et une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Durée de validité du DPE

Le diagnostic énergétique a une durée de validité de 10 ans une fois transmis par le diagnostiqueur.

Il n’est valable que s’il comporte un numéro à 13 chiffres délivré par l’Ademe.

DPE : le prix d’un diagnostic

Vous vous demandez combien coute un DPE ? Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés, les tarifs peuvent donc varier d’un professionnel à un autre pour un même diagnostic.

En général, il faut compter entre 100 et 250€ pour un DPE, selon la taille de votre logement, l’année de construction et le diagnostiqueur immobilier choisi. Il est toujours à la charge du vendeur.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Si vous ne transmettez pas le diagnostic de performance énergétique au locataire ou à l’acquéreur, ce dernier peut demander des dommages intérêts au tribunal.

Si votre annonce immobilière comporte de fausses informations concernant le DPE, l’acquéreur ou le locataire peut déposer un recours pour demander l’annulation de la vente, du bail ou des dommages et intérêts.

Si vous engagez un diagnostiqueur non certifié, vous risquez une amende de 1 500€ voire 3 000€ en cas de récidive.

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L’éco-prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique

L’ÉCO-PRÊT À TAUX ZÉRO POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux améliorant la consommation énergétique de votre logement. Il vous est accordé sous certaines conditions. Ce prêt est accordé jusqu’au 31 décembre 2018. Disponible dans les banques depuis avril 2009, il est une des mesures phares du « Grenelle de l’environnement ».

Source http://www.economie.gouv.fr

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QU’EST-CE QUE LE PRÊT À TAUX ZÉRO ?

La loi de finances pour 2009 (article 99) a instauré un prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les idées construction maison et travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens utilisés comme résidence principale.

Ce prêt s’adresse à tout propriétaire d’un logement antérieur à 1990, occupant ou bailleur, sans condition de ressources, effectuant un bouquet de travaux éligibles.

Il est plafonné à 30 000 € maximum. La durée de remboursement, fixée à 10 ans, peut être portée à 15 ans pour certains travaux.

ÉVOLUTION DE L’ÉCO-PTZ AU 1ER JANVIER 2016

L’article 108 de la loi de finances pour 2016 prolonge l’éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2018 et l’adapte au 1er janvier 2016 :

  • Création d’un micro-crédit à taux zéro pour les ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
  • Inclusion de l’éco-PTZ dans l’offre globale de prêt lors de l’achat d’un bien, avant devis de rénovation

La nature et les caractéristiques techniques des travaux concernés par l’éco-PTZ sont précisés par arrêté du 30 mars 2009, modifié par arrêté du 30 décembre 2015.

Par ailleurs, un arrêté du 1er décembre 2015 précise les critères de qualification nécessaires au 1er janvier 2016 pour obtenir un signe de qualité permettant aux entreprises de faire bénéficier leurs clients de l’éco-PTZ.

QUI EST CONCERNÉ PAR L’ÉCO-PRÊT ?

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) s’adresse à tout propriétaire d’un logement antérieur à 1990, occupant ou bailleur, sans condition de ressources, effectuant des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens utilisés comme résidence principale : isolation, chauffage ou chauffe-eau utilisant des énergies renouvelables, etc.

Source ConsoGlobe

Les améliorations apportées au logement doivent comprendre un bouquet de travaux, ou bien atteindre un niveau de performance énergétique globale variable selon le logement et sa localisation géographique. La nature et les caractéristiques techniques des travaux concernés sont précisés par arrêté du 30 mars 2009, modifié par arrêté du 30 décembre 2015.

Le dispositif est défini par l’article 244 quater U du code général des impôts, ainsi que par les articles R319-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

LA QUALIFICATION RGE

Pour bénéficier de l’éco-PTZ, les propriétaires doivent, depuis le 1er septembre 2014, faire appel à un professionnel qualifié « Reconnu garant de l’environnement » (RGE). Cette obligation s’applique au 1er octobre 2015 dans les départements d’outre-mer.

