Catégorie : Je prépare mon projet immobilier

Voyager sur les routes avec un van aménagé est une expérience enrichissante pour les aventuriers en quête de liberté et d’évasion. Partez à l’aventure en toute liberté, tout en gardant le confort d’un vrai petit chez-vous. Aménager son van, c’est plus qu’un simple projet : c’est l’occasion de créer un espace unique qui vous ressemble ! Armé de quelques astuces et d’une bonne dose d’enthousiasme, vous serez prêt à créer votre propre cocon mobile et à vivre des moments uniques sur les routes. Alors, prêt à créer votre petit nid douillet sur roues ?

Choix du véhicule adapté

Types de véhicules

Les vans compacts se distinguent par leur maniabilité et leur discrétion, idéals pour les escapades en ville ou les routes sinueuses. Leur petite taille facilite le stationnement et réduit la consommation de carburant, un atout non négligeable pour les aventuriers soucieux de leur empreinte écologique. Mais l’espace intérieur est restreint, ce qui nécessite une optimisation ingénieuse des aménagements.

D’un autre côté, les fourgons grands volumes offrent un espace accru, parfait pour les séjours prolongés ou les familles. Avec une capacité d’aménagement plus vaste, ils permettent d’intégrer des équipements supplémentaires comme une cuisine complète, des sanitaires ou un espace de rangement conséquent. Ce type de véhicule assure un confort inégalé tout en offrant la possibilité de personnaliser l’intérieur selon vos préférences et besoins spécifiques.

 

Face à ces deux options, votre choix dépendra avant tout de votre style de voyage et des fonctionnalités recherchées.

Critères de sélection

Lors du choix de votre van, vérifiez le kilométrage, l’historique d’entretien et l’état général de la mécanique. Un véhicule fiable vous évitera les mauvaises surprises sur la route.

Bien sûr, votre budget déterminera non seulement l’achat du véhicule mais aussi son aménagement futur.

Pensez également à la consommation de carburant : un moteur récent vous fera économiser sur les longs trajets.

Étapes clés de l’aménagement

Isolation et ventilation

Pour aménager un van et en faire un cocon confortable, misez sur une bonne isolation. Optez pour des matériaux comme l’Armaflex ou le liège expansé, reconnus pour leurs excellentes propriétés thermiques et acoustiques. Avec ces isolants, vous profiterez d’une température idéale dans votre van, même par grand froid ou forte chaleur. Ils sont également légers et faciles à poser, parfaits pour maximiser l’espace disponible.

L’installation de fenêtres ou de lanterneaux assure une ventilation efficace. Les ouvertures assurent l’évacuation de l’humidité et une circulation d’air saine, évitant la condensation.

Pour rendre votre van encore plus confortable, équipez vos ouvertures de moustiquaires intégrées. Cette protection vous évitera la visite d’insectes indésirables tout en conservant une bonne circulation d’air.

Installation électrique

Commencez par installer une batterie auxiliaire, nécessaire pour alimenter vos appareils lors de vos haltes prolongées. Cette batterie vous permettra de profiter d’un éclairage confortable et de recharger vos appareils électroniques sans affecter la batterie principale du véhicule.

Pour maximiser votre autonomie énergétique, envisagez d’ajouter des panneaux solaires. Une fois installés sur votre toit, ils transforment la lumière du soleil en énergie, parfait pour recharger votre batterie auxiliaire pendant la journée.

Côté équipements, misez sur des prises et des éclairages bien pensés. Les LED sont vos meilleures alliées : économes en énergie et ultra durables ! Ensuite, dernière étape pour compléter votre installation en beauté, installez un régulateur de charge qui protégera tout votre système électrique.

Aménagement intérieur

Pour transformer l’intérieur de votre van en un espace à la fois confortable et fonctionnel, optez pour des meubles modulables. Grâce à ces solutions malines, vous tirerez le meilleur parti de chaque centimètre de votre espace de vie.

Les kits d’aménagement en bois, conçus pour être à la fois amovibles et modulables, sont parfaits pour une installation rapide et sans tracas. Ils offrent une excellente flexibilité, vous permettant d’adapter l’agencement selon vos besoins, que ce soit pour un voyage court ou une expédition prolongée.

Par exemple, installez des unités de rangement polyvalentes comme des tiroirs sous les sièges ou des étagères murales légères. Ces unités de rangement permettent de ranger vos équipements de cuisine, vêtements, et autres essentiels de voyage, sans encombrer l’espace.

Cuisine et sanitaires

Pour aménager un coin cuisine dans votre van, optez pour un combiné réchaud-évier. Grâce à leur design compact, vous pourrez mitonner vos petits plats sans sacrifier votre espace de vie. Installez un réchaud à gaz à deux feux pour préparer vos plats préférés, accompagné d’un évier en inox pour une hygiène optimale. Privilégiez les modèles avec couvercle pour maximiser l’espace de travail lorsque les appareils ne sont pas utilisés.

Pour les sanitaires, plusieurs solutions s’offrent à vous. Les toilettes portables sont pratiques et faciles à ranger, idéales pour les arrêts improvisés. En alternative, misez sur les toilettes sèches, une solution écologique, économique et simple d’entretien.

Côté douche, les modèles solaires font merveille : pratiques et écologiques, elles vous offrent le luxe d’une bonne douche chaude en pleine nature ! Pour rendre ces moments encore plus agréables, la cabine de douche pliable sera votre meilleure alliée pendant vos séjours prolongés.

Quel budget pour aménager un van ?

Prêt à vous lancer dans l’aménagement de votre van ? Parlons d’abord budget ! Trois facteurs principaux vont déterminer votre investissement.

• Le prix d’achat du véhicule : opter pour un van neuf ou d’occasion impactera le budget initial.
• La sélection des matériaux et équipements : des matériaux durables et de haute qualité garantiront un confort et une longévité accrus, mais à un coût plus élevé.
• L’aménagement du van : préférez-vous réaliser l’aménagement vous-même ou confier le travail à des pros ? Se lancer dans l’auto-aménagement permet de faire des économies, à condition d’avoir un peu de temps et des compétences en bricolage. Faire appel à des professionnels assure un résultat de qualité et sans tracas, bien que souvent plus coûteux.

Difficile de donner un prix exact pour l’aménagement de votre van, mais tablez sur une fourchette entre 5 000 et 15 000€ en fonction de la taille de votre véhicule, vos choix d’équipement, votre degré de confort et d’autonomie.

Homologation et assurances

Homologation VASP

Obtenir l’homologation VASP pour votre van aménagé est une étape indispensable. Votre van devra répondre à des normes précises de sécurité et de confort. Une fois les travaux réalisés, préparez un dossier détaillé, incluant les spécifications techniques et les plans d’aménagement.

Ce dossier est ensuite soumis aux autorités compétentes pour une évaluation. Un expert vérifiera la conformité de votre van lors d’une inspection. Si tout est conforme aux normes, votre van sera officiellement reconnu comme habitable. Vous pourrez alors prendre la route l’esprit tranquille !

Assurances

Vous avez aménagé votre van avec amour ? Parlons maintenant de votre contrat d’assurance pour protéger votre petit nid roulant !

Vérifiez que les aménagements, comme la cuisine et le système électrique, sont bien couverts en cas de vol, de dégradation ou d’accident. L’assurance tous risques, c’est la solution idéale pour rouler l’esprit tranquille.

N’oubliez pas d’inclure une garantie pour tous vos équipements installés, pour partir à l’aventure sans vous faire de souci. Une bonne assurance protège tout : votre van, vos équipements et bien sûr, toute votre petite tribu à bord.

Comparez les différentes offres et regardez de près les conditions pour les voyages à l’étranger, pour être paré à toutes les situations, même loin de chez vous !

Conseils pour un aménagement réussi

• Privilégiez des solutions modulables.
• Pensez à des meubles multifonctionnels qui maximisent l’utilisation de l’espace.
• Fixez solidement tous les meubles pour éviter tout déplacement pendant la conduite.
• Equipez votre van de détecteurs de fumée qui vous protégeront en cas d’incendie.
• Avant de vous lancer dans un long voyage, prenez le temps de tester votre van sur de courtes distances.

