Étiquette : Investir dans un bien

Très intéressante pour les investisseurs immobiliers, la loi PINEL peut offrir une défiscalisation allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien. En contrepartie, vous devez respecter un certain nombre de critères, notamment un plafonnement du loyer. Découvrez les avantages de ce dispositif et comment défiscaliser avec la loi PINEL.

Qu’est-ce que la loi PINEL ?

La loi PINEL est une loi de défiscalisation entrée en vigueur en 2015. Elle a remplacé le dispositif de défiscalisation Duflot de 2013. C’est une loi d’incitation à l’investissement locatif dans les zones tendues offrant une réduction d’impôt aux investisseurs s’ils respectent certains critères concernant l’achat et la location. La loi PINEL permet de déduire une partie de votre investissement locatif de votre impôt sur le revenu : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. L’avantage du dispositif PINEL, c’est qu’il permet de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt.

Comment bénéficier du dispositif PINEL ?

Tous les contribuables français majeurs et fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi PINEL. L’investissement locatif peut être réalisé en tant que particulier, avec une SCI ou en indivision. La réduction fiscale intervient prend la forme d’une déduction d’impôt, il est donc intéressant d’en bénéficier lorsqu’on paye une certaine somme d’impôts sur le revenu. Pour maximiser l’opération de défiscalisation, il est important d’avoir un montant d’impôt égal ou proche de la réduction fiscale annuelle permise par le dispositif PINEL.

Le bien immobilier doit être acheté neuf en état futur d’achèvement dans les 30 mois suivant l’achat. Il peut être ancien mais réhabilité. Il doit également respecter la réglementation thermique RT 2012 ou le label bâtiment basse consommation (BBC). Le bien doit être situé dans une des zones géographiques comprises dans la loi Pinel : A, Abis et B1.

Il vous faudra ensuite mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d’impôts de respectivement 12, 18 ou 21% du montant investi pour l’achat. Ainsi, plus vous louez longtemps, plus la réduction fiscale est importante.

A noter : la loi PINEL limite les acquéreurs à un investissement de 300 000€ par an, un plafond au m² de 5500€ et pour 2 biens immobiliers maximum.

Les critères pour investir en loi PINEL

Quelles zones comprend la loi PINEL ?

Afin de bénéficier de la loi PINEL, le logement neuf acheté doit se situer dans une zone géographique tendue, c’est-à-dire que la demande locative est supérieure à l’offre. Les zones éligibles sont les zones A, Abis et B1 :

 

Zone A	Île de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise
Zone Abis	Paris et ses 29 communes environnantes
Zone B1	Métropoles de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et les départements d’Outre-Mer)

Comment choisir ses locataires ?

Si vous bénéficiez de la loi PINEL, vous devez choisir vos locataires sous certaines conditions : leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Voici les plafonds de ressources brutes selon les zones géographiques en 2020 :

 

	Zone Abis	Zone A	Zone B1
Personne seule	38 465€	38 465€	31 352€
Couple	57 489€	57 489€	41 868€
+ 1 enfant à charge	73 361€	69 105€	50 349€
+ 2 enfants à charge	89 976€	82 776€	60 783€
+ 3 enfants à charge	107 053€	97 991€	71 504€
+ 4 enfants à charge	120 463€	110 271€	80 584€
par personne supplémentaire	+13 421€	+12 286€	+8 089€

Calculer le loyer PINEL

La dernière condition pour investir en loi PINEL est de respecter un plafonnement de loyer au m² lors de la mise en location, pour que des familles aux revenus moyens puissent se loger dans les logements PINEL. Le propriétaire ne peut donc pas fixer librement son loyer, ce qui n’empêche pas le dispositif d’offrir un bon rendement locatif. Voici le barème à respecter selon la zone géographique :

 

Zone A	12,95€ /m²
Zone Abis	17,43€ /m²
Zone B1	10,44€ /m²

 

Ces plafonds servent de base pour calculer le loyer : il faut y appliquer un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2%. Si elle est supérieure à 28 m², le coefficient est de 0,7% + 19/surface habitable du logement.