L’éco-conditionnalité des aides est fixée par le décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014. Un arrêté du 16 juillet 2014 modifie les conditions d’application de l’éco-prêt à taux zero en ce sens. Un second arrêté du 16 juillet 2014 fixe les critères de qualifications des entreprises requis dans le cadre de travaux éligibles à l’éco-PTZ.

Au 1er janvier 2016, pour faire bénéficier leurs clients de l’éco-PTZ, les entreprises devront obtenir un signe de qualité répondant aux critères de qualification fixés par arrêté du 1er décembre 2015.

L’Ademe édite un document sur les qualifications et certifications RGE en rénovation (pdf – 566 ko), avec la liste des travaux pour lesquels la qualification RGE est obligatoire, ainsi que la liste des certifications requises.

LES MODALITÉS D’OBTENTION DE L’ÉCO-PRÊT

Le prêt est plafonné à 30 000 € maximum. La durée de remboursement, fixée à 10 ans, peut être portée à 15 ans pour certains travaux. Il est accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État, sous la forme d’une avance remboursable sans intérêt, selon les modalités détaillées à l’article 244 quater U du code général des impôts. Celui-ci est précisé par la documentation fiscale BOI-BIC-RICI-10-110.

L’emprunteur doit joindre à sa demande un formulaire-type de devis, disponible sur le site du ministère de l’Écologie.

Le décret n° 2014-1437 du 2 décembre 2014 a aménagé l’éco-prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2015 : l’entreprise qui réalise les travaux doit attester leur éligibilité à l’éco-PTZ et faire apparaître les travaux induits dans les justificatifs transmis. Par ailleurs, le régime de sanctions administratives est modifié.

Le décret n° 2014-1438 du 2 décembre 2014 indique que les travaux induits éligibles seront précisés par arrêté.

Sous conditions de ressources, l’éco-PTZ est cumulable avec le crédit d’impôt pour la transition énergétique, comme indiqué au 7 de l’article 244 quater U du code général des impôts.

Par ailleurs, l’éco-prêt est désormais ouvert aux syndicats de copropriétaires, comme indiqué sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

POUR EN SAVOIR PLUS

Le site du ministère de l’Écologie édite un dossier sur l’éco-prêt à taux zéro, avec 12 fiches pratiques d’exemples de rénovation et de nombreuses questions réponses thématiques.

Le site Service public propose une fiche sur l’éco-prêt à taux zéro.

Sur le site de l’Anil, lire l’analyse juridique sur la mention RGE et l’éco-conditionnalité des aides publiques à la rénovation énergétique du 18 juillet 2014. Consulter également l’éco prêt, ainsi que deux articles sur la majoration du prêt à 0 %.

Le site de l’Ademe, sous la rubrique financer mon projet, édite une fiche détaillée sur l’éco-prêt à taux zéro.

L’Ademe édite également chaque année le guide des aides financières (pdf – 1,21 Mo) pour des travaux de rénovation énergétique des logements existants.

Des Points rénovation info service ont été mis en place pour vous conseiller sur vos travaux et leur financement ; identifiez-les sur le site Rénovation Info Service, ou au numéro azur 0810 140 240 (prix d’un appel local). Il propose un annuaire des professionnels RGE.

Le portail conso.net publie une fiche pratique : l’éco-prêt à taux zéro pour financer ses travaux de rénovation énergétique.

Sur le site Les clés de la banque, consulter l’éco-prêt à taux zéro, ainsi que le prêt écologique, financé par le livret de développement durable.

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Prêt relais : que faut-il savoir ?

Le prêt relais permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir revendu le précédent. L’acheteur peut obtenir de la banque ou d’un établissement de crédit une avance sur le produit de la future vente. Cet emprunt permet alors de financer son achat immobilier jusqu’à ce que l’ancien logement soit vendu. Explication en sept points.

