Catégorie : Je prépare mon projet immobilier

Vous projetez de rénover votre habitation, de l’agrandir ou de lui adjoindre des éléments paysagers ? Avant de vous lancer, prenez soin de mettre au clair les autorisations administratives qu’il faudra solliciter. Permis ou déclaration de travaux, les délais d’instruction varient. Pour anticiper, voici un tour d’horizon des démarches administratives à mener en fonction des demandes de travaux.

Projet de construction ou de rénovation : la réglementation à connaître

Première chose à vérifier : l’implantation de votre commune ! Est-elle située en zone urbaine, couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou soumise à un Plan d’Occupation des Sols (POS) ? Dans tous les cas, le service urbanisme de la collectivité vous orientera sur la procédure à suivre.

De façon générale, un permis de construire est exigé pour la construction d’une habitation et les extensions d’une surface de plancher supérieure à 20 m2 (40 m2 en zone urbaine couverte par un PLU(i)). Les aménagements extérieurs sont concernés lorsque leur surface dépasse 20 m2.

Moins contraignante, la déclaration préalable de travaux est nécessaire avant d’entamer des opérations de rénovation ou des aménagements modestes.

Certains chantiers nécessitent un permis de démolir.

Construction de terrasse : les autorisations

Pour vous passer d’une déclaration de travaux, la terrasse de plain-pied est la bonne option. La surface de la terrasse non surélevée doit être inférieure à 20 m2 (40 m2 en zone soumise à un plan local d’urbanisme).

Construire une terrasse surélevée est soumise à autorisation. L’emprise au sol est inférieure à 20m2 (ou 40 m2), c’est une déclaration préalable. Au-delà, il faut un permis.

Attention ! La demande de permis est indispensable si la terrasse porte la surface totale de la maison à plus de 150 m2.

Déclarations pour construire un garage ou une véranda

Il faut environ 13 m2 pour garer une voiture. Vous auriez besoin d’un local à vélos ou d’une chaufferie ? Les dimensions à connaître pour déposer la bonne autorisation de travaux en mairie :

• L’emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m2 (ou 40 m2 en PLU) pour une élévation inférieure ou égale à 12 m : Remplissez une déclaration préalable de travaux ;
• L’emprise au sol est supérieure à 20 m2 (ou 40 m2) pour une hauteur supérieure à 12 m : Vous devez déposer un permis de construire.

Suivez la même procédure que la déclaration de garage pour installer une véranda ou une extension ouverte type carport, préaux ou pergola.

Autorisation pour ravalement de façade : les exceptions qui font la règle

En principe, les travaux de ravalement de façade ne sont pas soumis à déclaration. Cependant, l’administration locale est libre de soumettre le ravalement à une autorisation d’urbanisme.

Soyez prudent si vous modifiez la couleur ! Il est presque certain qu’il vous faudra montrer patte blanche dans le périmètre d’un site classé, d’un monument historique ou d’une réserve naturelle.

Les exceptions étant fréquentes, nous vous conseillons de vérifier en mairie.

Changement de porte d’entrée : une autorisation ?

Même remplacées à l’identique, des menuiseries neuves sont considérées comme une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment. Le dépôt d’une déclaration préalable est requis pour une création d’ouverture ainsi que le remplacement des portes, fenêtres et volets.

Si les travaux modifient la structure porteuse et qu’ils impliquent un changement de destination, vous devez obtenir un permis de construire.

Quelle demande de travaux pour une clôture ?

Une clôture peut prendre la forme d’une haie végétale, d’un grillage, d’un mur ou d’un portail. Aux règles d’urbanisme s’ajoutent les notions de propriété et d’espace public.

En principe, les clôtures sont dispensées de formalités. Pourtant, le recours à une déclaration préalable est obligatoire dans les cas suivants :

• Dans les territoires soumis à PLU ;
• Dans les communes où l’implantation de murs est soumise à déclaration ;
• A proximité de sites et monuments remarquables ;
• Pour construire un mur de plus de 2 mètres.

En lotissement, des règles souvent strictes définissent les dimensions, matériaux, couleurs, etc. Il est interdit d’obstruer l’accès à la voie publique, de bloquer l’écoulement des eaux de pluie ou de priver les voisins d’ensoleillement.

En limites administratives (voie publique, route dangereuse, domaine public maritime ou fluvial, chemin rural), vous devez vous renseigner en mairie.

Déclarer les travaux de toiture

Comme pour les menuiseries, les travaux de toiture sont considérés comme apportant une modification de l’aspect extérieur de la maison. Sont donc soumis au dépôt d’une déclaration préalable de travaux :

• la rénovation de toiture ;
• la restauration ou l’élévation de cheminées ;
• l’installation de fenêtres de toit ;
• la pose de panneaux solaires.

Rêver d’une piscine : c’est permis !

Du bassin unipersonnel à la piscine familiale, les obligations en matière de projets d’aménagement sont à géométrie variable. En zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme, renseignez-vous. Certaines localités prévoient des obligations particulières.

Vous êtes libre de créer un bassin de moins de 10 m2 ou d’installer une piscine gonflable… démontée au bout de 3 mois !