Exemple d’une défiscalisation PINEL

Antoine et Eva ont investi 290 000€ dans un bien neuf éligible PINEL à Lille, de 45m². Pour définir le loyer, ils se réfèrent au plafond de loyer de la zone A qui est de 12,75€/m².

Calcul : (12,75€ x 45m²) x 0,7 + (19/45) = 402.04€ de loyer par mois maximum.

Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent donc à 4824,48€.

Antoine et Eva décident de mettre leur bien en location pendant 9 ans, ce qui leur offre 18% de réduction d’impôt sur le prix d’achat. Ils percevront donc 52 200€ de réduction fiscale.

Quand défiscaliser en loi PINEL ?

La défiscalisation PINEL commence dès l’achat du bien ou la date d’achèvement des travaux. La réduction fiscale est affectée sur l’impôt de l’année en cours, sans prorata.

Pour en bénéficier, vous devez déclarer cet investissement dans votre déclaration de revenus en remplissant le formulaire CERFA 2044 EB. Cette déclaration doit être réitérée chaque année selon l’engagement de location choisi : 6, 9 ou 12 ans.

Les pièges à éviter lors d’un investissement loi PINEL

Avant d’investir avec la loi PINEL, vous devez veiller à ne pas tomber dans des pièges, facilement détectables avant l’achat du bien :

• une localisation mal choisie : les locataires préfèrent les logements en centre-ville, proches des zones commerçantes et des transports ;
• un loyer peu important : dans certaines zones tendues, les loyers du marché sont bien supérieurs au plafond de la loi PINEL, ce qui donne des rendements locatifs trop faibles ;
• un prix du bien trop élevé : faites attention de ne pas payer un bien trop cher sous prétexte que vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale, essayez de faire une bonne affaire dès l’achat ;
• la qualité de construction : vous achetez un logement neuf, la construction doit donc être optimale pour éviter de devoir rénover le bien avant de le mettre en location ;
• un mauvais agencement : choisissez un logement ni trop grand, ni trop petit ! Choisissez-le selon votre cible : étudiant, couple, famille…

 

La Bretagne est l’une des plus belles régions françaises et le tourisme estival et côtier représente l’un des principaux secteurs de l’économie bretonne. La région est l’une des plus plébiscitées pour les vacances et son climat tempéré et ses paysages mémorables sont idéaux pour profiter de l’été. Si vous êtes (tombé) amoureux de la région, vous pouvez également décider d’investir pour profiter d’une maison secondaire ou louer votre bien immobilier pendant les vacances estivales.

Comment contracter le meilleur crédit immobilier ?

Effectuer une simulation de crédit immobilier

Peu importe votre situation et la région et/ou la ville où vous souhaitez investir, il est conseillé d’effectuer une simulation de crédit immobilier pour mieux cerner ses besoins et anticiper les démarches administratives auprès des établissements bancaires.

La simulation de crédit immobilier va vous permettre d’estimer votre capacité d’emprunt et mieux ajuster votre projet selon les nombreux paramètres pris en compte au moment de la simulation.

1. Votre situation socioprofessionnelle : CDI, intérim, etc.
2. Vos revenus mensuels
3. Vos éventuelles charges mensuelles
4. Votre situation personnelle : célibataire, marié, père/mère, etc.
5. Votre âge

Dans le cas où vous avez déjà trouver un bien immobilier, vous pouvez renseigner son prix pour faire apparaître ce paramètre dans l’estimation. Néanmoins, votre situation professionnelle et vos revenus représentent les paramètres les plus importants. De plus, si vous souhaitez contracter votre emprunt immobilier avec votre conjoint, sa situation socio-professionnelle est également déterminante.