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1.     QUEL EST LE MONTANT ACCORDÉ PAR UN PRÊT RELAIS ?

Le crédit accordé est en général compris entre 60 et 80 % de la valeur du bien immobilier que vous vendez pour en acheter un autre. Plus la vente est proche, plus ce montant peut être élevé.

2.     COMMENT ET À QUEL TAUX OBTENIR UN PRÊT RELAIS?

Les taux d’intérêt d’un prêt relais sont équivalents à ceux d’un prêt classique, même si parfois un peu plus élevés. Les taux actuels étant très bas, ceux des prêts relais suivent la même tendance. Ils avoisinent les 2%.

3.     COMMENT SE REMBOURSE UN PRÊT RELAIS?

Pour rembourser un prêt relais, il existe deux possibilités.

. Le remboursement différé partiel : vous remboursez les intérêts et les assurances sous forme de mensualités, puis remboursez le capital au moment de la revente de votre premier logement.

. Le remboursement différé total : vous remboursez le solde du capital emprunté et les intérêts au moment de la revente de votre premier logement.

4.     QUELLE EST L’ÉCHÉANCE ACCORDÉE POUR LE REMBOURSEMENT DU PRÊT RELAIS ?

Le prêt relais comporte toujours une échéance. A la date fixée au contrat, l’emprunteur devra donc rembourser. Le plus souvent, les prêts accordés par les banques sont d’une durée comprise entre un et deux ans, des prolongations étant parfois possibles.

5.     PEUT-ON FAIRE UN PRÊT COMPLÉMENTAIRE SI LE PRIX D’ACHAT DU NOUVEAU BIEN EXCÈDE CELUI DU BIEN VENDU ?

. Le prêt relais accompagné d’un prêt immobilier : si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat d’un nouveau logement, l’emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.

. Le prêt relais avec « franchise totale » : il est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts pendant les 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse alors le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, l’emprunteur rembourse à partir du 13ème mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.

6.     LE PRÊT RELAIS EST-IL RISQUÉ ?

A l’échéance du prêt, l’acheteur doit rembourser l’emprunt. Si son bien immobilier mis en vente n’a toujours pas trouvé acquéreur, il s’expose alors à des problèmes financiers majeurs. Sauf stipulations particulières, le contrat n’est pas reconduit automatiquement et l’emprunteur est donc redevable des sommes dues. Si vous ne remboursez pas, la banque pourra agir en justice à votre encontre. Cette situation pourra en outre conduire à une inscription sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers

Pour éviter cette situation, mieux vaut donc anticiper et éventuellement discuter avec votre banque d’une prolongation du prêt ou d’un moratoire.

7.     QUELS SONT LES ÉCUEILS À ÉVITER ?

Jouer la carte de la prudence ! Aujourd’hui, les délais de vente s’allongent. La mise en vente d’un bien sans défaut demande sept mois en moyenne. Pour ne prendre aucun risque, il est conseillé de signer le compromis de vente du logement que vous achetez après avoir signé l’acte de vente du bien vendu. Mais en choisissant de vendre avant d’acheter, vous pouvez vous retrouver pendant plusieurs mois sans logement. Pour éviter de passer par la case location, dont le coût, déménagement ou garde-meuble compris, peut être dissuasif, il est judicieux d’obtenir un délai plus long que les trois mois usuels entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente auprès de votre acheteur.

Si l’on achète en premier, la règle d’or reste de ne pas surestimer le prix du bien que vous vendez et de bien jauger le marché. Il faut faire estimer le bien à vendre et en même temps tester le marché sur lequel on est acheteur.  Valider son budget d’achat à l’aide de plusieurs estimations du bien à vendre par des professionnels est un préalable.