Avoir un projet immobilier quand on est au chômage peut sembler ambitieux, voire hors de portée. Pourtant, il est tout à fait possible de concrétiser son rêve de devenir propriétaire même sans emploi. Avec un bon dossier, une gestion budgétaire sérieuse et quelques dispositifs adaptés, les banques peuvent être prêtes à accorder un prêt immobilier au chômage.

Emprunter sans CDI, est-ce vraiment possible ?

Légalement, rien n’empêche un demandeur d’emploi de faire une demande de crédit immobilier au chômage. Ce qui compte pour les banques, c’est avant tout la capacité de remboursement et la solidité du projet. Un emprunteur au chômage peut convaincre, s’il présente un profil rassurant : stabilité passée, perspectives de retour à l’emploi, bonne gestion financière.

Les banques prennent le temps d’étudier chaque situation. Une période de chômage temporaire, un métier en tension, ou une reconversion professionnelle bien engagée peuvent peser favorablement dans la balance.

Constituer un dossier solide : la clé pour convaincre

Le point de départ, c’est un projet réaliste. Adapter ses ambitions immobilières à ses ressources actuelles montre aux banques que vous êtes lucide et organisé. Il peut être pertinent, par exemple, de cibler un bien plus modeste, ou situé dans une zone où les prix sont plus abordables.

Vient ensuite l’analyse des comptes bancaires. Pendant les mois précédant la demande, vous devez montrer patte blanche : pas de découverts, pas de paiements rejetés, et si possible, une capacité d’épargne régulière. Cela témoigne de votre fiabilité, même sans revenu fixe.

Enfin, l’apport personnel est un argument de poids. Il n’a pas besoin d’être énorme : à partir de 10 % du prix du bien, cela suffit déjà à rassurer. Un apport montre que le projet est préparé, que vous avez su mettre de côté, et que vous êtes prêt à vous engager.

Le rôle décisif du co-emprunteur

Si vous achetez à deux, et que votre co-emprunteur est en CDI ou dispose de revenus stables, cela peut totalement changer la donne. Dans ce cas, la banque se base principalement sur les revenus du co-emprunteur pour évaluer la capacité d’endettement.

Cette configuration permet non seulement de renforcer le dossier, mais aussi d’augmenter le montant emprunté. Le prêt repose alors sur une assise financière plus solide, et les risques pour l’établissement prêteur sont moindres.

Les aides pour faciliter l’emprunt immobilier au chômage

Il existe des aides publiques spécialement conçues pour soutenir les foyers modestes, ou en situation de transition professionnelle.

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 40 % du projet immobilier sans intérêts. Il est soumis à des plafonds de revenus, calculés sur l’année N-2. Ce décalage peut jouer en faveur d’un chômeur récemment sans emploi, qui avait encore un revenu correct deux ans auparavant. Autre avantage : le PTZ prévoit une période de différé pendant laquelle aucun remboursement n’est exigé.

Le prêt d’accession sociale (PAS) est une autre solution. Il peut financer jusqu’à 100 % du coût du projet et donne accès à l’aide personnalisée au logement (APL). Là aussi, des conditions de ressources s’appliquent, mais le PAS est cumulable avec le PTZ, ce qui constitue une aide précieuse.

Enfin, la CAF peut attribuer des aides au logement (APL, ALF ou ALS), en fonction de la composition du foyer et des revenus. Ces aides mensuelles peuvent soulager le budget et faciliter l’équilibre financier du projet immobilier.

D’autres solutions à envisager

Quand le prêt classique semble hors d’atteinte, il existe des alternatives.

La location-accession, par exemple, permet de louer un bien avec une option d’achat différée. Pendant la phase locative, une partie des loyers est épargnée pour constituer un apport. C’est une solution progressive et rassurante, surtout quand on est en situation de chômage temporaire.

Le prêt entre particuliers peut aussi être envisagé. Famille, amis, plateformes en ligne… Ces prêts sont souvent plus souples que ceux des banques, mais doivent impérativement être formalisés par écrit, et idéalement validés chez un notaire pour éviter tout litige.

Et si le chômage survient après avoir obtenu son prêt ?

Si la perte d’emploi intervient en cours de remboursement, plusieurs solutions existent. Les banques peuvent proposer une modulation temporaire des mensualités, voire une suspension. Cela permet de retrouver une stabilité sans mettre en danger le crédit.

Il est aussi possible d’envisager un rachat de crédit, surtout si un co-emprunteur avec un bon profil peut porter le nouveau prêt. Attention cependant aux frais engendrés.

Enfin, certaines assurances facultatives couvrent la perte d’emploi. Une assurance prêt immobilier chômage peut prendre en charge une partie des mensualités, à condition d’avoir été souscrite avant la perte d’emploi. Elle reste néanmoins assez encadrée, souvent réservée aux salariés en CDI, avec des conditions précises d’indemnisation.

Vendre sa maison sans agence immobilière est tout à fait possible, et peut même présenter certains avantages : exit les frais qui peuvent atteindre jusqu’à 10% de la valeur du bien et freiner les acquéreurs. Cependant, cela demande une organisation minutieuse afin que la transaction se passe sans accroc. Découvrez comment il est possible de vendre un bien sans passer par une agence !

Les avantages à vendre sa maison soi-même

Ne pas faire appel à un tiers pour vendre son bien immobilier permet de faire l’économie des frais d’agence, mais ne dispense pas des dépenses liées aux diagnostics immobiliers obligatoires (comme le DPE) ainsi que des frais de notaire.

Vous pouvez rédiger un compromis de vente sous seing privé vous-même, reprenant toutes les clauses juridiques obligatoires, mais recourir à un notaire permet de sécuriser l’opération. D’autant plus qu’aucun frais supplémentaire n’est exigé entre la rédaction et la signature d’un compromis de vente.

Enfin, vendre sa maison par ses propres moyens offre une grande liberté d’organisation et la possibilité de fixer un prix selon ses propres critères.

Les défis à relever quand on décide de vendre sa maison soi-même

Il est tout à fait envisageable de vendre sa maison ou son appartement sans faire appel à une agence immobilière, mais cela demande du temps et exige une bonne préparation. Quels sont les risques de vendre une maison de particulier à particulier ? Voici quelques éléments à ne pas négliger.

Déterminer le prix

La première étape lorsque l’on décide de vendre sa maison soi-même est de fixer le prix du bien. Cela implique de bien connaître le marché immobilier local. Pour maximiser vos chances de succès, veillez à appliquer un prix compétitif. En évitant de surévaluer le bien, vous vous assurez des visites ou des offres d’achat.

Le meilleur moyen de vendre sans agence est donc de comparer les maisons similaires à la vôtre, localisation comprise, qui ont été vendues récemment. Vous pouvez aussi solliciter les conseils d’un notaire, ou vous renseignez sur internet sur les sites de vente de particulier à particulier.

Présenter son bien

Quand on fait le choix de ne pas passer par une agence immobilière pour vendre un bien, on doit rédiger et poster l’annonce soi-même.

Le texte n’est pas à négliger, car c’est lui qui va donner envie aux potentiels acheteurs de vous contacter. Il doit donc être clair et précis : la surface, le nombre de pièces, les éventuelles dépendances, la présence d’une cave ou d’un garage, le secteur, etc. Afin d’éviter les appels indésirables d’agents immobiliers, pensez à ajouter la mention « Agences s’abstenir ».

Autre point important : les photos. Prenez le temps de faire de belles photos des différentes pièces, en format paysage et avec plusieurs angles de vue de préférence. L’objectif est d’obtenir des clichés de pièces bien rangées, avec une bonne luminosité, qui vont mettre en valeur votre logement.

Organiser les visites

Une visite, cela se prépare. Alors, avant d’inviter de potentiels acheteurs à faire le tour du propriétaire, faites un grand ménage et rangez. Votre logement doit être accueillant, sans être encombré : les potentiels acquéreurs doivent pouvoir se projeter immédiatement.