Entre 10 et 100 m2, une déclaration préalable de travaux est suffisante, que votre piscine soit hors-sol ou enterrée. Construire un abri peut alourdir les démarches. Une structure de plus d’1,80 m de haut requiert un dépôt de permis de construire.

Abri de jardin, pool house, cuisine d’extérieur…

Indépendant de l’habitation principale, les espaces modulaires ou nomades ouvrent le champ des possibles en matière de confort et de saisonnalité. A savoir, pour s’équiper :

Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour une emprise au sol inférieure à 5 m2. Au-delà, et jusqu’à 20 m2, déposez une déclaration préalable de travaux. L’emprise est supérieure ? Demandez un permis de construire.

Les caravanes et tiny house doivent rester mobiles pour avoir le droit de séjourner sur votre terrain sans autorisation. Le stationnement est limité à 3 mois par an.

Installer une serre

Une déclaration de travaux est nécessaire lorsque la hauteur de la serre est comprise entre 1,80 et 4 mètres. La surface au sol doit être inférieure à 2.000 m2.

Comment faire une demande d’autorisation d’urbanisme ?

Adressez-vous au service urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité concernée par les travaux. Vous obtiendrez un formulaire type CERFA et une liste de pièces à fournir.

Vous pouvez constituer le dossier vous-même ou, selon la complexité, confier la réalisation à un professionnel qualifié. Pensez à consulter les experts du salon Viving !

Quels travaux sans autorisation ?

Partez du principe qu’il vaut mieux prévenir que guérir. Un courrier ou un email pour informer la mairie de votre projet peut vous épargner des contrariétés.

Liste non exhaustive des travaux qui se passent généralement d’autorisation :

• Les construction de moins de 5 m2 ;
• L’entretien et les réparations qui ne modifient pas l’aspect extérieur du bien ;
• Le ravalement de façade (hors décision municipale) ;
• Les modifications de volume à l’intérieur d’un bâtiment qui ne modifient pas son aspect extérieur ;
• La création d’une terrasse de plain-pied ;
• La création d’un bassin de moins de 10 m2 ;
• L’édification de murs privatifs (soutènement, décoration…) inférieurs à 2m.

Pour vos travaux, rendez-vous aux salons Viving

Faites le plein d’idées aux salons Viving. Trouver l’inspiration au contact des nouvelles tendances et des innovations ! Les salons Viving réunissent des experts, des artisans et des entreprises qualifiées pour vous aider à concrétiser vos projets en rénovation et construction. Venez les rencontrer pour trouver les compétences dont vous avez besoin.

Si l’immobilier s’est bien porté en 2022, qu’en sera-t-il en 2023 ? C’est la question qui est sur toutes les lèvres des acheteurs et des investisseurs ! Viving décrypte pour vous les tendances du marché immobilier en 2023.

2022, belle année pour l’immobilier

Avant de passer au marché de l’immobilier 2023, jetons un regard en arrière et faisons un rapide état des lieux de 2022.

L’immobilier en 2022 a su conserver une bonne dynamique, en cohérence avec 2020 et 2021. Les transactions ont été relativement similaires à l’année 2021, soit 1,1 millions, et ce malgré l’inflation.

Concernant les prix, ils ont poursuivi leur hausse : 5,7% de croissance moyenne au niveau national. En revanche, Paris et d’autres grandes villes ont vu leurs prix diminuer de 1 à 3%. C’est dans les villes de taille moyenne et les communes rurales que la hausse des prix de  l’immobilier se poursuit.

Le type de bien plébiscité est toujours la maison, dont le nombre d’achats a augmenté de 6,5%. Les acquéreurs s’orientent majoritairement vers les résidences qui possèdent un espace extérieur.

Alors, 2023 va t-il continuer sur cette lancée ? Ou des baisses de prix et de transactions sont-elles à envisager ?

Quelles prévisions pour le marché immobilier en 2023 ?

D’après les experts de l’immobilier, le marché devrait stagner en 2023. Les ventes devraient légèrement diminuer, passant sous la barre du million ; et les prix devraient baisser dans la majorité des grandes villes françaises.

Un recul des transactions et des prix

Une baisse des achats immobiliers est à prévoir dans les grandes villes, étant donné la forte augmentation des prix ces dernières années. La diminution de la demande devrait logiquement entraîner une diminution des prix de vente.

Néanmoins, il est possible que les prix immobiliers restent élevés dans les zones rurales, de plus en plus prisées par les acheteurs grâce à l’avènement du télétravail.

Difficultés d’accès au crédit

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) a modifié les conditions d’octroi d’un crédit immobilier, les rendant bien plus strictes.

Apport personnel à 20%, emprunt sur 25 ans maximum, taux d’endettement limité à 35%… Ces nouvelles règles ont rendu l’accès au crédit bancaire plus compliqué, et de nombreux particuliers se sont vus refuser leur demande de prêt immobilier.

En 2023, les règles ne semblent pas prêtes à s’assouplir. Si elles ont été mises en place pour éviter le surendettement, cela empêche de nombreux ménages d’accéder à la propriété. Les transactions immobilières seront ainsi moins nombreuses à aboutir cette année, faute de crédit.