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Pourquoi acheter un logement neuf ? Les 7 bonnes raisons de s’y pencher sérieusement

LES GARANTIES CONSTRUCTEUR POUR VOS IDÉES CONSTRUCTION MAISON

. La garantie de parfait achèvement : elle dure un an à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre les éventuels dommages pouvant affecter la construction à l’exception de ceux résultant de l’usure normale ou d’un mauvais entretien.

. La garantie de bon fonctionnement ou la garantie biennale : elle dure deux ans à compter de la date de réception des travaux. Elle concerne les éléments démontables, qu’il est possible d’enlever et de déplacer (radiateurs, ballons d’eau chaude, prises…).

. La garantie décennale : elle dure 10 ans à compter de la date de réception des travaux.

Elle couvre contre les éventuels dommages qui pourraient fragiliser la construction et la rendre inhabitable. Fissures, infiltrations, problèmes de toiture… : le constructeur a pour obligation d’intervenir si ces dommages ne sont pas liés à l’usure normale ou à un mauvais entretien de l’habitation.

LES FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS

Les frais dits de notaire fixés à environ 7 à 8% du montant total de l’acquisition dans l’immobilier ancien, ne s’élèvent dans le neuf qu’à 3% environ.

L’EXONÉRATION DE LA TAXE FONCIÈRE

Une majorité de communes exonère de la taxe foncière les propriétaires pendant les deux années qui suivent la réception des travaux.

LES ECONOMIES D’ÉNERGIE ET ÉQUIPEMENTS AUX NORMES

Le choix du neuf permet l’acquisition d’un logement aux normes en vigueur et de plus en plus, la possibilité de choisir le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui garantit une forte réduction des dépenses énergétiques. Les matériaux et équipements sélectionnés permettent notamment une meilleure isolation et des pertes d’énergie réduites.

Un logement neuf se doit de respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ainsi lorsque vous achetez dans le neuf, vous bénéficierez d’un logement mieux isolé vous permettant de réduire votre facture énergétique par rapport à l’ancien. Dans le temps cela peut être plus profitable.

LA TVA A TAUX REDUIT

Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20 % pour l’achat de sa résidence principale. Ce dispositif est soumis à conditions (localisation en zone ANRU, réglementation thermique RT 2012, plafond de ressources).

LES PRÊTS POUR AIDER L’ACCESSION DANS LE NEUF

D’autres aides financières peuvent faciliter votre premier achat immobilier : prêt à taux zéro (PTZ), prêt social location-accession (PSLA), prêt à l’accession sociale (PAS)… Ces dispositifs peuvent pallier un manque d’apport personnel ou vous permettre de différer les remboursements.

L’INVESTISSEMENT LOCATIF ET LES DISPOSITIFS DE DEFISCALISATION

Les investisseurs qui choisissent d’acheter un logement neuf pour le louer peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’avantages fiscaux.

Plusieurs dispositifs permettent en effet de réduire ses impôts tout en percevant des loyers : la loi PINEL offre une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % répartie sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € (sous condition de ressources du locataire et d’un plafond de loyer). Vous pouvez même louer votre logement à un parent ou un enfant, s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

logement neuf Crédit photo@Bouygues Immobilier

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Les aides financières pour un habitat écologique

Si vous avez le projet de faire construire ou projetez de développer une extension, il est important de vous entourer de professionnels qualifiés « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) afin de pouvoir bénéficier des aides mises en place actuellement et de profiter de précieux conseils.

DE LA RT 2012 À LE RT 2020

La réglementation thermique RT 2012 (bientôt remplacée par la RT 2020), est obligatoire pour toute construction neuve et extensions de plus de 30% de la surface existante. Dans un avenir proche, la consommation de chauffage ne devra excéder les 12 kWhep par m2 et par an, grâce à une isolation performante, une ventilation efficace et une conception bioclimatique satisfaisante. La consommation totale d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, sanitaire, éclairage et appareils électriques) devra être inférieure à 100 kWh par m2 et par an.

