Auteur/autrice : glexbrest

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de l’appartement ou de la maison de vos rêves, demandez-vous combien vous pouvez emprunter pour financer votre premier achat immobilier. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs : on vous explique comment la calculer !

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période définie, en fonction de vos revenus et de vos charges. Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez absolument calculer votre capacité d’emprunt pour connaître le montant maximal de votre achat immobilier sans vous mettre en difficulté.

Votre capacité d’emprunt est déterminée selon :

• votre capacité d’endettement (le taux d’endettement maximal est de 35% en France)
• le montant de votre apport personnel
• le type de prêt souhaité (taux fixe, taux variable)
• le montant des mensualités à rembourser
• la durée d’emprunt
• votre âge à la souscription du prêt

Pour simplifier, voici la formule de calcul de la capacité d’emprunt :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 35%

Connaître sa capacité d’emprunt

Comme nous l’avons vu, plusieurs éléments entrent en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Vos revenus

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte tous vos revenus réguliers : salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires, allocations familiales, pensions de retraite, rente d’assurance-vie, etc.

Les revenus de remplacement entrent également dans le calcul : allocation chômage ou allocation adulte handicapé.

Si vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise, vous ne bénéficiez pas toujours d’un salaire mensuel ou d’une rémunération fixe. Dans ce cas, prenez le résultat annuel de l’entreprise et estimez une moyenne de revenus mensuels.

En général, le calcul de la capacité d’emprunt ne tient pas compte des revenus aléatoires comme les participations aux bénéfices ou les primes. Cependant, si vous recevez une prime annuelle contractuelle comme le 13ème mois, cela peut être ajouté dans le calcul.

Les revenus du co-emprunteur

Si vous empruntez à 2, c’est une bonne nouvelle pour votre banque. En effet, vous additionnez vos revenus ! Le prêt peut donc être plus important pour vous tout en rassurant votre banquier sur votre capacité à rembourser.

La banque vous demandera un justificatif de relation : mariage, PACS, concubinage, etc.

>> Acheter à 2 : les 8 erreurs qui peuvent vous coûter cher

Votre apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent “cash” que vous pouvez octroyer à l’achat de votre bien immobilier. Il peut être constitué de produits d’épargne (comme le PEL), de placements disponibles, d’épargne salariale, de donations familiales, etc. L’apport personnel recommandé équivaut à 10% de la somme empruntée.

Pensez tout de même à conserver une partie d’épargne en cas de coup dur. Ne mettez pas tout votre argent dans votre achat immobilier.

Vos charges

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte ; certaines entrent dans le reste à vivre.

Pour simuler votre capacité d’emprunt, retenez les mensualités de vos crédits immobiliers ou de vos crédits à la consommation en cours de remboursement, sauf s’il se termine dans moins d’un an. Comptez également les charges contraintes comme les loyers, les impôts, les rentes ou les pensions alimentaires.

Votre reste à vivre doit vous permettre de payer vos charges fixes : électricité, chauffage, nourriture, vêtements, assurance, téléphone, internet, scolarité, loisirs, etc. Ce reste à vivre est parfois difficile à calculer. Les banques estiment qu’il doit être supérieur à 800€ pour une personne seule et 1200€ pour un couple. 300€ sont ajoutés par personne à charge.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un prêt selon vos revenus. Le taux d’endettement maximal en France est fixé à 35%. Au-dessus, le risque de défaut de remboursement est considéré trop élevé par les banques et vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier.

Le taux d’endettement prend en compte vos revenus fixes :

• vos salaires nets ;
• vos primes contractuelles (13ème mois) ;
• vos pensions alimentaires, pensions de retraite ou d’invalidité ;
• vos revenus professionnels non salariés ;
• vos revenus fonciers ;
• vos allocations familiales et allocations logements.

Voici la formule de calcul du taux d’endettement :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus fixes

Sachez que les banques ont la possibilité de faire des exceptions en fonction des dossiers. Par exemple, si vous avez de très bons revenus, votre taux d’endettement peut dépasser les 35%. De la même façon, si vos revenus sont trop modestes, votre capacité d’endettement peut être inférieure à 30%.

Nous vous recommandons de consulter plusieurs banques et de vous faire accompagner par un courtier immobilier afin d’améliorer votre dossier de prêt.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Le salaire fait partie des critères les plus importants lorsque vous demandez un crédit immobilier. Quelques exemples de salaires pour vous aider à y voir plus clair dans vos possibilités d’emprunt immobilier, en imaginant un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1% et une assurance à 0,35%.