L’enjeu de la rénovation énergétique

La réglementation sur la mise en location des passoires thermiques se durcit en 2023. Il s’agit tout de même de plus de 4,8 millions de logements, selon le ministère de la transition écologique !

Déjà, le 24 août 2022, les habitations classées F et G au DPE ont vu leur loyer gelé. Dès le mois de janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² seront interdits de location. A partir de 2025, les logements classés G le seront également, ainsi que les logements classés F en 2028.

Ainsi, la rénovation énergétique devient un enjeu majeur en 2023 pour les propriétaires bailleurs, au risque d’être exclu du marché immobilier d’ici peu de temps.

Cela pourra aussi conduire à de bonnes affaires : certains propriétaires préféreront vendre leur bien plutôt que le rénover, ce qui devrait donner lieu à des décotes intéressantes !

Hausse de la taxe foncière

La taxe d’habitation, en 2023, c’est fini ! En revanche, la taxe foncière reste d’actualité et malheureusement, elle va coûter plus cher. L’augmentation devrait être d’environ 7% en moyenne.

Sauf pour les Parisiens : malheureusement, leur taxe foncière va augmenter de 52% en 2023, passant de 13,5% à 20,5%.

Réduction des avantages du dispositif Pinel

La loi Pinel 2023, comme prévu, sera moins intéressante que celle de 2022, avec des taux de réduction d’impôt revus à la baisse. Attention, ce sera encore pire en 2024, alors il est toujours temps d’investir en Pinel !

Nous sommes sur une réduction d’impôt à 12% pour un bien loué 6 ans, 15% pour un bien loué 9 ans et 18% pour un bien loué 12 ans.

Les prix vont-ils baisser ou augmenter ?

La grande question ! Comme évoqué plus haut, il ne devrait y avoir ni énorme croissance, ni grand recul des prix de l’immobilier. Aucune bulle ne devrait exploser en 2023, en tout cas.

La hausse ou la baisse des prix sera très hétérogène en fonction des villes. En effet, on devrait constater une diminution des prix de vente à Paris et dans les très grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lyon et Lille. La baisse des prix parisiens pourrait atteindre 3%.

En revanche, les zones rurales et les villes moyennes de France devraient encore connaître des hausses des prix en 2023. L’immobilier dans ces zones est soutenu par la hausse du télétravail et l’exode des salariés vers des villes à taille humaine. Les prix sont également plus raisonnables qu’à Paris, ainsi l’obtention d’un prêt immobilier est plus facile.

Faut-il investir sur le marché immobilier en France en 2023 ?

Avec l’évolution du marché immobilier en 2023 que l’on prévoit, est-il raisonnable d’investir dans la pierre cette année ?

A brûle pourpoint, nous avons envie de vous dire que ce type d’investissement est toujours intéressant, à condition de choisir la bonne ville. Il vaudra certainement mieux privilégier les villes moyennes, qui connaissent une forte demande avec des prix qui certes, augmentent, mais restent corrects comparé aux grandes métropoles.

Quelle évolution des taux immobiliers en 2023 ?

Bien sûr, votre investissement risque de dépendre de l’obtention de votre prêt immobilier. En plus du durcissement des conditions d’obtention, on constate depuis 2022 une forte hausse des taux de crédit immobilier, d’environ 2% pour un prêt sur 20 ans.

Cette hausse pourrait se poursuivre sur 2023 et se rapprocher des 2,80%. Les taux devraient se stabiliser en fin d’année, voire diminuer de nouveau en 2024.

Nous vous recommandons de visiter notre prochain salon Viving afin de discuter de vos possibilités d’investissement immobilier avec nos experts. Ils sauront sans aucun doute vous guider !

Quand on vous parle d’immobilier, vous pensez tout de suite à l’achat d’une résidence principale, n’est-ce pas ? Il existe pourtant un autre type d’investissement : l’achat immobilier d’entreprise ! On décrypte ce sujet pour vous.

Immobilier d’entreprise : qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier d’entreprise concerne l’achat, la vente et la location de biens utilisés par des sociétés. Cela concerne les bureaux, les commerces, les entrepôts ou les usines. 

Il se distingue de l’immobilier résidentiel, qui concerne uniquement les habitations. Moins pratiqué par les particuliers, il s’agit pourtant d’un excellent placement avec une bonne rentabilité, souvent plus importante qu’en immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier d’entreprise reste toutefois moins accessible. 

Les types d’investissements immobiliers d’entreprise

Commerce

Les locaux commerciaux logent les entreprises qui vendent des produits ou des services directement aux consommateurs. Ces sociétés ont donc besoin d’être visibles. L’immobilier commercial regroupe les locaux commerciaux (boutiques, magasins) et les centres commerciaux.

Investir dans un local de commerce est très intéressant, car le risque de vacance locative est faible. Si vous choisissez une zone commerciale, il y a peu de chances que votre local reste vide bien longtemps. 