La production d’énergie renouvelable devra couvrir les besoins énergétiques de la maison (bilan passif) ou les surpasser (bilan positif).

TVA À TAUX RÉDUIT

Depuis le 1er janvier 2014, le taux applicable diffère en fonction de la nature des travaux réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans.

  • Taux de TVA à 5,5% : travaux d’amélioration de la qualité énergétique, ainsi que les travaux induits.
  • Taux de TVA à 10% : autres travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien.

ECO-PRÊT À TAUX ZÉRO

Accessible à tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de bénéficier d’un prêt d’un montant maximal de 30 000 € pour réaliser des travaux d’éco-rénovation. La durée de remboursement fixée à 10 ans, peut-être portée à 15 ans pour certains travaux. La loi de finance 2016 prolonge l’éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2018 et l’adapte avec la création d’un micro-crédit à taux zéro pour les ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et l’inclusion de l’éco-PTZ dans l’offre globale de prêt lors de l’achat d’un bien, avant devis de rénovation.

CRÉDIT D’IMPÔT POUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE (CITE)

Accessible aux propriétaires occupants et locataires, le crédit d’impôt pour la transition énergétique permet de déduire des impôts 30% des dépenses d’équipements et/ou de main d’œuvre de certains travaux de rénovation énergétique. Le montant de dépenses éligibles est plafonné à 8 000 € par personne et majoré de 400 € supplémentaires par personne à charge.

Qualification RGE : pour bénéficier de l’éco-PTZ et du CITE, les propriétaires doivent, depuis le 1er septembre 2014, faire appel à un professionnel qualifié « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE).

AUTRES AIDES

Pour lutter contre la précarité énergétique, de nouveaux soutiens financiers ont été mis en place :

. Le chèque énergie permet aux ménages d’obtenir une aide au paiement de leur facture pour toutes les énergies (électricité, gaz, fioul, bois…). Il est dores et déjà déployé dans 4 départements (Aveyron, Ardèche, Côtes d’Armor et Pas-de-Calais) avant sa généralisation en 2018.

. Les certificats d’économies d’énergie dédiés à la lutte contre la précarité : environ 1 milliard d’euros y sera consacré par les vendeurs d’énergie en 2 ans pour soutenir les économies d’énergie aux ménages aux revenus les plus faibles.

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Acheter pour louer : comment réussir son investissement ?

L’investissement dans l’immobilier reste un projet partagé par de nombreux Français qui voient dans cet achat, la constitution d’un patrimoine et l’assurance d’une retraite plus confortable. Pour mener à bien ce projet, il est important de se poser les bonnes questions en 9 points.

Crédit photo@Programme Clos Heloise Lille

1- Prendre le temps de mûrir son projet

Il est indispensable de définir son projet sur le long terme en tenant compte de tous les paramètres et en mesurant les différents risques encourus. Ce qui distingue un bon d’un mauvais investissement tient parfois à peu de choses. Plus on prépare son projet et plus on est en mesure de limiter les risques.

2- Se prémunir des éventuels loyers impayés

C’est une réalité avec laquelle il faut composer. Si les loyers ne tombent pas, il faut être capable de pouvoir à honorer les remboursements de prêt  sans se mettre en situation précaire. Il existe des solutions pour se prémunir du non- paiement des loyers en souscrivant une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie d’assurance. Pour les propriétaires qui s’occupent de leur propre gestion locative, il est également possible de souscrire à une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie assurance. Son coût est environ de 3% des loyers, largement amorti en cas de problème.

3- Evaluer auprès de la banque le revenu disponible et la capacité d’endettement

Cette estimation permet
de définir le budget que l’on peut emprunter pour acheter un bien immobilier. L’objectif n’est pas forcément de s’endetter à 100% de ses possibilités. Un bon investissement immobilier doit rester une acquisition qui ne plombe pas le budget mensuel et ne nécessite qu’un effort d’épargne mesuré et optimal. La simulation donne donc la capacité d’acquisition maximale.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, les loyers futurs seront pris en compte dans le calcul du financement. Pour les crédits les mieux optimisés, les loyers se rapprocheront du montant des mensualités. Le mieux étant que ces deux sommes soient égales : c’est ce qu’on appelle « l’autofinancement ».