L’estimation de crédit immobilier va vous permettre d’obtenir une vague idée du montant auquel vous pouvez prétendre, prenant en compte votre situation, vos revenus, le taux d’endettement décidé par les banques (33%) et votre reste-à-vivre. Tous ces éléments vont constituer votre capacité d’emprunt.

Cette capacité d’emprunt est essentielle pour mieux aborder la négociation avec les établissements bancaires pour contracter le crédit immobilier avec le meilleur taux d’intérêt.

Solliciter les services d’un courtier immobilier à Rennes, Vannes ou Brest

Dans le cas où vous ne souhaitez pas affronter toutes les démarches administratives pour contracter un crédit immobilier, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier à Rennes ou Quiberon, par exemple. Peu importe la région où vous souhaitez investir, vous pouvez contacter un courtier immobilier, réel professionnel du secteur immobilier et bancaire.

Le courtier immobilier est habilité à accompagner ses clients dans toutes les étapes, de la constitution du dossier jusqu’à la signature du crédit immobilier. Par conséquent, il va vous épauler et vous conseiller durant toute la durée du processus.

Sa principale mission est la négociation auprès des nombreux établissements bancaires pour dénicher le prêt immobilier avec le taux d’intérêt le plus intéressant. En effet, il connaît les différentes politiques commerciales des banques et les taux d’intérêts pratiqués. Il est le mieux placé pour négocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier et vous aider à réaliser des économies sur le long terme.

Si vous souhaitez solliciter les services d’un courtier immobilier, n’hésitez pas à comparer les différents avis clients et les tarifs pratiqués pour éviter les arnaques et jouer de la concurrence pour choisir le courtier immobilier le moins cher.

Quel crédit immobilier est le plus adapté pour investir en Bretagne ?

Il existe plusieurs types de crédit immobilier et certains s’adaptent particulièrement aux bretons qui souhaitent investir en Bretagne pour se créer un patrimoine immobilier à léguer à ses descendants ou louer pour compléter ses revenus. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en Bretagne, vous devez choisir un emprunt immobilier adapté à votre situation.

Le prêt-relais

Il s’agit d’un crédit immobilier particulier qui s’adresse uniquement aux propriétaires d’un bien immobilier. En effet, les primo-accédants ne peuvent pas bénéficier d’un prêt-relais puisqu’il s’agit d’un « relais » entre deux transactions : la vente d’un bien immobilier et un autre projet immobilier.

Vous remboursez les intérêts du crédit immobilier jusqu’au terme du contrat où vous devez rembourser l’intégralité du capital emprunté, après la vente du premier bien immobilier. Il s’agit d’une opération risquée puisqu’elle repose entièrement sur la réussite de la vente. Néanmoins, il s’agit d’une solution adaptée si vous souhaitez vendre votre logement pour déménager en Bretagne.

Le prêt immobilier in fine

 Le prêt immobilier in fine est le crédit immobilier le plus complexe et uniquement destiné aux propriétaires souhaitant réaliser des investissements locatifs. À l’instar du prêt-relais, vous payez uniquement les intérêts mensuellement et le capital est remboursé à échéance du contrat.

Vous devez être certain de pouvoir rembourser le capital à la fin du contrat. Par conséquent, il est conseillé d’investir dans un bien immobilier où vous pouvez tirer des bénéfices rapidement. Il est également recommandé de bénéficier d’une portion non négligeable du capital que vous devrez rembourser à l’échéance de votre crédit. Plus d’informations sur cette page.

Quid de l’immobilier locatif ?

Choisissez un emplacement stratégique dans la région !

Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire. Vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Placement préféré des Français, l’assurance-vie est un contrat qui revêt de multiples casquettes : produit d’épargne, de prévoyance et niche fiscale attractive. On vous explique le fonctionnement de l’assurance vie, ses avantages et comment y souscrire.

Qu’est-ce qu’une assurance vie ?