Bureau

Ce type de bien immobilier accueille des activités de bureaux, qui ne nécessitent pas forcément de recevoir des clients. Le bureau urbain se trouve dans le centre-ville et dans les principales zones métropolitaines, et le bureau suburbain se situe en périphérie ou dans un parc d’activités. 

En règle générale, l’investissement en bureau offre une rentabilité 2 à 3% plus élevée qu’en immobilier d’habitation. Comme pour le commerce, l’emplacement est déterminant pour avoir une belle rentabilité.

Entrepôt

L’immobilier industriel représente un investissement très intéressant. Les entrepôts se trouvent souvent dans des zones industrielles, à proximité des autoroutes. 

On trouve plusieurs types de locaux industriels : les bâtiments de fabrication lourde, les entrepôts d’assemblage léger et les entrepôts de distribution. 

La rentabilité de l’immobilier industriel est comprise entre 6 et 10%, ce qui en fait l’investissement le plus intéressant parmi les investissements locatifs d’entreprise. Néanmoins, les coûts d’entretien sont également bien plus élevés. 

Les avantages de l’investissement immobilier professionnel

Une excellente rentabilité

La rentabilité des locaux d’entreprise est bien supérieure à l’investissement locatif d’habitation. La rentabilité est habituellement comprise entre 4 et 8%, ce qui est plus élevé que dans l’immobilier résidentiel. Sur le long terme, c’est donc un investissement particulièrement intéressant. 

Bien entendu, le taux de rentabilité peut varier en fonction de l’emplacement du bien, de la vacance locative ou de la fiabilité des locataires. Une étude du marché sera certainement nécessaire pour choisir le meilleur emplacement possible.

Un bail de 9 ans

Les baux dans l’immobilier d’entreprise sont attractifs car leur durée minimale théorique est de 9 ans. La résiliation est néanmoins possible tous les 3 ans. Il existe également des baux professionnels courts de 6 ans. 

Un bail d’une telle durée vous apporte de la sécurité et plus de stabilité dans vos revenus. Si tout se passe bien avec vos locataires, vous aurez des versements de loyers garantis pendant au moins 3 ans.

Des charges faibles

En général, les charges en immobilier d’entreprise sont directement payées par le locataire. On compte parmi elles les frais de gestion et d’entretien, la rénovation légère ou la taxe foncière. Cela doit être précisé dans votre bail commercial pour vous éviter des frais importants.

Une vacance locative limitée

La moyenne nationale de vacance locative en immobilier d’entreprise ne dépasse pas les 5%, ce qui est un excellent signe. Si vous sélectionnez des quartiers dynamiques, vous ne devriez pas avoir de difficultés à louer vos locaux commerciaux ou industriels. N’hésitez pas à demander des conseils en immobilier d’entreprise auprès d’un expert en gestion de patrimoine pour vous aider.

Les inconvénients de l’investissement immobilier professionnel

L’équipement des locaux

Contrairement à l’immobilier résidentiel, les bureaux et les entrepôts nécessitent un équipement spécifique : système informatique, climatisation, aération, équipements de sécurité, etc. Ces équipements peuvent vite faire monter la facture, sans compter leur entretien habituellement coûteux.

Travaux d’envergure

Si les petits travaux peuvent être délégués au locataire dans le cadre d’un bail professionnel, les travaux de rénovation plus importants restent à la charge du propriétaire. Pour des centres commerciaux ou des entrepôts, le montant de ce type de travaux est bien plus élevé que dans l’immobilier classique.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Investir seul

Vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise comme vous le feriez pour une résidence principale ou pour un immeuble. Au lieu de viser des particuliers, vous visez des professionnels ! Cependant, ce type de placement immobilier nécessite une expertise, nous vous recommandons d’être bien accompagné pour éviter les erreurs – qui peuvent vite coûter cher. 

Investir dans une SCI

La SCI (société civile immobilière) est une solution judicieuse pour rassembler plusieurs investisseurs en immobilier d’entreprise dans un cadre juridique souple. C’est parfait si vous souhaitez investir avec des membres de votre famille ou avec des amis. 

Comme pour l’investissement en solo, nous vous recommandons d’être aidé par un expert en gestion de patrimoine. 

Investir dans une SCPI

La SCPI (société civile professionnelle immobilière) vous permet de détenir une partie d’un patrimoine immobilier professionnel, tout en déléguant l’achat et la gestion à une société spécialisée. Vous n’aurez absolument rien à faire ! 

L’avantage de la SCPI est que le ticket d’entrée est faible comparé à l’investissement immobilier classique, entre quelques centaines et quelques milliers d’euros seulement. Vous pouvez donc investir facilement dans des projets à forte rentabilité.

Investir avec un OPCI

Plus souple que la SCPI, l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds de placement immobilier ou une société de placement à prépondérance immobilière, agréé par l’AMF. Il doit comporter au moins 60% d’actifs immobiliers. 

L’OPCI présente toutefois un risque plus élevé car il est directement lié aux marchés financiers. 

Faire du crowdfunding immobilier

Les plateformes de financement participatif se sont extrêmement développées dans le secteur immobilier. Cela vous offre la possibilité d’investir dans des programmes immobiliers d’entreprises avec un rendement annuel prévisionnel entre 8 et 10%. Les tickets d’entrée sont accessibles, ce qui vous permet d’investir facilement. 