Pour chaque visite, réservez environ une heure de votre temps pour pouvoir échanger tranquillement avec chaque visiteur. En effet, plus une personne sera intéressée, plus elle saisira l’occasion de poser des questions.

Enfin, si vous devez vous montrer disponible pour fournir des informations sur le quartier, le voisinage ou encore les spécificités du logement, inutile de suivre votre visiteur partout : laissez-le plutôt explorer à son rythme.

Ne rien oublier

Outre les diagnostics obligatoires pour la vente, pensez à regrouper quelques documents qui pourraient être utiles pour répondre aux questions des visiteurs : l’avis de taxe foncière, les factures des travaux effectués, de gaz ou d’électricité, etc.

Vous l’aurez compris, vendre sa maison soi-même est possible mais demande un investissement important, car vous êtes seul à veiller au bon déroulement de toutes les phases du processus de vente.

Comment vendre ma maison moi-même ?

Les documents pour vendre sa maison

La réalisation d’un dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire afin d’informer les futurs acquéreurs sur l’état du logement. Selon l’année de construction et la localisation du bien, divers diagnostics doivent être effectués par un professionnel agréé :

• Diagnostic termites et autres insectes xylophages, uniquement dans les communes désignées par un arrêté préfectoral
• Diagnostic de performance énergétique (DPE), accompagné d’un audit énergétique si le logement est classé F ou G.
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949
• État de l’installation intérieure gaz et électricité, pour celles qui ont plus de 15 ans
• État des risques et pollutions : indication sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.
• Diagnostic amiante, indique la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement dont le permis de construire à été délivré avant juillet 1997
• Diagnostic mérule, pour les zones concernées par un arrêté préfectoral
• État du système d’assainissement, si le bien n’est pas raccordé au réseau public pour la collecte des eaux usées

Les acheteurs potentiels peuvent vous demander l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la visite, l’idéal est donc de prendre contact avec un expert au préalable.

La rédaction du compromis de vente

La promesse de vente doit être conclue 3 mois avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Vendre son bien immobilier seul n’a aucune incidence sur le délai ou les procédures de vente. Ce laps de temps permet à l’acheteur de débloquer son financement auprès d’un organisme bancaire.

La promesse de vente immobilière doit comporter les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur, ainsi que des détails sur le bien et la transaction :

• Adresse du bien
• Origine du bien (précédent acte de vente, etc.)
• Descriptif détaillé du bien et de ses équipements
• Existence d’une hypothèque et/ou servitude
• Conditions suspensives le cas échéant
• Prix du bien et modalités de paiement
• Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte définitif
• Informations relatives au droit de rétractation (le manquement à cette obligation est passible d’une amende allant jusqu’à 15 000€)
• Date de disponibilité du bien

En ce qui concerne l’offre d’achat, elle prend en général la forme d’une lettre et doit comporter la désignation du bien, la date de l’offre, le prix fixé par l’acheteur et la durée de validité de l’offre. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente.

Puis-je vendre ma maison par moi-même alors qu’elle est en agence ?

Oui, il est possible de vendre sa maison entre particuliers, même si elle est déjà proposée à la vente par le biais d’une agence immobilière.

En effet, lorsque vous avez conclu un accord avec l’agent immobilier, appelé mandat de vente, vous lui avez confié la recherche d’un acquéreur et la vente du bien.

Selon le contrat, vous avez la possibilité de vendre vous-même votre bien et de déléguer la vente à une ou plusieurs autres agences.

Il existe 3 types de mandat de vente :

• Le mandat simple, avec une ou plusieurs agences, qui vous autorise à vendre le bien vous-même.
• Le mandat exclusif, avec une agence, qui est seule à pouvoir le vendre.
• Le mandat semi-exclusif, confié à une seule agence, qui vous permet toutefois de vendre le bien vous-même.

Investir dans une SCPI, c’est un peu comme partir en voyage : il faut bien préparer sa route ! Mais rassurez-vous, on est là pour vous guider pas à pas. Voici quelques stratégies qui peuvent vous aider à investir de manière intelligente et sereine dans les SCPI.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. En acquérant des parts de SCPI, vous investissez indirectement dans un ensemble de biens immobiliers que la SCPI possède et gère.

Plutôt que d’acheter tout un immeuble ou un appartement, vous achetez une petite partie d’un grand portefeuille immobilier. Cela vous permet de profiter des revenus locatifs générés par ces biens, tout en mutualisant les risques avec d’autres investisseurs. De plus, c’est la SCPI qui se charge de toute la gestion : de la recherche des locataires à l’entretien des propriétés, vous n’avez pas à vous en soucier !

>> En savoir plus : Investir dans l’immobilier d’entreprise, est-ce intéressant ?

Quelle somme minimum investir en SCPI ?

En général, les tickets d’entrée dans une SCPI sont accessibles : des parts sont proposées à 200€ seulement. Toutefois, pour profiter de véritables revenus complémentaires, il est nécessaire d’investir davantage.

Selon la SCPI que vous choisissez, vous devrez peut-être débourser au moins 10 000 ou 20 000€ pour espérer un bon rendement mensuel. Il est intéressant de consacrer 15% de son capital disponible aux SCPI, s’il s’agit de votre stratégie patrimoniale. N’hésitez pas à consulter un gestionnaire de patrimoine pour vous conseiller.

Bien sûr, vous pouvez tout à fait investir un petit montant au départ, puis acheter plus de parts à l’avenir.

SCPI, combien investir au maximum ?

Bien que les risques soient limités en SCPI par rapport à d’autres types d’investissement grâce à la mutualisation des risques, il est recommandé de ne pas dépasser ⅓ de votre patrimoine dans les SCPI.

Si vous envisagez d’investir une grosse somme, comme 200 000 ou 300 000€, nous vous préconisons de répartir la somme sur plusieurs SCPI différentes, afin de réduire encore davantage le risque et de diversifier votre patrimoine.

Comment acheter des parts ?

Investir comptant dans une SCPI

Acheter des parts de SCPI comptant vous permet d’investir dans la pierre avec quelques centaines d’euros seulement, sans les contraintes de l’emprunt immobilier. Vous pouvez profiter de revenus complémentaires après le délai de jouissance, sans avoir à les utiliser pour rembourser votre crédit. Si vous disposez des liquidités suffisantes, c’est une solution intéressante.

Investir à crédit dans une SCPI

Même si le ticket d’entrée est accessible, emprunter pour acheter des parts de SCPI peut être avantageux. Vous bénéficiez à la fois des rendements de la SCPI et de l’effet de levier du crédit immobilier. Avec le bon choix, vous pouvez rembourser votre emprunt grâce aux dividendes perçues, tout en déduisant les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

A noter : certaines banques peuvent être réticentes à l’idée de financer des SCPI, à moins de proposer leurs propres produits.

Investir dans une SCPI via une assurance vie

Il est possible d’investir dans des SCPI grâce à un contrat d’assurance vie. Elles sont disponibles en tant qu’unités de compte. Dans ce cadre, les frais d’entrée sont généralement allégés et il n’y a aucun délai de jouissance. L’assureur garantit également la liquidité des parts.

Les frais à ne pas oublier

En plus de votre investissement, d’autres coûts sont à prendre en compte. Il est important de les considérer pour ne pas vous retrouver à payer des frais que vous n’aviez pas prévu dans votre budget.

• Frais de souscription : le coût pour acheter vos parts de SCPI, comme des frais d’entrée.
• Frais de gestion : la société gérante de la SCPI prélève un pourcentage sur les loyers perçus chaque année.
• Frais de cession : si vous décidez de vendre vos parts, il peut y avoir des frais de cession à payer.

Comment bien investir dans une SCPI ?

Démarrer petit et augmenter progressivement

Nul besoin de sortir le grand jeu dès le départ. Commencer avec un montant modeste vous permet de vous familiariser avec le fonctionnement des SCPI sans prendre de risques démesurés.

Cela vous donne le temps d’observer comment votre investissement évolue, de comprendre les termes comme le taux de rendement ou le taux d’occupation financière sans vous sentir dépassé.

À mesure que vous devenez plus à l’aise, envisagez d’augmenter progressivement votre investissement pour obtenir un meilleur rendement.