Le contrat d’assurance vie est un produit d’épargne à moyen et à long-terme. Il permet au souscripteur de constituer une épargne ou de transmettre un capital à son décès. Cette épargne se crée par des primes investies sur des supports financiers. A la fin du contrat, vous ou vos bénéficiaires reçoivent les sommes investies augmentées des gains et non imposées. L’assurance vie fait partie des meilleurs produits d’épargne.

Fonds euros ou unités de compte ?

Le contrat d’assurance vie propose 2 familles de produits sur lesquelles investir : les fonds euros et les unités de compte.

Les fonds euros sont gérés par l’assureur, à capital garanti. Ils sont essentiellement investis en obligations d’états européens, mais également en actions ou en immobilier. Votre patrimoine ne peut que progresser au fil des années.

Les unités de compte sont un placement plus risqué et présentent un risque de perte en capital. En contrepartie, vous pouvez espérer recevoir de meilleurs gains sur le long terme. Ce sont des fonds d’actions et/ou des obligations (OPCVM), des trackers (panier d’actions), des SCI/SCPI/OPCI (immobilier) ou des produits structurés.

Gestion libre ou gestion pilotée ?

Vous pouvez ensuite décider de gérer-vous même votre assurance vie (gestion libre) ou la confier à un gestionnaire (gestion pilotée).

Avec une gestion libre, c’est vous qui définissez votre allocation fonds euros ou unités de compte. Cette gestion est plutôt conseillée aux connaisseurs qui souhaitent choisir leurs unités de compte, ou qui placent 100% de leur épargne en fonds euros, le placement le moins risqué.

Avec une gestion pilotée, vous confiez votre assurance vie à un gestionnaire professionnel qui va définir l’allocation fonds euros ou unités de compte selon votre profil (équilibré, défensif, offensif…).

A quoi sert une assurance vie ?

Le contrat d’assurance vie est un produit d’épargne, qui permet de se constituer un capital sur le long terme, en bénéficiant d’avantages fiscaux liés au contrat. En général, on l’ouvre pour valoriser son capital, préparer sa retraite, anticiper un achat immobilier ou transmettre son patrimoine à ses descendants de façon optimisée.

L’assurance vie offre d’importants avantages, notamment successoraux : on peut transmettre 152 500€ par bénéficiaire, sans frais de succession ni d’impôts à payer. Vos bénéficiaires ne sont pas forcément vos enfants ; cela peut être un neveu ou un ami.

Lorsque vous serez à la retraite, vous pourrez transformer votre capital en rente viagère, afin de recevoir un complément de revenus intéressant.

Souscrire une assurance vie

Tout d’abord, vous pouvez souscrire une assurance vie auprès d’une banque (la vôtre ou une autre qui propose une assurance plus attractive) ou d’une compagnie d’assurance. Ces contrats n’ont pas de durée légale : vous pouvez fixer une durée déterminée, prolongée par tacite reconduction.

Vous pouvez investir sur votre assurance vie par un versement initial, lors de la souscription au contrat ; par des versements complémentaires libres quand vous le souhaitez ou par des versements complémentaires programmés de façon mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Ces versements programmés peuvent être modifiés ou interrompus à tout moment, sans incidence sur le contrat. Vous avez le droit de faire uniquement un versement initial, et aucun versement complémentaire.

Concernant les frais, on trouve 3 catégories :

• les frais d’entrée et les frais de versement, qui varient de 0 à 5% ;
• les frais de gestion, qui rémunèrent le gestionnaire. Il faut compter entre 0,5 et 1,5% pour les contrats en unités de compte ;
• les frais d’arbitrage, lorsque l’on transfère des sommes d’un fonds à l’autre, jusqu’à 1% des sommes arbitrées.

Comment clôturer une assurance vie ?

Lorsque vous souscrivez une assurance vie, vous choisissez également les modalités de sortie. On en distingue 2 :

• la sortie en capital, pour toucher la totalité des fonds en une fois ;
• la sortie en rentes, pour recevoir un revenu complémentaire une fois à la retraite.