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de l’appartement ou de la maison de vos rêves, demandez-vous combien vous pouvez emprunter pour financer votre premier achat immobilier. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs : on vous explique comment la calculer !

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période définie, en fonction de vos revenus et de vos charges. Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez absolument calculer votre capacité d’emprunt pour connaître le montant maximal de votre achat immobilier sans vous mettre en difficulté.

Votre capacité d’emprunt est déterminée selon :

• votre capacité d’endettement (le taux d’endettement maximal est de 35% en France)
• le montant de votre apport personnel
• le type de prêt souhaité (taux fixe, taux variable)
• le montant des mensualités à rembourser
• la durée d’emprunt
• votre âge à la souscription du prêt

Pour simplifier, voici la formule de calcul de la capacité d’emprunt :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 35%

Connaître sa capacité d’emprunt

Comme nous l’avons vu, plusieurs éléments entrent en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Vos revenus

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte tous vos revenus réguliers : salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires, allocations familiales, pensions de retraite, rente d’assurance-vie, etc.

Les revenus de remplacement entrent également dans le calcul : allocation chômage ou allocation adulte handicapé.

Si vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise, vous ne bénéficiez pas toujours d’un salaire mensuel ou d’une rémunération fixe. Dans ce cas, prenez le résultat annuel de l’entreprise et estimez une moyenne de revenus mensuels.

En général, le calcul de la capacité d’emprunt ne tient pas compte des revenus aléatoires comme les participations aux bénéfices ou les primes. Cependant, si vous recevez une prime annuelle contractuelle comme le 13ème mois, cela peut être ajouté dans le calcul.

Les revenus du co-emprunteur

Si vous empruntez à 2, c’est une bonne nouvelle pour votre banque. En effet, vous additionnez vos revenus ! Le prêt peut donc être plus important pour vous tout en rassurant votre banquier sur votre capacité à rembourser.

La banque vous demandera un justificatif de relation : mariage, PACS, concubinage, etc.

>> Acheter à 2 : les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

Votre apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent “cash” que vous pouvez octroyer à l’achat de votre bien immobilier. Il peut être constitué de produits d’épargne (comme le PEL), de placements disponibles, d’épargne salariale, de donations familiales, etc. L’apport personnel recommandé équivaut à 10% de la somme empruntée.

Pensez tout de même à conserver une partie d’épargne en cas de coup dur. Ne mettez pas tout votre argent dans votre achat immobilier.

Vos charges

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte ; certaines entrent dans le reste à vivre.

Pour simuler votre capacité d’emprunt, retenez les mensualités de vos crédits immobiliers ou de vos crédits à la consommation en cours de remboursement, sauf s’il se termine dans moins d’un an. Comptez également les charges contraintes comme les loyers, les impôts, les rentes ou les pensions alimentaires.

Votre reste à vivre doit vous permettre de payer vos charges fixes : électricité, chauffage, nourriture, vêtements, assurance, téléphone, internet, scolarité, loisirs, etc. Ce reste à vivre est parfois difficile à calculer. Les banques estiment qu’il doit être supérieur à 800€ pour une personne seule et 1200€ pour un couple. 300€ sont ajoutés par personne à charge.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un prêt selon vos revenus. Le taux d’endettement maximal en France est fixé à 35%. Au-dessus, le risque de défaut de remboursement est considéré trop élevé par les banques et vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier.

Le taux d’endettement prend en compte vos revenus fixes :

• vos salaires nets ;
• vos primes contractuelles (13ème mois) ;
• vos pensions alimentaires, pensions de retraite ou d’invalidité ;
• vos revenus professionnels non salariés ;
• vos revenus fonciers ;
• vos allocations familiales et allocations logements.

Voici la formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus fixes

Sachez que les banques ont la possibilité de faire des exceptions en fonction des dossiers. Par exemple, si vous avez de très bons revenus, votre taux d’endettement peut dépasser les 35%. De la même façon, si vos revenus sont trop modestes, votre capacité d’endettement peut être inférieure à 30%.

Nous vous recommandons de consulter plusieurs banques et de vous faire accompagner par un courtier immobilier afin d’améliorer votre dossier de prêt.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Le salaire fait partie des critères les plus importants lorsque vous demandez un crédit immobilier. Quelques exemples de salaires pour vous aider à y voir plus clair dans vos possibilités d’emprunt immobilier, en imaginant un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1% et une assurance à 0,35%.

 

Salaire minimal	Mensualité	Montant du prêt
1397€	489€	100 000€
2 794€	978€	200 000€
4 191€	1 467€	300 000€
6 985€	2 445€	500 000€
8 382€	2 934€	600 000€
9 780€	3 423€	700 000€
13 974€	4 891€	1 000 000€

 

Votre capacité d’emprunt peut évidemment être modifiée selon votre évolution salariale. Vous pourrez emprunter plus ou effectuer un rachat de crédit avec une mensualité plus importante, pour rembourser plus vite votre prêt.