 

Salaire minimal	Mensualité	Montant du prêt
1397€	489€	100 000€
2 794€	978€	200 000€
4 191€	1 467€	300 000€
6 985€	2 445€	500 000€
8 382€	2 934€	600 000€
9 780€	3 423€	700 000€
13 974€	4 891€	1 000 000€

 

Votre capacité d’emprunt peut évidemment être modifiée selon votre évolution salariale. Vous pourrez emprunter plus ou effectuer un rachat de crédit avec une mensualité plus importante, pour rembourser plus vite votre prêt.

Financer votre premier achat immobilier avec des aides

N’oubliez pas qu’en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour votre premier achat immobilier.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat de votre appartement ou de votre maison. Vous devez répondre à des conditions de revenus et de logement précises. Le PTZ doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier.

Grâce au prêt à taux zéro, vous n’avez pas à payer d’intérêts, de frais de dossier ou de frais d’expertise.

PEL et CEL

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont des systèmes d’épargne dédiés à l’achat immobilier, avec un mécanisme de prêt préférentiel associé. Le PEL ou le CEL sont généralement utilisés pour fournir l’apport personnel.

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale est réservé aux particuliers aux revenus modestes et qui ont des difficultés à devenir propriétaires. Un plafond de ressources doit ainsi être respecté pour en bénéficier.

Le PAS offre des taux préférentiels pour financer une résidence principale, avec un remboursement sur une durée de 5 à 25 ans. De plus, le PAS permet de continuer de percevoir des allocations logements comme l’APL.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est basé sur le même principe que le prêt d’accession sociale, sans conditions de ressources. Il est donc accessible aux emprunteurs avec plus de revenus. Il permet de conserver ses allocations de la CAF en tant que propriétaire.

Faites-vous accompagner par un courtier immobilier

Vous avez besoin d’être accompagné pour y voir plus clair avant d’acheter votre premier bien immobilier ? Profitez des salons Viving pour rencontrer des courtiers immobiliers !

Le courtier immobilier vous aidera à savoir combien vous pouvez emprunter et trouver pour vous le meilleur taux possible.

 

Participer aux salons Viving

Bien que le risque de loyer impayé soit de seulement 2% environ, la défaillance du locataire existe et il est important de vous couvrir contre ce risque. L’assurance loyer impayé peut être une bonne solution pour sécuriser vos loyers, surtout si vous avez un prêt immobilier à rembourser.

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé, est un contrat d’assurance qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés. C’est une assurance qui n’est pas obligatoire, mais de nombreux propriétaires y souscrivent pour garantir le paiement des loyers et sécuriser leur investissement.

L’assurance loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires-bailleurs. Le montant de l’assurance est calculé en fonction du montant du loyer annuel. Elle peut être déduite des revenus fonciers du propriétaire. En échange des cotisations, l’assurance indemnise le propriétaire en cas de loyer impayé. Cependant, les conditions d’éligibilité pour bénéficier d’une garantie loyer impayé sont très strictes, il n’est donc pas facile d’y avoir recours.

Les logements concernés par la garantie loyer impayé

L’assurance loyer impayé concerne les locaux à usage d’habitation voire les locaux professionnels dans le cadre libéral.

Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction, les immeubles en état de péril et les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux ne peuvent pas être couverts par la garantie loyer impayé.

Les garanties de l’assurance loyer impayé

S’il existe une multitude d’assurances loyer impayé, toutes disposent d’une garantie commune et obligatoire : le remboursement des loyers non payés par le locataire. Bien sûr, le niveau de couverture et les plafonds peuvent varier en fonction de la compagnie d’assurance choisie.

L’indemnisation peut être limitée dans le temps ou dans les montants indemnisés. Au-delà, la garantie loyer impayé ne prend plus en charge les remboursements de loyer. Soyez donc attentif au niveau de couverture de votre assurance.

D’autres garanties peuvent être proposées en supplément :

• garantie dégradations immobilières : l’assurance prend en charge les frais de réparations engendrés par les dégâts causés par le locataire ;
• garantie vacance locative : l’assurance compense la perte de revenus locatifs pendant que le logement n’est pas loué ;
• garantie départ prématurée : l’assurance indemnise le propriétaire en cas d’abandon du logement ou du décès du locataire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire ;
• protection juridique et recours : l’assurance prend en charge les frais engagés par le propriétaire pour le recouvrement des loyers impayés.