L’effet de levier avec un emprunt

Cela peut sembler intimidant, mais emprunter pour investir dans une SCPI est une stratégie courante, appelée effet de levier. C’est-à-dire que vous prenez un crédit bancaire pour acheter vos parts de SCPI.

L’intérêt majeur ici est que vous pouvez acheter des parts sans utiliser uniquement votre propre argent, et en plus, les intérêts de cet emprunt sont souvent déductibles de vos revenus fonciers, ce qui est fiscalement avantageux !

Parlez-en à un expert et assurez-vous de bien comprendre les termes du prêt avant de vous lancer. Vous pouvez rencontrer des experts immobiliers lors des salons Viving.

La diversification à travers plusieurs SCPI

Vous avez entendu l’expression ‘ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier’ ? Cela s’applique aussi ici ! Investir dans différentes SCPI vous permet de diversifier votre investissement.

Cette stratégie réduit vos risques, car si une SCPI performe moins bien, les autres peuvent compenser. Cela vous donne également l’accès à différents marchés immobiliers (bureaux, commerces, résidences…).

Prenez le temps de bien choisir les SCPI dans lesquelles vous investissez. Comparez leurs performances passées, mais aussi leur stratégie et leur gestion.

Fixer des objectifs clairs et réalistes

Avant de vous lancer, demandez-vous : “Pourquoi je veux investir dans des SCPI ?”. Est-ce pour préparer votre retraite, générer un revenu complémentaire, réduire vos impôts ?

Avoir des objectifs clairs vous aidera à choisir la SCPI qui correspond le mieux à vos besoins et à éviter les mauvaises surprises.

Soyez patient et réaliste. L’immobilier est un investissement sur le long terme. Ne vous attendez pas à devenir riche du jour au lendemain !

Vous avez décidé de faire construire votre maison ? Félicitations ! Plusieurs acteurs sont nécessaires pour une construction, notamment un ou plusieurs bureaux d’études, en fonction de vos besoins. On vous aide à y voir plus clair !

Qu’est-ce qu’un bureau d’étude ?

Le but du bureau d’études ( ou BE) est de vous aider à faire les bons choix structurels et techniques pour la construction ou la rénovation de votre maison individuelle, via des études. S’ils travaillent pour des particuliers, ils peuvent aussi travailler pour des entreprises ou des promoteurs immobiliers.

Les ingénieurs et techniciens effectuent des recommandations pour réaliser vos travaux, ou partagent leur expertise concernant la qualité de l’existant.

En général, ce sont les maîtres d’œuvre ou les maîtres d’ouvrage qui font appel aux bureaux d’études, mais vous pouvez tout à fait en contacter un directement en tant que particulier, dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation.

Quels sont les types de bureaux d’études ?

Il existe des bureaux d’études pour chaque spécialité ! On vous présente les différents types de bureaux d’études, en fonction de leur expertise :

Le bureau d’études structure

Le bureau d’étude structure pour les particuliers s’occupe des composantes structurelles : charpentes, poutres, poteaux, etc. Tout ce qui permet à la maison de tenir debout !

Certains BE structure sont dédiés à des constructions bien précises, comme les ouvrages en béton, les ouvrages en bois ou les structures métalliques.

Le bureau d’études assainissement

Pour installer ou remplacer un système d’assainissement non collectif dans une maison, faire appel à un bureau d’études assainissement est obligatoire. Les techniciens vont s’intéresser aux caractéristiques du sol pour recommander la meilleure solution d’assainissement pour votre logement.

Le bureau d’études infiltrométrie

Ce bureau d’études s’occupe de l’étanchéité à l’air de la maison, pour choisir le meilleur système d’étanchéité possible. Ils réalisent des tests pour vérifier la conformité d’une construction d’après les exigences de la RE 2020.

Le bureau d’études géotechnique

Très important, le bureau d’étude géotechnique produit des rapports pour proposer les fondations adaptées superficielles ou profondes pour votre maison. Son objectif est de bien répartir les charges dans le sol, en fonction de la nature du sol et du poids du bâti. C’est également ce BE qui réalise les études de sol géotechniques pour déterminer sa nature.

Le bureau d’études thermique

Le but du BE thermique est de réduire la consommation énergétique de la maison, que ce soit dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation. Il étudie les dissipations thermiques pour proposer de meilleurs matériaux et/ou équipements, dans le respect de la RE 2020.

Est-ce obligatoire ?

Faire appel à un bureau d’étude technique peut être indispensable dans certains cas :

• Pour installer un système d’assainissement non collectif : une étude de sol assainissement doit être jointe au dossier soumis au SPANC (service public d’assainissement non collectif) ;
• Pour bénéficier de l’assurance dommages-ouvrage : une étude géotechnique est requise par les assureurs ;
• Pour déposer un permis de construire : un bureau d’études thermique doit être recruté.

Quels sont les services proposés par un bureau d’étude ?

Plusieurs missions peuvent être confiées à un bureau d’études.

La conception d’ouvrage

Pour ce service, le bureau d’études se charge de réaliser les calculs nécessaires pour concevoir l’ouvrage. Par exemple, le bureau d’étude structure pour une maison individuelle va définir comment assurer la bonne tenue de la structure et sa durabilité, avec un certain type d’équipement. Le maître d’œuvre pourra se référer à cette méthodologie.

La rénovation

On peut également faire appel à un BE dans le cadre d’une rénovation de maison ou d’une extension. Il faut effectuer un diagnostic de l’existant et vérifier que les travaux envisagés n’aient pas d’impact sur la structure existante. Le bureau d’études thermique peut aussi prendre part à ce type de mission, si vous cherchez à réduire votre consommation d’énergie.

Le diagnostic

Hors construction ou modification, les bureaux d’études sont utiles pour réaliser toutes sortes de diagnostics : état de la structure, étude de sol, étanchéité, dissipation thermique, etc. Cela pourra vous aider à affiner votre projet de construction, de rénovation ou d’extension, en ayant une idée plus précise des coûts.

La maîtrise d’oeuvre

Certains bureaux d’études proposent également d’être maître d’œuvre, c’est-à-dire de gérer la réalisation de vos travaux. Cela peut être un avantage, car vous êtes certain que les études produites seront bien appliquées.

Les avantages pour un particulier

Bien que le bureau d’études soit un poste de dépense supplémentaire, il peut néanmoins vous apporter des bénéfices. N’oubliez pas que dans certains cas, il s’agit même d’une obligation.

Le premier avantage est de profiter de l’expertise et du savoir-faire des ingénieurs du bureau d’études. Vous serez certain que votre projet de construction ou de rénovation est entre de bonnes mains, et que la conception du bâti sera idéale, dans le respect des normes en vigueur.

Le deuxième avantage est de vous assurer de la faisabilité de votre projet avant même de le débuter. Grâce aux diagnostics, vous saurez si votre projet est faisable en l’état ou si des problèmes techniques vous empêchent de le réaliser. Vous aurez également une meilleure idée des coûts et des délais de réalisation.

Enfin, le bureau d’études peut s’occuper pour vous des formalités administratives. Pré-déclarer les travaux, demander des permis de construire ou des autorisations de voirie : les techniciens peuvent s’occuper de ce type de demande pour que vos travaux commencent dans les temps.

Quand faire appel à un bureau d’étude ?

Quand vous voulez ! Sauf une fois le projet terminé, bien sûr.

Vous pouvez contacter un bureau d’études techniques avant de débuter votre projet, afin d’effectuer des diagnostics et fournir une méthodologie de réalisation. Mais aussi au début du projet, pour être accompagné sur les aspects techniques. Enfin, si vous avez besoin d’un maître d’œuvre pendant le projet, certains bureaux d’études proposent ce type de prestation.

Quand on achète un bien immobilier, la banque est un passage obligatoire, si vous demandez un crédit bancaire. Pour l’étude de votre dossier, celle-ci va vous demander de vous acquitter de frais de dossier. Puisqu’ils font partie de votre offre de prêt immobilier, il est possible de les négocier !