Financer votre premier achat immobilier avec des aides

N’oubliez pas qu’en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour votre premier achat immobilier.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat de votre appartement ou de votre maison. Vous devez répondre à des conditions de revenus et de logement précises. Le PTZ doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier.

Grâce au prêt à taux zéro, vous n’avez pas à payer d’intérêts, de frais de dossier ou de frais d’expertise.

PEL et CEL

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont des systèmes d’épargne dédiés à l’achat immobilier, avec un mécanisme de prêt préférentiel associé. Le PEL ou le CEL sont généralement utilisés pour fournir l’apport personnel.

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale est réservé aux particuliers aux revenus modestes et qui ont des difficultés à devenir propriétaires. Un plafond de ressources doit ainsi être respecté pour en bénéficier.

Le PAS offre des taux préférentiels pour financer une résidence principale, avec un remboursement sur une durée de 5 à 25 ans. De plus, le PAS permet de continuer de percevoir des allocations logements comme l’APL.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est basé sur le même principe que le prêt d’accession sociale, sans conditions de ressources. Il est donc accessible aux emprunteurs avec plus de revenus. Il permet de conserver ses allocations de la CAF en tant que propriétaire.

Faites-vous accompagner par un courtier immobilier

Vous avez besoin d’être accompagné pour y voir plus clair avant d’acheter votre premier bien immobilier ? Profitez des salons Viving pour rencontrer des courtiers immobiliers !

Le courtier immobilier vous aidera à savoir combien vous pouvez emprunter et trouver pour vous le meilleur taux possible.

 

Participer aux salons Viving

Bien que le risque de loyer impayé soit de seulement 2% environ, la défaillance du locataire existe et il est important de vous couvrir contre ce risque. L’assurance loyer impayé peut être une bonne solution pour sécuriser vos loyers, surtout si vous avez un prêt immobilier à rembourser.

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé, est un contrat d’assurance qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés. C’est une assurance qui n’est pas obligatoire, mais de nombreux propriétaires y souscrivent pour garantir le paiement des loyers et sécuriser leur investissement.

L’assurance loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires-bailleurs. Le montant de l’assurance est calculé en fonction du montant du loyer annuel. Elle peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire. En échange des cotisations, l’assurance indemnise le propriétaire en cas de loyer impayé. Cependant, les conditions d’éligibilité pour bénéficier d’une garantie loyer impayé sont très strictes, il n’est donc pas facile d’y avoir recours.

Les logements concernés par la garantie loyer impayé

L’assurance loyer impayé concerne les locaux à usage d’habitation voire les locaux professionnels dans le cadre libéral.

Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction, les immeubles en état de péril et les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux ne peuvent pas être couverts par la garantie loyer impayé.

Les garanties de l’assurance loyer impayé

S’il existe une multitude d’assurances loyer impayé, toutes disposent d’une garantie commune et obligatoire : le remboursement des loyers non payés par le locataire. Bien sûr, le niveau de couverture et les plafonds peuvent varier en fonction de la compagnie d’assurance choisie.

L’indemnisation peut être limitée dans le temps ou dans les montants indemnisés. Au-delà, la garantie loyer impayé ne prend plus en charge les remboursements de loyer. Soyez donc attentif au niveau de couverture de votre assurance.

D’autres garanties peuvent être proposées en supplément :

• garantie dégradations immobilières : l’assurance prend en charge les frais de réparations engendrés par les dégâts causés par le locataire ;
• garantie vacance locative : l’assurance compense la perte de revenus locatifs pendant que le logement n’est pas loué ;
• garantie départ prématurée : l’assurance indemnise le propriétaire en cas d’abandon du logement ou du décès du locataire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire ;
• protection juridique et recours : l’assurance prend en charge les frais engagés par le propriétaire pour le recouvrement des loyers impayés.

Assurance loyer impayé : conditions

Les conditions sont strictes pour être éligible à l’assurance loyer impayé. Le propriétaire-bailleur doit choisir un locataire qui réunit toutes les conditions d’éligibilité imposées par la compagnie d’assurance. Voici un tableau récapitulatif des locataires éligibles à l’ALI et ceux qui ne sont pas éligibles :

Locataire éligible à l’assurance loyer impayé	Locataire non éligible à l’assurance loyer impayé
– employés en CDI – employés en CDD dont la durée restante est supérieure à 8 mois – fonctionnaires titulaires – indépendants justifiant de 2 ans d’activité minimum – retraités – étudiants – apprentis	– employés en CDD court – indépendants ayant moins de 2 ans d’activité – chômeurs – contrats nouvelle embauche – contrats de qualification professionnelle

De plus, le locataire doit également justifier d’un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer. Le bail doit être de longue durée et le logement, la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer seul de la solvabilité du locataire. Si celui-ci ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, le propriétaire-bailleur ne pourra pas être indemnisé et les cotisations versées ne seront pas remboursées. Vérifiez bien les justificatifs de revenus de vos locataires !

Ainsi, il peut être ardu de réunir toutes les conditions nécessaires pour souscrire une assurance loyer impayé. Les assureurs ne souhaitent prendre aucun risque avec des locataires susceptibles d’avoir des difficultés à payer le loyer.