Pour clôturer votre contrat, vous devez rédiger une demande et l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, et y joindre votre RIB.

Si vous clôturez votre contrat avec une sortie en capital, les intérêts des fonds euros et les plus-values des unités de compte sont taxés. Si le rachat total est effectué avant les 4 premières années de détention, vous serez prélevé de 35%. Entre 4 et 8 ans, le taux baisse à 15%. Après 8 ans, le taux de prélèvement descend à 7,5% et le souscripteur profite d’un abattement de 4 600€.

Pour beaucoup de Français, l’immobilier est le secteur dans lequel ils se voient le plus investir. Pourtant, investir dans l’immobilier n’est pas sans risque : on n’est jamais certain d’obtenir un retour sur investissement et les arnaques ne sont pas rares. Ainsi, il faut être vigilant et bien choisir son bien immobilier. Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier pour 2020, nous vous donnons quelques conseils pour bien investir !

Comment financer son bien immobilier ?

Souscrire à un prêt immobilier

Acheter un bien immobilier coûte généralement plusieurs centaines de milliers d’euros. Pour financer un tel achat, un crédit bancaire est à la disposition des particuliers : le prêt immobilier. Il s’agit d’un crédit exclusivement destiné à l’acquisition ou à la construction d’un bien immobilier et qui se rembourse sur plusieurs dizaines d’années.

On distingue généralement trois types de crédit immobilier :

• le prêt amortissable : il s’agit du crédit le plus fréquemment souscrit. Il se compose du capital emprunté et des intérêts du crédit, le tout se remboursant au fur et à mesure, sur une longue période. Le prêt amortissable est parfait dans le cas d’un premier achat immobilier.
• le prêt-relais : ce prêt ne concerne que les personnes qui sont déjà détentrices d’un bien, mais qui souhaitent le vendre pour en acquérir un nouveau. En effet, ce prêt fait office d’avance pour acheter le nouveau bien en attendant la vente de l’ancien. Le prêt-relais se rembourse grâce au montant de la vente.
• le prêt in fine : il est destiné aux investisseurs qui veulent acquérir le bien pour faire de la location. Le prêt se rembourse à la fin grâce au loyer perçu.

Pour trouver le meilleur prêt immobilier, il faut avant tout rechercher le taux d’intérêts le plus bas. C’est ce taux qui permet à la banque de se rémunérer, il va donc varier selon les établissements bancaires, mais aussi selon le profil de l’emprunteur. Plus le profil est à risque (âge élevé, profession risquée, etc) plus le taux d’intérêts sera important. Il existe trois types de taux :

• le taux fixe : qui ne varie pas durant le contrat
• le taux révisable : revu à la baisse ou à la hausse selon la politique bancaire
• le taux mixte : il est fixe pendant 10 ans puis devient variable

Déterminer votre capacité d’emprunt

Déterminer sa capacité d’emprunt est l’étape préalable à toutes les autres, même avant le choix du bien. En effet, il s’agit du montant maximal que vous pouvez emprunter à la banque, en fonction de vos revenus et de vos charges. Pour déterminer votre capacité d’emprunt, il suffit de multiplier vos revenus par le taux d’endettement maximum autorisé qui est généralement de 0.33 (33% des revenus).

En connaissant votre capacité d’emprunt, vous serez également en mesure de déterminer votre “reste à vivre”. Il s’agit de la somme qu’il vous reste une fois que toutes vos charges et mensualités de crédit ont été payées. Si vous voulez en savoir davantage sur le calcul de la capacité d’emprunt, vous pouvez suivre ce lien.

Faire appel à des professionnels pour investir de la meilleure façon

Trouver le meilleur crédit grâce au courtier immobilier

Le courtier immobilier est un professionnel du secteur qui aide les particuliers à obtenir le meilleur crédit immobilier. Grâce à sa connaissance de l’immobilier et des banques, il est en mesure de négocier avec elles pour décrocher un crédit au taux le plus bas.