Quels sont les frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous vous rendez dans votre banque pour demander un prêt immobilier, on vous demandera forcément des frais de dossier. A quoi correspondent-ils ?

Ils rémunèrent la banque pour le temps qu’elle passe à analyser et traiter votre demande et votre dossier. Son rôle est de vérifier tous les documents que vous lui fournissez. Par exemple, elle contrôle la cohérence entre vos fiches de paie, vos relevés de compte et vos déclarations d’impôts. Le but ? S’assurer de votre capacité à rembourser votre prêt !

Les frais de dossier du prêt immobilier couvrent les coûts liés au traitement de votre dossier. En général, ils varient entre 500 et 1500€ selon la banque. Sachez que ces frais sont inclus dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global). C’est un indicateur du coût total de votre financement, à fournir par la banque lors de la signature de votre contrat.

Le TAEG est calculé à partir de plusieurs éléments : taux nominal, frais de dossier, assurance, frais de garantie, frais de courtage si vous avez fait appel à un courtier, etc. Attention, les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul du TAEG !

Dans tous les cas, rapprochez-vous de votre banque pour avoir une idée plus précise du montant des frais de dossier. N’oubliez pas que vous pouvez faire des demandes à plusieurs banques, comme pour negocier un crédit immobilier.

Les cas particuliers

Si les frais de dossier s’appliquent pour les demandes de prêt classiques, il existe des exceptions à connaître. Par exemple, il est interdit d’appliquer des frais bancaires sur les prêts à taux zéro (PTZ) et sur les prêts épargne logement (PEL).

Pour un prêt d’accession sociale (PAS), les frais sont plafonnés à 500€, et à 700€ pour le prêt locatif social (PLS). Bien sûr, vous pouvez encore essayer de faire baisser la note !

Comment négocier les frais bancaires ?

Les frais bancaires font partie intégrante de la négociation du prêt immobilier. C’est une bonne nouvelle, puisque les banques sont généralement prêtes à faire un effort de ce côté-là, étant donné qu’ils dépassent rarement les 1500€. Ce n’est pas là-dessus qu’elles se rémunèrent le plus.

Voici quelques conseils pour vous aider à bien négocier vos frais de dossier de prêt immobilier :

Avoir un bon profil emprunteur

Si vous avez un dossier “facile”, votre négociation le sera également. N’oubliez pas que votre objectif est de rassurer votre banque quant à votre capacité à rembourser votre prêt.

Par exemple, le fait d’avoir un bon historique bancaire, un faible taux d’endettement, 15% d’apport minimum et un CDI sont des arguments qui peuvent jouer en votre faveur.

Proposer un apport important

Un apport d’au moins 20% du montant total de l’achat immobilier prouve votre sérieux et votre fiabilité. Cela montre que vous avez une bonne capacité d’épargne. En rassurant votre banque, vous pourrez faire baisser vos frais de dossier.

Se renseigner sur les frais de dossier pratiqués

Vous pouvez connaître les frais de dossiers pratiqués grâce aux guides tarifaires des banques. Plusieurs guides comparatifs sont également disponibles sur le web, mais ils ne sont peut-être pas à jour.

Le fait de vous renseigner en amont vous permet de cibler les banques qui ont des frais bancaires raisonnables, ou de les mettre en concurrence avec des banques qui demandent des frais importants.

Mettre les banques en concurrence

N’hésitez pas à faire des demandes de prêt immobilier dans différentes banques. Vous n’aurez pas les mêmes offres, ni les mêmes frais de dossier. Cela vous permettra de comparer les offres et de négocier plus facilement avec les banques pour leur demander un geste commercial, notamment sur les frais bancaires.

Demander à votre banque historique

Votre qualité d’ancien client peut faciliter votre négociation. Si cela fait plusieurs années que vous êtes client, demandez un geste pour votre fidélité.

Domicilier vos comptes dans la banque

Bien que la loi Murcef (11 décembre 2001) permette de ne plus domicilier ses comptes dans une banque lorsqu’elle nous octroie un prêt, cela peut tout de même vous aider dans votre négociation. Certaines banques proposent d’elles-même d’offrir les frais de dossier en cas de domiciliation de compte.

Vos questions sur la négociation des frais de dossier

Comment sont calculés les frais de dossier ?

Ils correspondent généralement à un pourcentage du montant total emprunté, entre 0,5 et 1,5%. Les banques ont souvent un montant minimum et un montant plafond à ne pas dépasser si l’emprunt est important. Les frais bancaires s’élèvent entre 500 et 1500€ en moyenne.

Faire appel à un courtier m’exonère-t-il de frais bancaires ?

Non, faire appel à un courtier immobilier ne vous évitera pas de payer des frais de dossier. D’ailleurs, vous aurez des frais de courtage à régler en supplément. L’avantage du courtier est qu’il peut negocier vos frais bancaires afin de les réduire, voire les supprimer.

Dois-je payer des frais si la demande de prêt n’aboutit pas ?

Non. Si la banque ne vous accorde pas de prêt, elle ne vous demandera pas non plus de régler les frais bancaires. Le paiement se fait généralement lors du remboursement de la première échéance, ou en même temps que votre apport.

Les frais de dossier peuvent-ils être offerts ?

Oui, si vous négociez bien vos frais de dossier ! Il arrive également qu’ils soient offerts par la banque lors de promotions. Le but est souvent d’attirer des profils comme les primo-accédants.

Toutes les banques facturent-elles des frais de dossier ?

Non ! Outre les cas particuliers comme les prêts à taux zéro ou les prêts épargne logement, certaines banques ont décidé de ne pas facturer de frais bancaires à leurs clients. Il s’agit généralement de banques en ligne (Fortuneo, Monabanq, BforBank), donc il faut que vous soyez à l’aise à l’idée d’entretenir une relation digitale. Mais cela peut vous éviter de passer du temps à négocier.

Vous projetez de rénover votre habitation, de l’agrandir ou de lui adjoindre des éléments paysagers ? Avant de vous lancer, prenez soin de mettre au clair les autorisations administratives qu’il faudra solliciter. Permis ou déclaration de travaux, les délais d’instruction varient. Pour anticiper, voici un tour d’horizon des démarches administratives à mener en fonction des demandes de travaux.

Projet de construction ou de rénovation : la réglementation à connaître

Première chose à vérifier : l’implantation de votre commune ! Est-elle située en zone urbaine, couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou soumise à un Plan d’Occupation des Sols (POS) ? Dans tous les cas, le service urbanisme de la collectivité vous orientera sur la procédure à suivre.

De façon générale, un permis de construire est exigé pour la construction d’une habitation et les extensions d’une surface de plancher supérieure à 20 m2 (40 m2 en zone urbaine couverte par un PLU(i)). Les aménagements extérieurs sont concernés lorsque leur surface dépasse 20 m2.

Moins contraignante, la déclaration préalable de travaux est nécessaire avant d’entamer des opérations de rénovation ou des aménagements modestes.

Certains chantiers nécessitent un permis de démolir.

Construction de terrasse : les autorisations

Pour vous passer d’une déclaration de travaux, la terrasse de plain-pied est la bonne option. La surface de la terrasse non surélevée doit être inférieure à 20 m2 (40 m2 en zone soumise à un plan local d’urbanisme).

Construire une terrasse surélevée est soumise à autorisation. L’emprise au sol est inférieure à 20m2 (ou 40 m2), c’est une déclaration préalable. Au-delà, il faut un permis.

Attention ! La demande de permis est indispensable si la terrasse porte la surface totale de la maison à plus de 150 m2.

Déclarations pour construire un garage ou une véranda

Il faut environ 13 m2 pour garer une voiture. Vous auriez besoin d’un local à vélos ou d’une chaufferie ? Les dimensions à connaître pour déposer la bonne autorisation de travaux en mairie :

• L’emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m2 (ou 40 m2 en PLU) pour une élévation inférieure ou égale à 12 m : Remplissez une déclaration préalable de travaux ;
• L’emprise au sol est supérieure à 20 m2 (ou 40 m2) pour une hauteur supérieure à 12 m : Vous devez déposer un permis de construire.