Prix de l’assurance loyer impayé

Le coût d’une assurance loyer impayé oscille généralement entre 2% et 5% du montant du loyer annuel, charges incluses. La cotisation varie selon les garanties que vous souhaitez obtenir. Nous vous recommandons de comparer plusieurs compagnies d’assurance afin de sélectionner l’offre qui convient le mieux à votre situation.

Bonne nouvelle : vous pouvez déduire les primes d’assurance de vos revenus locatifs, à condition de déclarer en régime réel d’imposition. Cela vous permet de réaliser une économie de 47,2% sur le prix de l’assurance loyer impayé.

Les alternatives à l’assurance loyer impayé

Pour sécuriser vos revenus locatifs et être indemnisé en cas de retard de loyer, des alternatives à l’assurance loyer impayé existent.

La caution solidaire

La caution solidaire est le dispositif gratuit le plus utilisé par les propriétaires-bailleurs. Cela consiste à demander à un garant (généralement un proche du locataire) de se porter volontaire pour payer les loyers en cas de défaillance du locataire.

Il suffit de faire signer au garant un acte de cautionnement. La caution solidaire est efficace dans la plupart des cas, mais elle peut parfois être difficile à mettre en oeuvre si le garant refuse d’honorer son engagement. Dans ce cas, il faudra lancer une procédure judiciaire longue et certainement coûteuse.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, vous pouvez demander au locataire de verser un loyer supplémentaire, appelé le dépôt de garantie. Vous serez en droit de le saisir en cas d’absence de paiement du loyer.

L’assurance Visale

La garantie Visale a été mise en place par l’État dans le cadre de la loi Alur. Elle est financée par Action Logement depuis 2016. L’assurance Visale s’apparente à l’assurance loyer impayé : le propriétaire est indemnisé en cas de non-paiement des loyers. Action Logement se porte garant et assure le paiement des loyers jusqu’à 36 mois. C’est un dispositif entièrement gratuit pour le propriétaire et pour le locataire.

Les conditions d’éligibilité sont plus souples que celles que la garantie loyer impayé, ce qui en facilite l’obtention. Vous devez remplir les conditions suivantes :

• louer à un jeune de moins de 30 ans ;
• louer à une personne de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois d’ancienneté dans son entreprise ;
• demander un loyer de 1300€ maximum (ou 1500€ dans Paris intra-muros).

Vos questions sur l’assurance loyer impayé

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et caution ?

Non, il est interdit de cumuler une garantie loyer impayé et une caution solidaire. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis. Vous devez donc choisir entre ces deux dispositifs.

Qui doit souscrire une assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires. Un locataire ne peut pas souscrire ce type d’assurance.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Souscrivez une assurance loyer impayé avant d’en avoir besoin. Au plus tôt, à la signature du bail ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux du locataire. Si vous vous y prenez plus tard, vous devrez prouver qu’il n’y a eu ni impayé ni retard de paiement sur les 6 derniers mois. Vous êtes déjà en situation de loyer impayé ? Vous ne pourrez plus souscrire d’assurance.

La RE 2020 (réglementation environnementale 2020) est la nouvelle réglementation des bâtiments neufs. Repoussée à maintes reprises, elle entrera en vigueur en janvier 2022 pour remplacer la RT 2012. L’objectif est de diminuer l’impact carbone des bâtiments, améliorer leurs performances énergétiques et garantir leur fraîcheur en cas de canicule.

Où en est la RE 2020 ?

A l’origine, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) était censée entrer en vigueur le 1er janvier 2021. Elle a cependant pris du retard du fait de la pandémie actuelle, à cause de l’arrêt de nombreux chantiers. Le gouvernement avait d’abord choisi de repousser son application à l’été 2021, mais c’est finalement le 1er janvier 2022 que la RE 2020 entrera en vigueur.

Pourquoi remplacer la RT 2012 ?

La réglementation thermique 2012, ou RT 2012, est la réglementation actuelle concernant la performance thermique des bâtiments. Elle est appliquée depuis fin 2011.

Ses objectifs étaient de limiter les besoins énergétiques du bâtiment, de réduire la consommation d’énergie avec des équipements performants et d’avoir un confort d’été dans les bâtiments non climatisés.

La RE 2020 va donc remplacer la RT 2012 en 2022. La RE 2020 est plus exigeante et comprend plus de critères que la réglementation thermique, d’où son intitulé plus vaste. La nouvelle réglementation est davantage axée sur l’empreinte environnementale du bâtiment et ne se limite pas à sa performance thermique.

Par exemple, sous la RT 2012, la dépense énergétique des bâtiments neufs était de 50 kWh/m²/an. La RE 2020 exige une dépense énergétique de 0 kWh/m²/an, c’est-à-dire que les bâtiments neufs devront produire autant voire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. L’objectif derrière la RE 2020 : atteindre la neutralité carbone en 2050.

Quels sont les objectifs de la RE 2020 ?