Le courtier immobilier accompagne son client de la constitution du dossier de financement à la signature du crédit immobilier. Il conseille et oriente le futur acheteur sur le type de bien à privilégier en fonction de ses ressources.

Le recours à un agent immobilier pour trouver le bien de ses rêves

Bien souvent, on peut avoir du mal à trouver le bien immobilier qui va parfaitement correspondre à ses envies et besoins. C’est pour cette raison que faire appel à un agent immobilier peut être une bonne idée.

L’agent immobilier va vous aider à définir précisément vos besoins et va ensuite trouver le meilleur bien, tout en respectant votre budget. Certes, les honoraires des agents immobiliers peuvent faire peur, mais il s’agit d’une aide non-négligeable tant on sait que trouver un bien immobilier peut être un véritable casse-tête.

Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier et ses modalités, vous pouvez cliquer juste ici.

Si vous voulez débuter en investissement immobilier ou simplement diversifier votre patrimoine, les garages et les box ont de nombreux atouts. Découvrez les 4 principaux avantages pour investir dans un garage ou un box !

Un investissement peu coûteux

Le premier avantage de l’investissement dans un garage ou un box, c’est que cela ne coûte pas très cher comparé à un appartement, une maison ou un immeuble. Vous pouvez donc investir facilement et sans demander d’emprunt bancaire si vous en avez les moyens. En effet, il faut compter entre 10 000€ et 50 000€ pour un garage, selon son emplacement (Paris ou province). Pour négocier le prix, n’hésitez pas à acheter des lots de garage ou de box : la rentabilité en sera décuplée.

Un investissement sans risques

Investir dans un garage ou un box comporte très peu de risques : avec un bon emplacement, votre bien trouvera rapidement preneur. Le risque d’impayés sera faible compte tenu du loyer du garage et de la facilité d’expulsion du locataire s’il ne paie pas, contrairement à un logement.

Un investissement rentable

Par rapport à d’autres biens immobiliers comme les appartements ou les maisons, les garages et les box sont des investissements très rentables. En 2017, le rendement moyen était de 5%. A vous de dénicher la meilleure affaire possible pour vous assurer un bon rendement, avec un cash-flow positif.

Mieux vous choisissez l’emplacement de votre garage ou de votre box, meilleurs seront vos revenus locatifs. Un garage en centre-ville, dans un quartier où les places de parking sont payantes et peu nombreuses, pourra se louer très cher !

Un investissement sans contraintes

En investissant dans un garage ou un box sans logement associé, vous vous garantissez un investissement immobilier sans contraintes. En effet, il ne sera soumis ni à la loi du 6 juillet 1989, ni à la loi ALUR : vous pouvez donc fixer librement le prix de la location et la durée du bail. Les deux parties, bailleur et locataire, peuvent donner congé librement et sans motif.

De plus, les frais d’entretien ne sont pas les mêmes que ceux d’un appartement : aucun travaux ne devraient être nécessaires, si ce n’est le changement de la porte de garage si elle est endommagée.

La fiscalité des garages et des box

• La taxe d’habitation : les garages et box ne sont imposables que s’ils sont dépendants d’une habitation. Pour ne pas être imposés, ils doivent se trouver à plus d’un kilomètre du logement et à une adresse différente. Ainsi, si vous investissez seulement dans un garage ou un box, vous ne serez pas soumis à la taxe d’habitation.
• Les loyers : les loyers de garages et de box sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000€ par an, vous bénéficierez du régime micro-foncier, et s’ils sont supérieurs ce sera le régime réel d’imposition.
• Les frais de notaire : les frais de notaires peuvent coûter très cher pour un petit montant. Par exemple, à Paris, les frais de mutation sont de l’ordre de 3150 pour un garage à 20 000€, soit 16% du prix du bien. De fait, il vaut mieux investir dans un lot de garages et de box pour payer le moins de frais de notaire possible.