Suivez la même procédure que la déclaration de garage pour installer une véranda ou une extension ouverte type carport, préaux ou pergola.

Autorisation pour ravalement de façade : les exceptions qui font la règle

En principe, les travaux de ravalement de façade ne sont pas soumis à déclaration. Cependant, l’administration locale est libre de soumettre le ravalement à une autorisation d’urbanisme.

Soyez prudent si vous modifiez la couleur ! Il est presque certain qu’il vous faudra montrer patte blanche dans le périmètre d’un site classé, d’un monument historique ou d’une réserve naturelle.

Les exceptions étant fréquentes, nous vous conseillons de vérifier en mairie.

Changement de porte d’entrée : une autorisation ?

Même remplacées à l’identique, des menuiseries neuves sont considérées comme une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment. Le dépôt d’une déclaration préalable est requis pour une création d’ouverture ainsi que le remplacement des portes, fenêtres et volets.

Si les travaux modifient la structure porteuse et qu’ils impliquent un changement de destination, vous devez obtenir un permis de construire.

Quelle demande de travaux pour une clôture ?

Une clôture peut prendre la forme d’une haie végétale, d’un grillage, d’un mur ou d’un portail. Aux règles d’urbanisme s’ajoutent les notions de propriété et d’espace public.

En principe, les clôtures sont dispensées de formalités. Pourtant, le recours à une déclaration préalable est obligatoire dans les cas suivants :

• Dans les territoires soumis à PLU ;
• Dans les communes où l’implantation de murs est soumise à déclaration ;
• A proximité de sites et monuments remarquables ;
• Pour construire un mur de plus de 2 mètres.

En lotissement, des règles souvent strictes définissent les dimensions, matériaux, couleurs, etc. Il est interdit d’obstruer l’accès à la voie publique, de bloquer l’écoulement des eaux de pluie ou de priver les voisins d’ensoleillement.

En limites administratives (voie publique, route dangereuse, domaine public maritime ou fluvial, chemin rural), vous devez vous renseigner en mairie.

Déclarer les travaux de toiture

Comme pour les menuiseries, les travaux de toiture sont considérés comme apportant une modification de l’aspect extérieur de la maison. Sont donc soumis au dépôt d’une déclaration préalable de travaux :

• la rénovation de toiture ;
• la restauration ou l’élévation de cheminées ;
• l’installation de fenêtres de toit ;
• la pose de panneaux solaires.

Rêver d’une piscine : c’est permis !

Du bassin unipersonnel à la piscine familiale, les obligations en matière de projets d’aménagement sont à géométrie variable. En zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme, renseignez-vous. Certaines localités prévoient des obligations particulières.

Vous êtes libre de créer un bassin de moins de 10 m2 ou d’installer une piscine gonflable… démontée au bout de 3 mois !

Entre 10 et 100 m2, une déclaration préalable de travaux est suffisante, que votre piscine soit hors-sol ou enterrée. Construire un abri peut alourdir les démarches. Une structure de plus d’1,80 m de haut requiert un dépôt de permis de construire.

Abri de jardin, pool house, cuisine d’extérieur…

Indépendant de l’habitation principale, les espaces modulaires ou nomades ouvrent le champ des possibles en matière de confort et de saisonnalité. A savoir, pour s’équiper :

Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour une emprise au sol inférieure à 5 m2. Au-delà, et jusqu’à 20 m2, déposez une déclaration préalable de travaux. L’emprise est supérieure ? Demandez un permis de construire.

Les caravanes et tiny house doivent rester mobiles pour avoir le droit de séjourner sur votre terrain sans autorisation. Le stationnement est limité à 3 mois par an.

Installer une serre

Une déclaration de travaux est nécessaire lorsque la hauteur de la serre est comprise entre 1,80 et 4 mètres. La surface au sol doit être inférieure à 2.000 m2.

Comment faire une demande d’autorisation d’urbanisme ?

Adressez-vous au service urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité concernée par les travaux. Vous obtiendrez un formulaire type CERFA et une liste de pièces à fournir.

Vous pouvez constituer le dossier vous-même ou, selon la complexité, confier la réalisation à un professionnel qualifié. Pensez à consulter les experts du salon Viving !

Quels travaux sans autorisation ?

Partez du principe qu’il vaut mieux prévenir que guérir. Un courrier ou un email pour informer la mairie de votre projet peut vous épargner des contrariétés.

Liste non exhaustive des travaux qui se passent généralement d’autorisation :

• Les construction de moins de 5 m2 ;
• L’entretien et les réparations qui ne modifient pas l’aspect extérieur du bien ;
• Le ravalement de façade (hors décision municipale) ;
• Les modifications de volume à l’intérieur d’un bâtiment qui ne modifient pas son aspect extérieur ;
• La création d’une terrasse de plain-pied ;
• La création d’un bassin de moins de 10 m2 ;
• L’édification de murs privatifs (soutènement, décoration…) inférieurs à 2m.

Pour vos travaux, rendez-vous aux salons Viving

Faites le plein d’idées aux salons Viving. Trouver l’inspiration au contact des nouvelles tendances et des innovations ! Les salons Viving réunissent des experts, des artisans et des entreprises qualifiées pour vous aider à concrétiser vos projets en rénovation et construction. Venez les rencontrer pour trouver les compétences dont vous avez besoin.

Si l’immobilier s’est bien porté en 2022, qu’en sera-t-il en 2023 ? C’est la question qui est sur toutes les lèvres des acheteurs et des investisseurs ! Viving décrypte pour vous les tendances du marché immobilier en 2023.

2022, belle année pour l’immobilier

Avant de passer au marché de l’immobilier 2023, jetons un regard en arrière et faisons un rapide état des lieux de 2022.

L’immobilier en 2022 a su conserver une bonne dynamique, en cohérence avec 2020 et 2021. Les transactions ont été relativement similaires à l’année 2021, soit 1,1 millions, et ce malgré l’inflation.

Concernant les prix, ils ont poursuivi leur hausse : 5,7% de croissance moyenne au niveau national. En revanche, Paris et d’autres grandes villes ont vu leurs prix diminuer de 1 à 3%. C’est dans les villes de taille moyenne et les communes rurales que la hausse des prix de  l’immobilier se poursuit.

Le type de bien plébiscité est toujours la maison, dont le nombre d’achats a augmenté de 6,5%. Les acquéreurs s’orientent majoritairement vers les résidences qui possèdent un espace extérieur.

Alors, 2023 va t-il continuer sur cette lancée ? Ou des baisses de prix et de transactions sont-elles à envisager ?

Quelles prévisions pour le marché immobilier en 2023 ?

D’après les experts de l’immobilier, le marché devrait stagner en 2023. Les ventes devraient légèrement diminuer, passant sous la barre du million ; et les prix devraient baisser dans la majorité des grandes villes françaises.

Un recul des transactions et des prix

Une baisse des achats immobiliers est à prévoir dans les grandes villes, étant donné la forte augmentation des prix ces dernières années. La diminution de la demande devrait logiquement entraîner une diminution des prix de vente.

Néanmoins, il est possible que les prix immobiliers restent élevés dans les zones rurales, de plus en plus prisées par les acheteurs grâce à l’avènement du télétravail.

Difficultés d’accès au crédit

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) a modifié les conditions d’octroi d’un crédit immobilier, les rendant bien plus strictes.

Apport personnel à 20%, emprunt sur 25 ans maximum, taux d’endettement limité à 35%… Ces nouvelles règles ont rendu l’accès au crédit bancaire plus compliqué, et de nombreux particuliers se sont vus refuser leur demande de prêt immobilier.

En 2023, les règles ne semblent pas prêtes à s’assouplir. Si elles ont été mises en place pour éviter le surendettement, cela empêche de nombreux ménages d’accéder à la propriété. Les transactions immobilières seront ainsi moins nombreuses à aboutir cette année, faute de crédit.

L’enjeu de la rénovation énergétique

La réglementation sur la mise en location des passoires thermiques se durcit en 2023. Il s’agit tout de même de plus de 4,8 millions de logements, selon le ministère de la transition écologique !