Assurance loyer impayé : conditions

Les conditions sont strictes pour être éligible à l’assurance loyer impayé. Le propriétaire-bailleur doit choisir un locataire qui réunit toutes les conditions d’éligibilité imposées par la compagnie d’assurance. Voici un tableau récapitulatif des locataires éligibles à l’ALI et ceux qui ne sont pas éligibles :

Locataire éligible à l’assurance loyer impayé	Locataire non éligible à l’assurance loyer impayé
– employés en CDI – employés en CDD dont la durée restante est supérieure à 8 mois – fonctionnaires titulaires – indépendants justifiant de 2 ans d’activité minimum – retraités – étudiants – apprentis	– employés en CDD court – indépendants ayant moins de 2 ans d’activité – chômeurs – contrats nouvelle embauche – contrats de qualification professionnelle

De plus, le locataire doit également justifier d’un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer. Le bail doit être de longue durée et le logement, la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer seul de la solvabilité du locataire. Si celui-ci ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, le propriétaire-bailleur ne pourra pas être indemnisé et les cotisations versées ne seront pas remboursées. Vérifiez bien les justificatifs de revenus de vos locataires !

Ainsi, il peut être ardu de réunir toutes les conditions nécessaires pour souscrire une assurance loyer impayé. Les assureurs ne souhaitent prendre aucun risque avec des locataires susceptibles d’avoir des difficultés à payer le loyer.

Prix de l’assurance loyer impayé

Le coût d’une assurance loyer impayé oscille généralement entre 2% et 5% du montant du loyer annuel, charges incluses. La cotisation varie selon les garanties que vous souhaitez obtenir. Nous vous recommandons de comparer plusieurs compagnies d’assurance afin de sélectionner l’offre qui convient le mieux à votre situation.

Bonne nouvelle : vous pouvez déduire les primes d’assurance de vos revenus locatifs, à condition de déclarer en régime réel d’imposition. Cela vous permet de réaliser une économie de 47,2% sur le prix de l’assurance loyer impayé.

Les alternatives à l’assurance loyer impayé

Pour sécuriser vos revenus locatifs et être indemnisé en cas de retard de loyer, des alternatives à l’assurance loyer impayé existent.

La caution solidaire

La caution solidaire est le dispositif gratuit le plus utilisé par les propriétaires-bailleurs. Cela consiste à demander à un garant (généralement un proche du locataire) de se porter volontaire pour payer les loyers en cas de défaillance du locataire.

Il suffit de faire signer au garant un acte de cautionnement. La caution solidaire est efficace dans la plupart des cas, mais elle peut parfois être difficile à mettre en oeuvre si le garant refuse d’honorer son engagement. Dans ce cas, il faudra lancer une procédure judiciaire longue et certainement coûteuse.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, vous pouvez demander au locataire de verser un loyer supplémentaire, appelé le dépôt de garantie. Vous serez en droit de le saisir en cas d’absence de paiement du loyer.

L’assurance Visale

La garantie Visale a été mise en place par l’État dans le cadre de la loi Alur. Elle est financée par Action Logement depuis 2016. L’assurance Visale s’apparente à l’assurance loyer impayé : le propriétaire est indemnisé en cas de non-paiement des loyers. Action Logement se porte garant et assure le paiement des loyers jusqu’à 36 mois. C’est un dispositif entièrement gratuit pour le propriétaire et pour le locataire.

Les conditions d’éligibilité sont plus souples que celles que la garantie loyer impayé, ce qui en facilite l’obtention. Vous devez remplir les conditions suivantes :

• louer à un jeune de moins de 30 ans ;
• louer à une personne de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois d’ancienneté dans son entreprise ;
• demander un loyer de 1300€ maximum (ou 1500€ dans Paris intra-muros).

Vos questions sur l’assurance loyer impayé

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et caution ?

Non, il est interdit de cumuler une garantie loyer impayé et une caution solidaire. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis. Vous devez donc choisir entre ces deux dispositifs.

Qui doit souscrire une assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé s’adresse uniquement aux propriétaires. Un locataire ne peut pas souscrire ce type d’assurance.

Quand souscrire une assurance loyer impayé ?

Souscrivez une assurance loyer impayé avant d’en avoir besoin. Au plus tôt, à la signature du bail ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux du locataire. Si vous vous y prenez plus tard, vous devrez prouver qu’il n’y a eu ni impayé ni retard de paiement sur les 6 derniers mois. Vous êtes déjà en situation de loyer impayé ? Vous ne pourrez plus souscrire d’assurance.