La réglementation environnementale 2020 a été pensée pour contribuer à la lutte contre le changement climatique. Elle est ambitieuse car elle accompagne l’objectif du gouvernement d’atteindre la neutralité carbone en France d’ici 2050. Elle va donc beaucoup plus loin que la RT 2012 dans ses exigences.

Pour atteindre cette neutralité carbone, le gouvernement a choisi d’agir sur les émissions des bâtiments des secteurs tertiaires et résidentiels. En effet, les bâtiments représentent 30% des émissions de CO2 en France. La RE 2020 poursuit donc plusieurs objectifs :

→ diminuer l’impact environnemental des bâtiments neufs, en contrôlant leur empreinte dès leur construction (notamment en privilégiant les matériaux biosourcés) ;

→ poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la consommation des bâtiments neufs, en construisant des bâtiments passifs voire positifs ;

→ garantir aux habitants un confort adapté au nouveau climat, notamment pendant les épisodes caniculaires.

Quels sont les changements apportés par la RE 2020 ?

La RE 2020 apporte un grand nombre de changements par rapport à la RT 2020, des évolutions comme des nouveautés. Ces changements d’envergure demandent une grande capacité d’adaptation des professionnels du BTP.

Quelques exemples des changements apportés par la RE 2020 :

• la consommation de chauffage devra être inférieure à 12 kWhep/m² ;
• la consommation totale d’énergie devra être inférieure à 100 kWh/m² (2 fois moins que dans la RT 2012) ;
• les logements individuels ne devront pas dépasser un plafond d’émission de CO2 : 4 kg de CO2/m²/an ;
• les bâtiments neufs devront avoir un bilan énergétique passif (produire autant d’énergie qu’ils n’en consomment) ou positif (produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment) ;
• limiter les émissions de CO2 lors de la phase de construction du bâtiment en utilisant des matériaux biosourcés et renouvelables ;
• améliorer le confort thermique en été en installant des protections solaires ou en augmentant les surfaces végétales, sans recourir à la climatisation.

Du fait des nouveaux plafonds de CO2, les professionnels du bâtiment devront arrêter le chauffage au gaz et le remplacer par des pompes à chaleur ou des chauffages à granulés de bois. Suite à des négociations, le gaz reste autorisé jusqu’à fin 2023 afin que les professionnels aient le temps de s’adapter.

Pour avoir un bilan énergétique passif ou positif, les constructeurs devront systématiser la pose de panneaux solaires et de ballons thermodynamiques.

Vers quels matériaux biosourcés se tourner ?

Les matériaux biosourcés et renouvelables ont un rôle essentiel dans la réglementation environnementale 2020. Ils deviendront la nouvelle norme pour les professionnels du BTP.

Pour être biosourcés, les matériaux doivent être produits avec de la matière organique renouvelable d’origine animale (comme la laine de mouton) ou végétale (comme le bois).

Les matériaux biosourcés ne sont toutefois pas 100% naturels ou sans impact sur l’environnement. Ils peuvent contenir des additifs chimiques, être transformés ou transportés sur de longues distances.

Quelques exemples de matériaux biosourcés et renouvelables pour la construction et l’isolation :

• le bois
• la paille
• le liège
• le miscanthus
• le chanvre
• la laine de bois
• la laine de mouton
• la ouate de cellulose
• le textile recyclé

Les matériaux biosourcés étant plus chers, la filière devra s’organiser pour devenir aussi compétitive que les matériaux traditionnels comme le béton ou l’acier.

L’avis des professionnels du BTP

Les professionnels du BTP ont beaucoup réagi à la RE 2020. La nouvelle réglementation environnementale avantagera notamment la filière de l’électrique, avec l’usage de panneaux solaires et de pompes à chaleur.

Les professionnels du secteur du gaz se retrouvent perdants avec la fin du chauffage au fioul et au gaz dans les bâtiments neufs. Ils ont ainsi accusé le gouvernement d’être incohérent puisque la RT 2012 a insisté sur l’utilisation des chaudières à gaz pendant des années. Suite à des négociations, le gaz reste autorisé jusqu’à la fin de l’année 2023.

Une pétition a également été lancée par des spécialistes de l’efficacité électrique. Ils ont estimé que le tout électrique était une régression et que les calculs du gouvernement sur le coefficient de conversion CO2 de l’électricité étaient erronés. Cependant, tous les experts ne sont pas d’accord à ce sujet.

La filière béton se trouve également impactée par les nouvelles exigences de la RE 2020, car le béton ne fait pas partie des matériaux biosourcés. A partir de 2022, les ossatures bois seront privilégiées pour la construction neuve. La filière reproche ainsi au gouvernement de donner trop d’importance aux matériaux biosourcés alors qu’ils ont également un impact environnemental, notamment sur leur transport.

En résumé, les professionnels du BTP sont globalement d’accord pour dire que la RE 2020 est trop exigeante et demande une mise en œuvre trop rapide. Des discussions sont toujours en cours entre le gouvernement, la Fédération française du bâtiment et la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles. Avec l’autorisation du chauffage au gaz jusqu’à fin 2023, peut-être que d’autres négociations seront remportées par les professionnels du bâtiment.