Déjà, le 24 août 2022, les habitations classées F et G au DPE ont vu leur loyer gelé. Dès le mois de janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² seront interdits de location. A partir de 2025, les logements classés G le seront également, ainsi que les logements classés F en 2028.

Ainsi, la rénovation énergétique devient un enjeu majeur en 2023 pour les propriétaires bailleurs, au risque d’être exclu du marché immobilier d’ici peu de temps.

Cela pourra aussi conduire à de bonnes affaires : certains propriétaires préféreront vendre leur bien plutôt que le rénover, ce qui devrait donner lieu à des décotes intéressantes !

Hausse de la taxe foncière

La taxe d’habitation, en 2023, c’est fini ! En revanche, la taxe foncière reste d’actualité et malheureusement, elle va coûter plus cher. L’augmentation devrait être d’environ 7% en moyenne.

Sauf pour les Parisiens : malheureusement, leur taxe foncière va augmenter de 52% en 2023, passant de 13,5% à 20,5%.

Réduction des avantages du dispositif Pinel

La loi Pinel 2023, comme prévu, sera moins intéressante que celle de 2022, avec des taux de réduction d’impôt revus à la baisse. Attention, ce sera encore pire en 2024, alors il est toujours temps d’investir en Pinel !

Nous sommes sur une réduction d’impôt à 12% pour un bien loué 6 ans, 15% pour un bien loué 9 ans et 18% pour un bien loué 12 ans.

Les prix vont-ils baisser ou augmenter ?

La grande question ! Comme évoqué plus haut, il ne devrait y avoir ni énorme croissance, ni grand recul des prix de l’immobilier. Aucune bulle ne devrait exploser en 2023, en tout cas.

La hausse ou la baisse des prix sera très hétérogène en fonction des villes. En effet, on devrait constater une diminution des prix de vente à Paris et dans les très grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lyon et Lille. La baisse des prix parisiens pourrait atteindre 3%.

En revanche, les zones rurales et les villes moyennes de France devraient encore connaître des hausses des prix en 2023. L’immobilier dans ces zones est soutenu par la hausse du télétravail et l’exode des salariés vers des villes à taille humaine. Les prix sont également plus raisonnables qu’à Paris, ainsi l’obtention d’un prêt immobilier est plus facile.

Faut-il investir sur le marché immobilier en France en 2023 ?

Avec l’évolution du marché immobilier en 2023 que l’on prévoit, est-il raisonnable d’investir dans la pierre cette année ?

A brûle pourpoint, nous avons envie de vous dire que ce type d’investissement est toujours intéressant, à condition de choisir la bonne ville. Il vaudra certainement mieux privilégier les villes moyennes, qui connaissent une forte demande avec des prix qui certes, augmentent, mais restent corrects comparé aux grandes métropoles.

Quelle évolution des taux immobiliers en 2023 ?

Bien sûr, votre investissement risque de dépendre de l’obtention de votre prêt immobilier. En plus du durcissement des conditions d’obtention, on constate depuis 2022 une forte hausse des taux de crédit immobilier, d’environ 2% pour un prêt sur 20 ans.

Cette hausse pourrait se poursuivre sur 2023 et se rapprocher des 2,80%. Les taux devraient se stabiliser en fin d’année, voire diminuer de nouveau en 2024.

Nous vous recommandons de visiter notre prochain salon Viving afin de discuter de vos possibilités d’investissement immobilier avec nos experts. Ils sauront sans aucun doute vous guider !

Quand on vous parle d’immobilier, vous pensez tout de suite à l’achat d’une résidence principale, n’est-ce pas ? Il existe pourtant un autre type d’investissement : l’achat immobilier d’entreprise ! On décrypte ce sujet pour vous.

Immobilier d’entreprise : qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier d’entreprise concerne l’achat, la vente et la location de biens utilisés par des sociétés. Cela concerne les bureaux, les commerces, les entrepôts ou les usines. 

Il se distingue de l’immobilier résidentiel, qui concerne uniquement les habitations. Moins pratiqué par les particuliers, il s’agit pourtant d’un excellent placement avec une bonne rentabilité, souvent plus importante qu’en immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier d’entreprise reste toutefois moins accessible. 

Les types d’investissements immobiliers d’entreprise

Commerce

Les locaux commerciaux logent les entreprises qui vendent des produits ou des services directement aux consommateurs. Ces sociétés ont donc besoin d’être visibles. L’immobilier commercial regroupe les locaux commerciaux (boutiques, magasins) et les centres commerciaux.

Investir dans un local de commerce est très intéressant, car le risque de vacance locative est faible. Si vous choisissez une zone commerciale, il y a peu de chances que votre local reste vide bien longtemps. 

Bureau

Ce type de bien immobilier accueille des activités de bureaux, qui ne nécessitent pas forcément de recevoir des clients. Le bureau urbain se trouve dans le centre-ville et dans les principales zones métropolitaines, et le bureau suburbain se situe en périphérie ou dans un parc d’activités. 

En règle générale, l’investissement en bureau offre une rentabilité 2 à 3% plus élevée qu’en immobilier d’habitation. Comme pour le commerce, l’emplacement est déterminant pour avoir une belle rentabilité.

Entrepôt

L’immobilier industriel représente un investissement très intéressant. Les entrepôts se trouvent souvent dans des zones industrielles, à proximité des autoroutes. 

On trouve plusieurs types de locaux industriels : les bâtiments de fabrication lourde, les entrepôts d’assemblage léger et les entrepôts de distribution. 

La rentabilité de l’immobilier industriel est comprise entre 6 et 10%, ce qui en fait l’investissement le plus intéressant parmi les investissements locatifs d’entreprise. Néanmoins, les coûts d’entretien sont également bien plus élevés. 

Les avantages de l’investissement immobilier professionnel

Une excellente rentabilité

La rentabilité des locaux d’entreprise est bien supérieure à l’investissement locatif d’habitation. La rentabilité est habituellement comprise entre 4 et 8%, ce qui est plus élevé que dans l’immobilier résidentiel. Sur le long terme, c’est donc un investissement particulièrement intéressant. 

Bien entendu, le taux de rentabilité peut varier en fonction de l’emplacement du bien, de la vacance locative ou de la fiabilité des locataires. Une étude du marché sera certainement nécessaire pour choisir le meilleur emplacement possible.

Un bail de 9 ans

Les baux dans l’immobilier d’entreprise sont attractifs car leur durée minimale théorique est de 9 ans. La résiliation est néanmoins possible tous les 3 ans. Il existe également des baux professionnels courts de 6 ans. 

Un bail d’une telle durée vous apporte de la sécurité et plus de stabilité dans vos revenus. Si tout se passe bien avec vos locataires, vous aurez des versements de loyers garantis pendant au moins 3 ans.

Des charges faibles

En général, les charges en immobilier d’entreprise sont directement payées par le locataire. On compte parmi elles les frais de gestion et d’entretien, la rénovation légère ou la taxe foncière. Cela doit être précisé dans votre bail commercial pour vous éviter des frais importants.

Une vacance locative limitée

La moyenne nationale de vacance locative en immobilier d’entreprise ne dépasse pas les 5%, ce qui est un excellent signe. Si vous sélectionnez des quartiers dynamiques, vous ne devriez pas avoir de difficultés à louer vos locaux commerciaux ou industriels. N’hésitez pas à demander des conseils en immobilier d’entreprise auprès d’un expert en gestion de patrimoine pour vous aider.

Les inconvénients de l’investissement immobilier professionnel

L’équipement des locaux

Contrairement à l’immobilier résidentiel, les bureaux et les entrepôts nécessitent un équipement spécifique : système informatique, climatisation, aération, équipements de sécurité, etc. Ces équipements peuvent vite faire monter la facture, sans compter leur entretien habituellement coûteux.

Travaux d’envergure

Si les petits travaux peuvent être délégués au locataire dans le cadre d’un bail professionnel, les travaux de rénovation plus importants restent à la charge du propriétaire. Pour des centres commerciaux ou des entrepôts, le montant de ce type de travaux est bien plus élevé que dans l’immobilier classique.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Investir seul

Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise comme vous le feriez pour une résidence principale ou pour un immeuble. Au lieu de viser des particuliers, vous visez des professionnels ! Cependant, ce type de placement immobilier nécessite une expertise, nous vous recommandons d’être bien accompagné pour éviter les erreurs – qui peuvent vite coûter cher. 