4- Définir l’objectif de cet investissement immobilier

Faut-il porter son choix sur un studio, un deux pièces ou un lot de parkings ? Est-il plus intéressant d’acheter en loi de défiscalisation Pinel ? Un investissement immobilier est bien une affaire personnelle : le bien idéal est différent pour chaque personne. C’est pourquoi il faut déterminer en amont les objectifs pour trouver le meilleur type de bien possible : constituer un patrimoine pour un complément de retraite ou faire une opération de défiscalisation ? Acheter un logement pour héberger les enfants ou parents plus tard ou encore financer une future résidence secondaire par la location pendant quelques années ? Ces questions sont primordiales.

5- Acheter en se projetant dans les attentes du futur locataire

L’objectif d’un investisseur immobilier est d’avoir des locataires rapidement, qu’ils restent longtemps dans le bien et qu’ils paient régulièrement leur loyer. Pour cela, il est indispensable de se poser les bonnes questions : le bien est-il facilement accessible ? Est-ce qu’il est aisé de faire ses courses, de déposer ses enfants à l’école ? Est-ce que le quartier est sécurisant de jour comme de nuit ? En matière d’immobilier, le meilleur moyen de rater son investissement est d’acheter dans une ville que l’on ne connaît pas et sans avoir visité le bien en question. Sentir l’atmosphère du quartier, regarder l’état du logement ou valider l’emplacement d’une future construction est une condition sine qua none à toute acquisition immobilière.

6- S’entourer d’un chasseur immobilier pour  gagner du temps et éviter les mauvaises surprises

On peut aisément trouver seul, son bien immobilier. Il faut prendre le temps de chercher en agence, sur internet, regarder les annonces… Se rendre aux visites, jauger la pertinence du prix, la qualité du bien, les frais liés à la co-propriété…

Un chasseur immobilier locatif, après avoir cerné le projet du client (objectif d’investissement, zone géographique, type de bien…), se mettra en recherche de biens correspondants. Avantage : l’accompagnement par un véritable professionnel du secteur qui peut permettre d’éviter divers pièges et autres mauvaises surprises.

7- Ne pas céder à l’achat « coup de cœur »

Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’achat locatif se base sur des critères pratiques et rationnels, avec en ligne de mire la qualité de l’emplacement et la rentabilité potentielle du lieu. Il faut garder en mémoire que peu de locataires sont prêts à payer plus cher pour un logement « coup de cœur ». Mieux vaut donc préférer les espaces rationnels (angles droits) et le fonctionnel (placards ou rangements, cuisine aménagée…) et se souvenir d’une chose : on ne choisit pas le logement pour soi mais pour avoir un maximum de chance de louer facilement, durablement et de façon un minimum rentable.

8- Bien gérer la location du bien

En matière d’investissement locatif, le gestionnaire a une grande importance. Son rôle sera de trouver les locataires, de faire l’état des lieux, d’encaisser les loyers, de les reverser au propriétaire, et de gérer les problèmes si certains surviennent. Pour faire le bon choix, rien de tel que le bouche à oreille…

9- Se poser la question de l’investissement dans du neuf et profiter de la Loi PINEL ?