Investir dans une SCI

La SCI (société civile immobilière) est une solution judicieuse pour rassembler plusieurs investisseurs en immobilier d’entreprise dans un cadre juridique souple. C’est parfait si vous souhaitez investir avec des membres de votre famille ou avec des amis. 

Comme pour l’investissement en solo, nous vous recommandons d’être aidé par un expert en gestion de patrimoine. 

Investir dans une SCPI

La SCPI (société civile professionnelle immobilière) vous permet de détenir une partie d’un patrimoine immobilier professionnel, tout en déléguant l’achat et la gestion à une société spécialisée. Vous n’aurez absolument rien à faire ! 

L’avantage de la SCPI est que le ticket d’entrée est faible comparé à l’investissement immobilier classique, entre quelques centaines et quelques milliers d’euros seulement. Vous pouvez donc investir facilement dans des projets à forte rentabilité.

Investir avec un OPCI

Plus souple que la SCPI, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds de placement immobilier ou une société de placement à prépondérance immobilière, agréé par l’AMF. Il doit comporter au moins 60% d’actifs immobiliers. 

L’OPCI présente toutefois un risque plus élevé car il est directement lié aux marchés financiers. 

Faire du crowdfunding immobilier

Les plateformes de financement participatif se sont extrêmement développées dans le secteur immobilier. Cela vous offre la possibilité d’investir dans des programmes immobiliers d’entreprises avec un rendement annuel prévisionnel entre 8 et 10%. Les tickets d’entrée sont accessibles, ce qui vous permet d’investir facilement. 

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de l’appartement ou de la maison de vos rêves, demandez-vous combien vous pouvez emprunter pour financer votre premier achat immobilier. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs : on vous explique comment la calculer !

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période définie, en fonction de vos revenus et de vos charges. Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez absolument calculer votre capacité d’emprunt pour connaître le montant maximal de votre achat immobilier sans vous mettre en difficulté.

Votre capacité d’emprunt est déterminée selon :

• votre capacité d’endettement (le taux d’endettement maximal est de 35% en France)
• le montant de votre apport personnel
• le type de prêt souhaité (taux fixe, taux variable)
• le montant des mensualités à rembourser
• la durée d’emprunt
• votre âge à la souscription du prêt

Pour simplifier, voici la formule de calcul de la capacité d’emprunt :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 35%

Connaître sa capacité d’emprunt

Comme nous l’avons vu, plusieurs éléments entrent en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Vos revenus

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte tous vos revenus réguliers : salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires, allocations familiales, pensions de retraite, rente d’assurance-vie, etc.

Les revenus de remplacement entrent également dans le calcul : allocation chômage ou allocation adulte handicapé.

Si vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise, vous ne bénéficiez pas toujours d’un salaire mensuel ou d’une rémunération fixe. Dans ce cas, prenez le résultat annuel de l’entreprise et estimez une moyenne de revenus mensuels.

En général, le calcul de la capacité d’emprunt ne tient pas compte des revenus aléatoires comme les participations aux bénéfices ou les primes. Cependant, si vous recevez une prime annuelle contractuelle comme le 13ème mois, cela peut être ajouté dans le calcul.

Les revenus du co-emprunteur

Si vous empruntez à 2, c’est une bonne nouvelle pour votre banque. En effet, vous additionnez vos revenus ! Le prêt peut donc être plus important pour vous tout en rassurant votre banquier sur votre capacité à rembourser.

La banque vous demandera un justificatif de relation : mariage, PACS, concubinage, etc.

>> Acheter à 2 : les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

Votre apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent “cash” que vous pouvez octroyer à l’achat de votre bien immobilier. Il peut être constitué de produits d’épargne (comme le PEL), de placements disponibles, d’épargne salariale, de donations familiales, etc. L’apport personnel recommandé équivaut à 10% de la somme empruntée.

Pensez tout de même à conserver une partie d’épargne en cas de coup dur. Ne mettez pas tout votre argent dans votre achat immobilier.

Vos charges

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte ; certaines entrent dans le reste à vivre.

Pour simuler votre capacité d’emprunt, retenez les mensualités de vos crédits immobiliers ou de vos crédits à la consommation en cours de remboursement, sauf s’il se termine dans moins d’un an. Comptez également les charges contraintes comme les loyers, les impôts, les rentes ou les pensions alimentaires.

Votre reste à vivre doit vous permettre de payer vos charges fixes : électricité, chauffage, nourriture, vêtements, assurance, téléphone, internet, scolarité, loisirs, etc. Ce reste à vivre est parfois difficile à calculer. Les banques estiment qu’il doit être supérieur à 800€ pour une personne seule et 1200€ pour un couple. 300€ sont ajoutés par personne à charge.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un prêt selon vos revenus. Le taux d’endettement maximal en France est fixé à 35%. Au-dessus, le risque de défaut de remboursement est considéré trop élevé par les banques et vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier.

Le taux d’endettement prend en compte vos revenus fixes :

• vos salaires nets ;
• vos primes contractuelles (13ème mois) ;
• vos pensions alimentaires, pensions de retraite ou d’invalidité ;
• vos revenus professionnels non salariés ;
• vos revenus fonciers ;
• vos allocations familiales et allocations logements.

Voici la formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus fixes

Sachez que les banques ont la possibilité de faire des exceptions en fonction des dossiers. Par exemple, si vous avez de très bons revenus, votre taux d’endettement peut dépasser les 35%. De la même façon, si vos revenus sont trop modestes, votre capacité d’endettement peut être inférieure à 30%.

Nous vous recommandons de consulter plusieurs banques et de vous faire accompagner par un courtier immobilier afin d’améliorer votre dossier de prêt.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Le salaire fait partie des critères les plus importants lorsque vous demandez un crédit immobilier. Quelques exemples de salaires pour vous aider à y voir plus clair dans vos possibilités d’emprunt immobilier, en imaginant un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1% et une assurance à 0,35%.

 

Salaire minimal	Mensualité	Montant du prêt
1397€	489€	100 000€
2 794€	978€	200 000€
4 191€	1 467€	300 000€
6 985€	2 445€	500 000€
8 382€	2 934€	600 000€
9 780€	3 423€	700 000€
13 974€	4 891€	1 000 000€

 

Votre capacité d’emprunt peut évidemment être modifiée selon votre évolution salariale. Vous pourrez emprunter plus ou effectuer un rachat de crédit avec une mensualité plus importante, pour rembourser plus vite votre prêt.

Financer votre premier achat immobilier avec des aides

N’oubliez pas qu’en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour votre premier achat immobilier.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat de votre appartement ou de votre maison. Vous devez répondre à des conditions de revenus et de logement précises. Le PTZ doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier.

Grâce au prêt à taux zéro, vous n’avez pas à payer d’intérêts, de frais de dossier ou de frais d’expertise.

PEL et CEL

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont des systèmes d’épargne dédiés à l’achat immobilier, avec un mécanisme de prêt préférentiel associé. Le PEL ou le CEL sont généralement utilisés pour fournir l’apport personnel.

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale est réservé aux particuliers aux revenus modestes et qui ont des difficultés à devenir propriétaires. Un plafond de ressources doit ainsi être respecté pour en bénéficier.

Le PAS offre des taux préférentiels pour financer une résidence principale, avec un remboursement sur une durée de 5 à 25 ans. De plus, le PAS permet de continuer de percevoir des allocations logements comme l’APL.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est basé sur le même principe que le prêt d’accession sociale, sans conditions de ressources. Il est donc accessible aux emprunteurs avec plus de revenus. Il permet de conserver ses allocations de la CAF en tant que propriétaire.

Faites-vous accompagner par un courtier immobilier

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Le courtier immobilier vous aidera à savoir combien vous pouvez emprunter et trouver pour vous le meilleur taux possible.

 

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