Entrée en vigueur en septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre. Un investissement immobilier en Loi Pinel vous permet de bénéficier des réductions d’impôts suivantes :
> 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans
> 18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans
> 21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans
Le dispositif Pinel fait bien plus que réduire vos impôts. Grâce à lui, vous vous offrez un patrimoine immobilier de grande qualité puisque vous achetez
du neuf. Vous profitez d’une bonne rentabilité locative dans le cadre d’un placement sûr. Grâce à sa souplesse
de fonctionnement, le dispositif
vous permet d’élargir vos stratégies d’investissement. Ce n’est pas tout. Il vous permet aussi – et c’est nouveau
– de louer à un membre de votre famille, qu’il soit un ascendant ou un descendant.
A savoir : Le Pinel est entré en vigueur le 1er septembre 2014. Sa date de fin était prévue pour le 31 décembre 2016 mais le gouvernement a décidé de prolonger cet avantage fiscal d’un an. Le Pinel s’éteindra donc le 31 décembre 2017.

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Acheter un bien : les aides financières pour un prêt immobilier

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? C’est l’objectif de la plupart des français. Acquérir un logement est un gage de sécurité, mais les freins financiers sont courants. Pourtant, il existe de nombreuses aides financières qui peuvent vous permettre de concrétiser votre projet. Apprenez-en plus sur les différents prêts immobiliers existants.

Le prêt à taux zéro

Vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant et que les revenus de votre foyer fiscal n’excèdent pas un certain plafond de ressources. Celui-ci est fixé par arrêté et peut être variable. Il dépend de la composition du ménage et de la zone géographique. Vos revenus ne doivent pas non plus être inférieurs à un revenu plancher, égal au coût total de l’achat divisé par 9.

Votre achat immobilier doit devenir votre résidence principale, et ne pas être mis en location jusqu’à la fin du remboursement du prêt immobilier. Il doit être neuf et situé dans une zone géographique précise.

Le montant du prêt à taux zéro ne peut pas dépasser 40% du coût total.

 

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut vous être accordé si le bien est destiné à devenir votre résidence principale, ou si vous souhaitez faire des travaux dans votre bien déjà acheté. Il ne pourra pas être mis en location durant les 6 premières années du prêt immobilier.

Le bien que vous envisagez d’acheter peut être un logement neuf, ancien, un local ou un terrain à bâtir. Ce prêt immobilier peut également financer des travaux d’agrandissement, d’adaptation, d’amélioration ou d’économies d’énergie.

Le montant du prêt conventionné peut couvrir jusqu’à 100% du coût total. Il est accessible sans conditions de ressources.

 

Le prêt d’accession sociale

Vous pouvez disposer du prêt d’accession sociale dans le cadre de l’achat d’une résidence principale ou de la réalisation de travaux dans votre bien (de 4000€ minimum). Les ressources du ménage ne peuvent pas dépasser un plafond de ressources fixé par arrêté, comme pour le prêt à taux zéro. Pour bénéficier de ce prêt immobilier, le bien doit être un logement neuf, ancien ou un terrain.

Le prêt d’accession sociale peut couvrir jusqu’à 100% du coût total, y compris sans apport.

 

Le prêt Action Logement

Si vous êtes salarié d’une entreprise privée non agricole employant au moins 10 salariés, vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement. Vous devez également être en mobilité professionnelle, primo-accédant ou vous porter acquéreur du logement pour lequel vous êtes locataire. Vos revenus ne doivent pas dépasser le plafond de ressources du prêt locatif intermédiaire. Le bien doit être un logement neuf ou un terrain de construction.

Ce prêt immobilier peut couvrir jusqu’à 30% du coût total de l’opération. Il est accessible par le biais de votre employeur.

 

Le prêt du Plan d’Epargne Logement (PEL)

Vous pouvez obtenir ce prêt immobilier si vous avez ouvert un Plan d’épargne logement (PEL) auprès de votre banque. Cette épargne est bloquée pour une durée de 4 à 10 ans, à un taux d’1%. S’il est utilisé pour un achat immobilier, il ouvre droit à un prêt à un taux préférentiel. Ce bien doit devenir votre résidence principale ou financer des travaux dans votre logement. Le prêt immobilier du PEL est d’un montant maximum de 92 000€.